TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 72A

N° RG 24/03752

N° Portalis DBX4-W-B7I-THB4

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 31 Octobre 2024

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE SOLEIL dont le siège social est 3 rue du Midi 31400 TOULOUSE, représenté par son syndic en exercice la SAS NOVILIS IMMOBILIER

C/

[J] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 31 Octobre 2024

à M^e Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le jeudi 31 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition au 22 octobre 2024, prorogée au 31 octobre 2024, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE SOLEIL dont le siège social est 3 rue du Midi 31400 TOULOUSE, représenté par son syndic en exercice la SAS NOVILIS IMMOBILIER, dont le siège social est sis 3 RUE DU MIDI – 31400 TOULOUSE

représentée par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Eva-belin AMADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [J] [X], demeurant BAT C2 – 101 AVENUE JULES JULIEN – 31400 TOULOUSE

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [X] est propriétaire des lots n°122 (appartement T2), 170 (cellier) et 238 (parking) dans la RESIDENCE LE SOLEIL, sise 3, Rue du Midi, 31400 TOULOUSE.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE SOLEIL, sise 3, Rue du Midi, 31400 TOULOUSE, agissant par la S.A.S. NOVILIS IMMOBILIER, a fait délivrer à Monsieur [J] [X] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE SOLEIL, sise 3, Rue du Midi, 31400 TOULOUSE, agissant par la S.A.S. NOVILIS IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [J] [X] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 05/08/2024.

A l’audience du 09/09/2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE SOLEIL, sise 3, Rue du Midi, 31400 TOULOUSE, agissant par la S.A.S. NOVILIS IMMOBILIER – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner Monsieur [J] [X] à lui régler la somme de 6813,15 € avec les intérêts au taux légal à compter du 12/12/2023 ; de le condamner à lui verser également les sommes de 800,00 € à titre de dommages-intérêts et de 1200,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE SOLEIL, sise 3, Rue du Midi, 31400 TOULOUSE indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 1er appel provisionnel de l’exercice 2024/2025 (6813,15 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (591,73 €).

Convoqué selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [J] [X] n’est pas présent ni représenté.

Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE SOLEIL, sise 3, Rue du Midi, 31400 TOULOUSE justifie que Monsieur [J] [X] est bien propriétaire des lots n°122 (appartement T2), 170 (cellier) et 238 (parking) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 15/01/2024, notifié à Monsieur [J] [X] par lettre recommandée avec avis de réception, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur [J] [X] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 03/07/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Par ailleurs, le syndicat inclut dans son décompte la somme de 500 € qui correspondrait à une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour un jugement du 28/06/2021 qu’il s’abstient de verser aux débats, somme du reste pour laquelle il dispose déjà d’un titre exécutoire, à supposer que ce jugement existe.

Cette somme sera donc écartée du décompte.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [J] [X] reste débiteur des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 5721,42 €.

Monsieur [J] [X] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE SOLEIL, sise 3, Rue du Midi, 31400 TOULOUSE la somme totale de 5721,42 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5982,35 € à compter de la sommation de payer du 12/12/2023.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

La mise en demeure du 31/08/2023 n’est pas produite aux débats.

La mise en demeure du 19/10/2023 et la sommation du 12/12/2023 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE SOLEIL, sise 3, Rue du Midi, 31400 TOULOUSE a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (340,00 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Monsieur [X] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Monsieur [J] [X] sera au final condamné uniquement au paiement de la somme de 209,73 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 12/12/2023.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire prouvée, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Monsieur [X]. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui n’incluront pas le coût du commandemment de payer du 12/12/2023 qui est déjà inclus dans le principal, et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE SOLEIL, sise 3, Rue du Midi, 31400 TOULOUSE une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE SOLEIL, sise 3, Rue du Midi, 31400 TOULOUSE, agissant par la S.A.S. NOVILIS IMMOBILIER, les sommes de :

—  5721,42 € au titre des charges et provisions impayés au 03/07/2024 (1er appel provisionnel exercice 2024/2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 12/12/2023,

—  209,73 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 12/12/2023 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE SOLEIL, sise 3, Rue du Midi, 31400 TOULOUSE, agissant par la S.A.S. NOVILIS IMMOBILIER, une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE LE SOLEIL, sise 3, Rue du Midi, 31400 TOULOUSE, agissant par la S.A.S. NOVILIS IMMOBILIER, de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] aux dépens, qui n’incluront pas le coût du commandemment de payer du 12/12/2023.

La greffière, Le juge