TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 72A

N° RG 24/05222

N° Portalis DBX4-W-B7I-TQ2I

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 14 Mars 2025

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son syndic S.A.S. FONCIA RIVES DE GARONNE

C/

[G] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Mars 2025

à M^e Alexandre DELORD

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le vendredi 14 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice- Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise en délibéré au 20 février 2025, puis prorogé au 14 mars 2025, par mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, la S.A.S. FONCIA RIVES DE GARONNE, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 9] , agissant poursuites et diligences de son représentant légal

représenté par Maître Alexandre DELORD, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [S]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [S] est propriétaire des lots n°22 (appartement T1) et 33 (parking) dans l’Immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 3].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 3], agissant par la S.A.S. FONCIA RIVES DE GARONNE, a fait délivrer à Monsieur [G] [S] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 3], agissant par la S.A.S. FONCIA RIVES DE GARONNE, a fait assigner Monsieur [G] [S] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 30/10/2024.

A l’audience du 07/01/2025, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 3], agissant par la la S.A.S. FONCIA RIVES DE GARONNE – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner Monsieur [G] [S] à lui régler la somme de 2054,14 € avec les intérêts au taux légal à compter du 23/04/2024, et avec capitalisation annuelle des intérêts ; de le condamner à lui verser également les sommes de 3200,00 € à titre de dommages-intérêts et de 900,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 3] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 4ème appel provisionnel de l’exercice 2024 (2054,14 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (1255,78 €).

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié selon les mosdalités de l’article 659 du code de procédure civile le 30/10/2024, Monsieur [G] [S] n’est pas présent ni représenté.

Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 3] justifie que Monsieur [G] [S] est bien propriétaire des lots n°22 (appartement T1) et 33 (parking) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 29/09/2022, du 05/10/2023 et du 24/06/2024, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur [G] [S] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 01/10/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [G] [S] reste débiteur des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 798,36 €.

Monsieur [G] [S] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 3] la somme totale de 798,36€, avec les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 23/04/2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont parfaitement inutiles.

Les intérêts facturés à hauteur de 0,30 €, 1,58 € et 3,20 € seront écartés à défaut de détail du calcul de ces intérêts.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 09/05/2023 et la sommation du 23/04/2024 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 3] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (2 x 420,00 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Monsieur [S] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Monsieur [G] [S] sera au final condamné uniquement au paiement de la somme de 167,70€ au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 23/04/2024.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Monsieur [G] [S]. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 3] une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [G] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 3], agissant par la S.A.S. FONCIA RIVES DE GARONNE, les sommes de :

—  798,36 € au titre des charges et provisions impayés au 01/10/2024 (4ème appel provisionnel exercice 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 23/04/2024,

—  167,70 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 23/04/2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 3], agissant par la S.A.S. FONCIA RIVES DE GARONNE, une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 3] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] aux dépens.

La greffière, Le juge