Minute n°

N° RG 24/00655 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IKPH

JUGEMENT DU 13 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [G] [R] munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [U], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pierre LAURENT, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Sandrine LAMBERT

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 30 Janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MICHEL, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00655 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IKPH

EXPOSE DU LITIGE

L’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT a donné à bail à Mme [D] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 1er février 2008, pour un loyer mensuel initial de 605,03 euros.

Mme [D] [U] est décédée le [Date décès 1] 2022. M. [Z] [U], le fils de la locataire, s’est alors maintenu dans les lieux.

L’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT a fait signifier une sommation interpellative le 5 juin 2024 à M. [Z] [U] afin qu’il se rapproche du service contentieux pour procéder au transfert du bail, restée sans effet.

L’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT a saisi ensuite le juge des contentieux de la protection par assignation du 15 octobre 2024 délivrée en étude pour demander de :

Constater que M. [Z] [U] est occupant sans droit ni titre du logement sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1184 du code civil, M. [Z] [U] étant redevable au titre des loyers et charges de la somme de 4235,21 euros au 13 septembre 2024Prononcer l’expulsion de M. [Z] [U],Condamner M. [Z] [U] à payer, à titre d’indemnisation d’occupation, une somme mensuelle équivalente au loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10% outre charge et taxes, et ce à compter de la date du prononcé de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux et remise des clés,Condamner M. [Z] [U] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens sur le fondement de l’article 696.

A l’audience du 30 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelé et retenue, l’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 6068,94 euros au 29 janvier 2025.

Au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT fait valoir en substance que le bail initialement conclu avec Mme [D] [U] n’a pas pu être transféré au défendeur dans la mesure où il vit seul et où le logement n’est donc pas adapté à la composition familiale au sens de l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, et ce même si la sœur de l’intéressé venait vivre avec lui, rappelant qu’en tout état de cause, les conditions du transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire. A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’en cas de transfert du bail, M. [Z] [U] a manqué à son obligation de payer les loyers, justifiant de prononcer la résiliation du bail.

M. [Z] [U] représenté par son conseil, demande :

— de constater le transfert de bail conclu initialement avec Mme [D] [U] à M. [Z] [U],

— de déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail,

— de débouter l’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion,

— de lui accorder à un délai de trente-six mois pour régler sa dette locative,

— à titre subsidiaire de lui accorder un délai de neuf mois pour se reloger,

— de condamner l’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, M. [Z] [U] fait valoir en substance que le transfert du bail a eu lieu de plein droit, celui-ci étant le fils de la locataire et vivant depuis plusieurs années chez elle. Il conteste l’inadaptation du logement à ses besoins, indiquant que le logement avait été loué à sa mère seule et ajoutant qu’il souhaite y vivre avec sa sœur. Il estime que l’accumulation des arriérés de loyers est du au manque d’informations de la part du bailleur qui, en ne procédant pas au transfert du bail, l’a empêché de solliciter les aides au logement auxquelles il a droit. S’agissant de la demande de résiliation du bail, M. [Z] [U] fait observer que l’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT ne lui a pas fait signifier de commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et que les impayés relèvent des manquements du bailleur. A titre subsidiaire, il fait valoir qu’il est célibataire, sans enfant, et n’est donc pas prioritaire pour l’attribution du logement social sollicité au mois de mai 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail et la condamnation au paiement

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de bail est transféré :

au conjoint survivant sans préjudice de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès,au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité,aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

S’agissant des logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré, l’article 40 de la même loi précise que l’article 14 est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, la question débattue entre les parties relatives à la date à laquelle le décès de Mme [D] [U] a été porté à la connaissance du bailleur est sans incidence sur la solution du litige, les conditions pour le transfert du bail s’appréciant à la date du décès du locataire.

Il est établi et non contesté que M. [Z] [U] est le descendant de la locataire décédée et vivait avec depuis au moins an à la date de son décès.

En revanche, le logement donné à bail est une maison de type 5. Or, M. [Z] [U] y réside seul, de telle sorte que ce logement n’est pas adapté à la taille de son foyer. Si le logement avait été initialement loué à Mme [D] [U] comme seule locataire, celle-ci avait alors cinq enfants à charge de telle sorte que le logement était adapté. M. [Z] [U] évoque le fait que sa sœur le rejoigne pour vivre dans le logement. Une telle collocation ne suffirait toutefois pas à justifier l’octroi d’un logement de type 5.

En conséquence, le bail établi au nom de Mme [D] [U] n’a pas été transféré à M. [Z] [U] au décès de celle-ci et il y a donc lieu de constater que M. [Z] [U] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 juillet 2022.

En cette qualité, il est redevable, à compter de cette date d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. En application du principe de réparation intégrale du préjudice, cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail.

M. [Z] [U] sera donc condamné à payer à l’E.P.IC. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT la somme de 6068,94 euros (échéance de décembre 2024 comprise) correspondant aux arriérés d’indemnités d’occupation arrêtés au 29 janvier 2025. En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement. Il sera en outre condamné à payer à l’E.P.IC. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais aux fins de relogement

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que M. [Z] [U] a été informé dès le mois de mai 2024 de l’impossibilité de se maintenir dans les lieux. Un courrier informatif et le dossier à remplir lui ont été adressée par lettre recommandée avec avis de réception en avril 2024. Une sommation interpellative lui a également été signifiée l’invitant à répondre et se rapprocher du service contentieux de l’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT.

Compte tenu des délais déjà écoulés, il n’y a pas lieu d’accorder des délais supplémentaires à M. [Z] [U] pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [U], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [Z] [U] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que M. [Z] [U] est occupant sans droit ni titre depuis le 27 juillet 2022,

Ordonne, en conséquence, à M. [Z] [U] de libérer le logement situé [Adresse 4] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

Dit qu’à défaut pour M. [Z] [U] d’avoir volontairement quitté les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamne M. [Z] [U] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT la somme de 6068,94 euros au titre des indemnités d’occupation échues arrêtées au 29 janvier 2025 (échéance de décembre 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne M. [Z] [U] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,

Déboute M. [Z] [U] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

Condamne M. [Z] [U] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 6] [Localité 5] HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [U] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,