TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

N° RG 25/00571 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2X74

Minute : 25/00522

Monsieur [U] [S]

Représentant : M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

C/

Madame [B] [J]

Représentant : M^e Arnaud DILLOARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 86

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [S]

[Adresse 12]

[Localité 6]

représenté par le cabinet de Maître CHAUMANET, substituant Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

Madame [B] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-002189 du 19/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne, assistée de Maître Arnaud DILLOARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er décembre 2020, M. [U] [S] a donné à bail à Mme [B] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 1121 euros outre une provision pour charges récupérables de 105 euros.

Suite à des impayés de loyers, M. [U] [S], par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, a fait signifier à Mme [B] [J] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 192,76 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par la voie électronique le 14 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, M. [U] [S] a fait assigner Mme [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 4 avril 2025, au visa des articles 834 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, aux fins de :

Au principal, re renvoyer les parties à mieux se pourvoir mais d’ores et déjà :

Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,

Constater que la défenderesse est occupante sans droit ni titre,

Ordonner l’expulsion de corps et de biens et de tous occupants du chef de la défenderesse, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement sis [Adresse 4] [Localité 7],

Condamner la défenderesse au paiement d’une provision portant sur la somme de 8 334,27 euros avec les intérêts de droit et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

Condamner la défenderesse au paiement d’une provision au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 800 euros,

Condamner la défenderesse en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement de paye et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 29 janvier 2025.

A l’audience du 4 avril 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 4 juillet 2025 à la demande de Mme [B] [J].

A l’audience du 4 juillet 2025, M. [U] [S], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, même si la défenderesse avait donné congé. Il a actualisé la dette locative à la somme de 12 354,99 euros, échéance de juin incluse et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [B] [J] a comparu en personne assistée de son conseil. Par conclusion visées par le greffe et développées à l’oral, elle a demandé de :

Constater qu’elle avait quitté les lieux à la date du 1er juillet 2025,

Constater que la résiliation du bail est acquise et non contestée,

Dire que la demande d’expulsion est sans objet,

Constater que la dette locative s’élève à la somme de 12 354,99 euros au 7 juin 2025,

Accorder à Mme [J] un report de six mois à compter du mois d’aout 2025,

Ordonner l’échelonnement de la dette sur 24 mois à compter de février 2026,

Préciser que la présente décision emportera suspension de toute voie d’exécution pendant le délai accordé,

Rejeter la demande de capitalisation des intérêts,

Rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuer sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, elle a exposé qu’à compter de l’année 2023, elle avait connu des difficultés financières persistantes liées à une précarité de ressources et à l’absence de soutien familial, qu’elle avait demandé un renvoi lors de la précédente audience pour pouvoir formaliser une demande de subvention au FSL, mais n’y est pas parvenue à défaut de suivi par le service social. Elle ajoute qu’elle a pris l’initiative de donner congé au bailleur pour le 1er juillet pour éviter l’accroissement de la dette et a sollicité l’organisation de l’état des lieux de sortie, si bien que l’expulsion est inutile.

Sur sa demande de délais de paiement, elle a fait valoir qu’elle ne conteste pas la dette, mais qu’elle se trouve confrontée à de nouvelles charges puisqu’elle doit trouver à se reloger avec un enfant mineur à charge, sans visibilité sur ses ressources à court terme. Elle a estimé qu’un délai de stabilisation est donc nécessaire et a observé que le fait qu’elle ait obtenu l’aide juridictionnelle totale atteste de sa précarité persistante. Elle souligne ses efforts de régularisation depuis l’audience de renvoi par des versements mensuels de 800 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIF

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [U] [S] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit que " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice si bon semble au bailleur : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges (…) "

M. [U] [S] a fait signifier, le 13 novembre 2024 à Mme [B] [J] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 192,76 euros, somme au moins égale à une fois le montant mensuel du loyer.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 1er décembre 2020 est résilié à la date du 14 janvier 2025.

Il ne ressort pas de pièces produites que Mme [B] [J], devenue occupante sans droit ni titre, a déjà quitté les lieux, dès lors, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [B] [J], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 14 janvier 2025, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [U] [S] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution. La demande visant à voir ordonner que les indemnités d’occupation soient assorties d’interêts de droit à compter de chaque écéhance n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, M. [U] [S] au soutien de sa demande verse aux débats le bail du 1er décembre 2020, le commandement de payer délivré le 13 novembre 2024 et un décompte de la créance actualisé au 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, faisant apparaître un solde d’arriéré locatif de 11 074,01. A l’audience les parties ont toutes les deux indiqué que la dette s’élevait à 12 354,99 euros arrêtée au 4 juillet 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

En conséquence, il convient de condamner Mme [B] [J] à payer à M. [U] [S] la somme provisionnelle de 12 354,99 euros, au titre des sommes dues au 3 juillet 2025, échéance de juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision un paiement étant intervenu depuis l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

M. [U] [S] n’a donné aucune information sur ses besoins. La précarité financière de Mme [B] [J] est établie par les pièces qu’elle produit et notamment l’attestation de versement de la caisse d’allocations familiales.

Il convient dès lors de reporter le paiement de la dette au 5 janvier 2026 et d’accorder ensuite à Mme [B] [J] un délai de 20 mois pour régler la dette par 20 mensualités de 615 euros selon les conditions prévues au dispositif.

A défaut de paiement d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [J], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 novembre 2024 et de l’assignation du 28 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [S], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. Mme [B] [J] sera condamnée à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [U] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er décembre 2020 entre M. [U] [S] d’une part et Mme [B] [J] concernant les locaux situés [Adresse 4], [Localité 7], sont réunies à la date du 14 janvier 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [B] [J] des lieux situés [Adresse 4], [Localité 7], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [B] [J] à compter du 14 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision Mme [B] [J] à payer à M. [U] [S] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Déboute M. [U] [S] de sa demande visant à voir ordonner que les indemnités d’occupation soient assorties d’interêts de droit à compter de chaque échéance,

Condamne Mme [B] [J] à payer à M. [U] [S] de la somme provisionnelle de 12 354,99 euros, au titre des sommes dues au 3 juillet 2025, échéance de juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Ordonne le report du paiement de la somme due par Mme [B] [J] au 5 janvier 2026,

Accorde des délais de paiement de 20 mois à Mme [B] [J] à compter du 5 janvier 2026,

Autorise Mme [B] [J] à s’acquitter de la dette en 20 fois en procédant à 19 versements de 615 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

Dit que chaque versement devra intervenir le 5 de chaque mois, le premier paiement devant intervenir le 5 janvier 2026,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Condamne Mme [B] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 novembre 2024 et de l’assignation du 28 janvier 2025,

Condamne Mme [B] [J] à payer à M. [U] [S] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge