TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03503

N° Portalis DBX4-W-B7I-TJZQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 23 Janvier 2025

[D] [V]

C/

[H] [M]

[Z] [R] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 23 Janvier 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 23 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [V]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDEURS

Madame [H] [M]

demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [R] [I]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 15 février 2019, [D] [V] a loué à [L] [M] et [H] [M] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 10], d’une surface habitable de 63.57 m² et moyennant un loyer mensuel de 565 euros et 80 euros de provision sur charges.

Par acte séparé daté du 09 février 2018, [Z] [I] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par les deux colocataires en vertu du bail susvisé.

Invoquant un arriéré locatif, [D] [V] a fait signifier à [H] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 juin 2024, ultérieurement dénoncé à la caution le 26 juin 2024.

Par exploits des 02 et 05 septembre 2024 [D] [V] a finalement fait assigner respectivement [H] [M] et [Z] [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de corps et de biens de [H] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation solidaire de [H] [M] et [Z] [R] [I] à lui verser les sommes suivantes :

* la somme provisionnelle de 3 329.54 euros au titre de l’arriéré locatif, mensualité d’août 2024 incluse, à parfaire et avec intérêts,* une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges et indexée tout comme le loyer, et ce jusqu’à libération des lieux et avec intérêts,

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— la condamnation solidaire de [H] [M] et [Z] [R] [I] aux frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 13 décembre 2024 lors de laquelle il était représenté par son conseil, [D] [V] a maintenu l’ensemble de ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à 2 987.54 euros.

Convoqués par assignation à étude, [H] [M] et [Z] [R] [I] n’ont pas comparu à l’audience et ne s’y sont pas faits représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’action est recevable, une copie de l’assignation ayant a été notifiée à la préfecture de HAUTE GARONNE par voie électronique le 05 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige (cf. Civ. 3ème, avis du 13/06/2024, n°2 4-70.002) dispose notamment que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail à effet au 15 février 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 20 juin 2024 pour la somme en principal de 1 878.42 euros.

Si l’arriéré locatif s’élevait alors en réalité à 1 627 euros (déduction faite des frais d’huissier facturés le 1er juin 2024), le commandement est tout de même demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date.

Sur l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 21 août 2024, [H] [M] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [H] [M] sera donc ordonnée.

Compte-tenu de la persistance de la dette locative malgré la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

En l’espèce, [D] [V] produit un décompte actualisé au 10 décembre 2024 selon lequel [H] [M] restait alors lui devoir la somme de 2 987.54 euros.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, ils n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Cependant, il convient de déduire le montant total de 421.80 euros facturé au titre des frais d’huissier le 1er novembre 2024, lesquels ne constituent pas un arriéré locatif au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et dont le remboursement est parallèlement sollicité au titre des dépens.

Ainsi, l’arriéré locatif sera ramené à la somme de 2 565.74 euros.

Dès lors, [H] [M] et [Z] [R] [I] seront condamnés solidairement à verser à [D] [V] cette somme provisionnelle de 2 565.74 euros, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 878.42 euros à compter du commandement de payer du 20 juin 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance en application de l’article 1231-6 du Code civil.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[H] [M] et [Z] [R] [I] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

Or, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 10 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Ainsi, les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant actuel du loyer et des charges et indexée tout comme le loyer.

Sur les demandes accessoires :

Parties perdantes, [H] [M] et [Z] [R] [I] supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Cependant [D] [V] sera débouté de sa demande au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières du défendeur, actes dont il ne justifie pas la survenue.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [D] [V], [H] [M] et [Z] [R] [I] seront également condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 15 février 2019 entre [D] [V] et, notamment, [H] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5]) à [Localité 10] sont réunies depuis le 21 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [H] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour [H] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [D] [V] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement [H] [M] et [Z] [R] [I] à verser à [D] [V] la somme provisionnelle de 2 565.74 euros au titre de l’arriéré locatif (arrêté au 10 décembre 2024), et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 878.42 euros à compter du 20 juin 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement [H] [M] et [Z] [R] [I] à verser à [D] [V] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025, et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant actuel du loyer et des charges, indexé tout comme le loyer ;

CONDAMNONS in solidum [H] [M] et [Z] [R] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTONS [D] [V] de sa demande au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières des défendeurs ;

CONDAMNONS in solidum [H] [M] et [Z] [R] [I] à verser à [D] [V] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge