TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00119

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWAT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 01 Août 2025

[F] [Z] épouse [E]

[K] [E]

C/

[O] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Août 2025

à M^e Jean-Philippe MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [F] [Z] épouse [E]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [K] [E]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [Y]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 septembre 2022, Madame [F] [Z] épouse [E] et Monsieur [K] [E] ont donné à bail à Monsieur [O] [Y] un appartement à usage d’habitation n°87 situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 415 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros.

Le 24 juillet 2024, Madame [F] [Z] épouse [E] et Monsieur [K] [E] ont fait signifier à Monsieur [O] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, Madame [F] [Z] épouse [E] et Monsieur [K] [E] ont ensuite fait assigner Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 01 septembre 2024, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 445 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal passé le délai d’un mois à compter de leur exigibilité,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle de 445 euros, jusqu’à la libération effective du logement, avec les intérêts au taux légal passé le délai d’un mois à compter de leur exigibilité,

— d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, la dénonce au préfet et le droit de plaidoirie.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 janvier 2025.

Le dossier a fait l’objet de deux renvois à la demande du défendeur.

A l’audience du 23 mai 2025, Madame [F] [Z] épouse [E] et Monsieur [K] [E], représentés par Maître [X] [W], maintiennent les demandes de leur assignation, reprises dans leurs dernières conclusions, et actualisent oralement le montant de leur demande en paiement de l’arriéré à la somme de 2.896 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que le commandement de payer n’a pas été régularisé et que le paiement des loyers n’a pas repris.

Monsieur [O] [Y], représenté par Maître [D] [P], demande des délais de paiement sur 36 mois pour apurer sa dette locative et de suspendre l’applicabilité de la clause résolutoire. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux au moins jusqu’au 1er août 2025, date de son départ prévisible. Il demande enfin que Madame [F] [Z] épouse [E] et Monsieur [K] [E] soient déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que cette somme soit sinon rapportée à de plus justes proportions et qu’ils conservent la charge des dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’il a rencontré des difficultés financières en raison de sa reprise d’étude et de son incapacité à travailler du fait d’une maladie neuro-musculaire. Il précise qu’il perçoit de nouveau le RSA, à hauteur de 549,52 euros, et les APL de 331 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 01 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 11. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.426 euros a été signifié le 24 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [O] [Y] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [F] [Z] épouse [E] et Monsieur [K] [E] produisent un décompte du 19 mai 2025 démontrant que Monsieur [O] [Y] reste devoir la somme de 2.896 euros, mensualité de mai 2025 comprise.

Monsieur [O] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.896 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [O] [Y] a des ressources restreintes, à hauteur de 550 euros, ne paraissant pas en capacité de régler sa dette locative en plus des échéances courantes de son loyer. Il n’a d’ailleurs pas repris le paiement de leur loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 25 septembre 2024 et Monsieur [O] [Y] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de lui ordonner de quitter les lieux, dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, délai lui permettant de partir le 1er août 2025 comme il l’a indiqué. A défaut de départ volontaire, il convient de prononcer l’expulsion de Monsieur [O] [Y] ainsi que de tous les occupants de son chef.

Monsieur [O] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 25 septembre 2024 au 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 445 euros.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de sa notification à la préfecture et des frais de plaidoirie.

Compte tenu de la situation économique des parties, Madame [F] [Z] épouse [E] et Monsieur [K] [E] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 septembre 2022 entre Madame [F] [Z] épouse [E] et Monsieur [K] [E] et Monsieur [O] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation n°87 situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Y] à verser à Madame [F] [Z] épouse [E] et Monsieur [K] [E] à titre provisionnel la somme de 2.896 euros (décompte arrêté au 19 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [F] [Z] épouse [E] et Monsieur [K] [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Y] à payer à Madame [F] [Z] épouse [E] et Monsieur [K] [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 445€ ;

DEBOUTONS Madame [F] [Z] épouse [E] et Monsieur [K] [E] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,