MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 19 Décembre 2024

DOSSIER : N° RG 21/01753 – N° Portalis DBX4-W-B7F-P4S2

NAC : 30E

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 8

JUGEMENT DU 19 Décembre 2024

PRESIDENT

Monsieur GUICHARD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 25 Novembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S.U. [Localité 5] GARAGE au RCS de [Localité 6] sous le n°840 514 079, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 166

DEFENDEURS

M. [B] [Y], demeurant [Adresse 2] (Décédé le 2/04/2022)

représenté par M^e Christine BONADEI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 119

Mme [U] [Y] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christine BONADEI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 119

Une ordonnance du juge de la mise en état du 28 juin 2022 rappelle la procédure antérieure dans laquelle la SASU [Localité 5] GARAGE entend faire juger qu’elle dispose d’un bail soumis au statut des baux commerciaux.

La même a constaté le décès de Monsieur [Y] et dit qu’il n’appartenait pas au juge de la mise en état de juger de la propriété du bien loué.

Dans le dernier état de leurs écritures :

— La société demande qu’il soit jugé qu’elle dispose d’un bail soumis au statut depuis la 1 mars 2018 et par conséquent que le congé notifié par les bailleurs le 18 janvier 2021 soit annulé avec le rejet des prétentions de Madame [Y] et l’allocation de la somme de 5 000 euros pour ses frais de conseil.

Elle fait valoir que la bail précaire conclu le 10 février 2018 et à nouveau les 16 février 2019 et 22 février 2020 doit être requalifié en bail commercial à défaut de motifs légitimes justifiant la conclusion d’une convention précaire et que la conclusion de plusieurs conventions précaires est une fraude à la Loi ; qu’il ne s’agit pas d’un bail dérogatoire et qu’il a été conclu avec la société et non avec Monsieur [Z] ; que la bail n’est pas un faux ; qu’au moment de la conclusion du bail, elle était en cours d’immatriculation ; que le preneur ne peut pas renoncer de manière anticipée au statut.

— Madame [O] [U] née [Y] conclut au débouté des demandes ; elle demande que la société dépose au greffe les contrats sous astreinte en lui donnant acte qu’elle est elle-même en mesure de les déposer au greffe; elle demande également qu’il soit constaté qu’il s’agit de baux dérogatoires et que la société est un occupant sans droit, ni titre dont l’expulsion doit être prononcée sous astreinte avec les dépens comprenant les frais de l’huissier et avec la somme de 5 000 euros pour ses frais de conseil.

Elle fait valoir que c’est un bail commercial précaire qui a été conclu avec Monsieur [Z] ; que de nouveaux baux ont été conclu ; que le nu-propriétaire et l’usufruitier ont donné congé le 15 janvier 2021 ; que l’usufruitier est décédé ; que les contrat initial est un faux et que les contrats suivants sont des baux dérogatoires ; que les bailleurs n’ont jamais entendu conclure un bail commercial ; que l’exploitation est d’une durée inférieure à trois années, en sorte que le statut des baux commerciaux ne s’applique pas ; que donc la société, à l’expiration du dernier bail est un occupant sans droit, ni titrer dont l’expulsion s’impose puisque la société n’a pas été laissé en possession à l’expiration du dernier bail ; que de plus, l’occupation des lieurs n’est pas conforme au bail.

L’ordonnance de clôture a été prise le 25 novembre 2024.

DISCUSSION

Une convention dite bail commercial précaire a été conclue le 10 février 2018 entre Monsieur [B] [Y] en qualité d’usufruitier, [U] [O] en qualité de nue propriétaire et [G] [Z] en qualité de locataire.

Une nouvelle convention du 16 février 2019 de même.

Ces conventions ont une durée de 12 mois chacune.

Les parties s’opposent sur la qualité de Monsieur [Z] lors de la conclusion de ces conventions.

Le 15 février 2019, les bailleurs ont écrit à Monsieur [Z] que son contrat de location se terminait le 28 février 2019 et qu’il était signé un nouveau bail précaire, Monsieur [Z] renonçant selon les bailleurs dans le courrier à la tacite reconduction vers un bail commercial classique.

Le 28 juin 2019, Monsieur [K] a informé les bailleurs qu’il était le nouveau gérant de la SARL [Localité 5] GARAGE à la suite de la cession des parts de Monsieur [Z].

Les bailleurs le 28 juin 2019 ont souligné que contrairement aux dispositions du bail la cession ne leur avait pas été notifiée.

Le 22 février 2020, un nouveau « bail commercial précaire » a été conclu entre les bailleurs et la société [Localité 5] GARAGE pour une même durée expirant 12 mois après le 1 mars 2020.

Le 15 janvier 2021, les bailleurs ont demandé à la société de libérer les lieux pour le 28 février 2021, à l’expiration du bail.

Le 5 février 2021, la société a refusé cette libération en se prévalant du statut.

Les 3 février et 16 mars 2021, les bailleurs ont fait sommation de quitter les lieux.

La société est demeurée en place et le nu-propriétaire est décédé le 4 avril 2022.

Pour ce qui est des deux premiers baux, la version produite par la société diffère puisque Monsieur [Z] est successivement indiqué comme preneur en sa qualité de "Président et représente [Localité 5] GARAGE", puis que la société est représentée par lui.

Dans la version produite pas la bailleresse, seule le nom de Monsieur [Z] figure.

Il existe donc des versions différentes dont il est aisé de constater qu’elles ont une présentation qui n’a rien d’identique puisque les mentions apposées à la main sont différentes dans la police, la présentation et la calligraphie.

Le premier bail produit pas la demanderesse est manifestement rédigé à partir d’un projet puisque la durée au 1 mars 2018 est suivie d’un point d’interrogation qui ne figure pas dans la version produite pas la défenderesse.

Il ne s’agit pas de montages puisque l’ordre des paraphes n’est pas le même.

D’ailleurs pour le second bail, seul le paraphe de Monsieur [Z] et sa signature figurent sur la version produite pas les bailleurs.

Dès lors que les bailleurs le 28 juin 2019, puis le 22 févier 2020 n’ont jamais soutenu qu’ils ignoraient la présence dans les lieux de la société en lui consentant tout au contraire un nouveau bail, il sera retenu que la preuve est faite que dès le premier bail, il sont loué les lieux à la société [Localité 5] GARAGE.

Cette société a été immatriculée le 6 avril 2018 et elle ne l’était donc pas au moment du premier bail qui ne fait pas état de cette immatriculation manifestement en cours, mais comme il a été dit la suite de la relation des parties montre que leur commune intention était de conclure un bail et de poursuivre les relations avec la société.

Il est donc sans intérêt d’enjoindre à la demanderesse de produire les originaux des contrats et de donner acte à la défenderesse qu’elle les détient.

En sorte que contrairement à ce que la défenderesse soutient (sans d’ailleurs demander de nullité) il n’est pas établi qu’il est « quasiment certain que le bail (produit par la demanderesse) est un faux ».

Ce sans avoir à discuter des mérites de l’attestation de l’expert-comptable, qui au demeurant ne figure pas dans les pièces remises au tribunal (pièce 9 manquante).

La société soutient alors que l’on n’est pas en présence non de baux dérogatoires de l’article L.145-5 du code de commerce mais de baux précaires destinés à frauder le statut.

Pourtant relativement à leur durée, les baux se réfèrent de manière expresse à l’article susdit « par dérogation aux règles applicables aux baux commerciaux » et à la durée maximale de 36 mois et ils prévoient bien la rédaction d’un état des lieux.

Il s’agit donc bien de baux dérogatoires pour lesquels il n’est pas à justifier d’un juste motif.

C’est donc sans être la victime d’une fraude que la société a accepté de conclure les baux et spécialement le dernier bail dérogatoire du 22 février 2020.

La question de la renonciation au statut est donc étrangère aux débats.

Il s’agit uniquement de vérifier si les conditions d’application du texte sont réunies.

La durée totale des baux successifs du 1 mars 2018 au 28 février 2021 n’est pas supérieure à 3 ans, en sorte que le régime des baux dérogatoires s’applique à l’ensemble des baux à l’expiration des quels la locataire n’a pas été laissée en possession comme le montre les courriers et sommations à partir du 15 janvier 2021.

Etant rappelé que le bail stipule qu’à l’échéance, si le preneur ne libère pas le local, le bailleur disposera d’un mois pour lui en faire la demande.

Dès lors à l’expiration du bail du 22 février 2020, la société était et demeure à ce jour occupante sans droit, ni titre.

Son expulsion doit donc être prononcée sous astreinte provisoire dont le tribunal se réserve la liquidation.

L’équité commande d’allouer à la demanderesse la somme de 5 000 euros pour ses frais de conseil avec les dépens comprenant les frais de sommation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par décision mise à disposition au greffe.

DIT que les baux des 10 février 2018, 16 février 2019 et 22 février 2020 sont des baux dérogatoires soumis aux dispositions de l’article L.145-1 du code de commerce.

DIT que ces baux ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux.

DEBOUTE en conséquence la société [Localité 5] GARAGE de ses demandes.

JUGE que la société [Localité 5] GARAGE est occupante sans droit, ni titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5] appartement à Madame [U] [O] depuis le 1 mars 2021.

ORDONNE son expulsion immédiate et de tout occupant de son chef, ainsi que l’évacuation de tout élément lui appartenant à ses frais exclusifs sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, astreinte provisoire dont le tribunal se réserve la liquidation.

CONDAMNE la société [Localité 5] GARAGE aux dépens dont les frais de sommation (137.12 euros) et à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Madame [O] de sa demande de production des contrats détenus pas la société et de sa demande de donner acte.

LE GREFFIER LE PRESIDENT