Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 5 février 2025, n° 24/03371

TJ Toulouse 5 février 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation
Le tribunal a jugé que l'assignation a été notifiée conformément aux exigences légales, rendant l'action recevable.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison du non-paiement des loyers.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a ordonné l'expulsion en raison de l'occupation illégale des lieux par Monsieur [X] [I].
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a constaté que Monsieur [X] [I] devait des arriérés de loyers et a ordonné leur paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation pour usage des lieux
Le tribunal a jugé que l'indemnité d'occupation était justifiée en raison de l'occupation illégale des lieux.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice engagés par la SCI CELADRI.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 5 févr. 2025, n° 24/03371
Numéro(s) :	24/03371
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MUNCK
Cabinet(s) :	ALMUZARA-MUNCK
Parties :	La Société SCI CELADRI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03371

N° Portalis DBX4-W-B7I-TITQ

JUGEMENT

N° B

DU 05 Février 2025

La Société SCI CELADRI

[X] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MUNCK

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mercredi 05 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La société SCI CELADRI,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [I],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement en date du 20 et 21 juillet 2023, la SCI CELADRI, par l’intermédiaire de son mandataire INEXIA IMMO, a donné à bail à Monsieur [X] [I] un appartement à usage d’habitation n°5 situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 615 euros et une provision sur charges mensuelle de 150 euros.

Le 03 mai 2024, la SCI CELADRI a fait signifier à Monsieur [X] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SCI CELADRI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 mai 2024.

Par acte d’huissier en date du 19 juillet 2024, la SCI CELADRI a ensuite fait assigner Monsieur [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir à titre principal le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail au jour de l’assignation ou subsidiairement au jour de l’audience, et en tout état de cause, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.093 euros, représentant les loyers et charges impayés jusqu’au mois de juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 765 euros, avec indexation contractuelle, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le commandement de payer, sa signification à la CCAPEX et la notification à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 juillet 2024.

A l’audience du 09 décembre 2024, la SCI CELADRI, représentée par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.754,08 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 19 juillet 2024, Monsieur [X] [I] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI CELADRI, SCI constituée uniquement entre parents, n’a pas à justifier avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation pour être recevable en son action, mais a entrepris cette démarche le 07 mai 2024 conformément à l’article 24 I et II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé le 20 et 21 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 2.11. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 03 mai 2024, pour la somme de 2.626,69 euros, à régler dans un délai de six semaines.

D’abord, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps.

Ensuite, seuls doivent être pris en compte les impayés de dépôt de garantie, de loyers et de provisions sur charges, à l’exception de tout autre frais (frais de relance, frais d’huissier par exemple). Seule la somme de 2.400 euros correspond à des impayés de loyers et de provisions sur charge, au vu du commandement et des décomptes produits.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette de 2.400 euros dans le délai de deux mois.

Monsieur [X] [I] n’a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois, seule la CAF ayant procédé à des versements s’imputant d’ailleurs sur les loyers postérieurs au commandement de payer. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 juillet 2024.

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 04 juillet 2024 et Monsieur [X] [I] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [X] [I] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI CELADRI produit un décompte du 03 décembre 2024 démontrant que Monsieur [X] [I] reste devoir la somme de 3.967,56 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, après soustraction des frais de relance et de poursuite. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de décembre 2024, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 décembre 2024 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [X] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.967,56 euros au titre des arriérés de loyers et provisions sur charges, ainsi que d’indemnité d’occupation.

Monsieur [X] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 04 juillet 2024 au 30 novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, et augmentée de la régularisation de charges dûment justifiées.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la signification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI CELADRI, Monsieur [X] [I] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 20 et 21 juillet 2023 entre la SCI CELADRI et Monsieur [X] [I] concernant un appartement à usage d’habitation n°5 situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 04 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI CELADRI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à verser à la SCI CELADRI la somme de 3.967,56 euros (décompte arrêté au 03 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise) ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à payer à la SCI CELADRI une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, avec indexation contractuelle, augmentée de la régularisation de charges dûment justifiée ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à verser à la SCI CELADRI une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,