Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 1er avril 2025, n° 24/04375

TJ Toulouse 1 avril 2025

Arguments

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Accepté
Notification des commandements de payer
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, rendant la résiliation du bail effective.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion des locataires en raison de la résiliation du bail pour défaut de paiement.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a condamné les locataires et la caution au paiement des loyers et charges impayés, reconnus par les défendeurs.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné les défendeurs à verser une somme au titre des frais irrépétibles en raison de leur statut de parties perdantes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 1er avr. 2025, n° 24/04375
Numéro(s) :	24/04375
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Noël CHIBOUST

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/04375 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TQXJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 01 Avril 2025

[N] [M]

[Y] [G]

[V] [L]

[T] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Avril 2025

à M^e GHIBOUST

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 01 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [N] [M], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jean noël CHIBOUST, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [Y] [G], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

M. [V] [L], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

M. [T] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [M] a donné à bail à Madame [Y] [G] et à Monsieur [V] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 11] par contrat en date du 31 août 2021, moyennant un loyer initial mensuel de 950€ et 40€ de provision sur charges.

Par acte du 31 août 2021, Monsieur [T] [G] s’est porté caution solidaire des engagements pris par Madame [Y] [G] en sa qualité de locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [M] a fait signifier un premier commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame “[F]” [G] et à Monsieur [V] [L] le 10 juillet 2024, dénoncé à Monsieur [T] [G], caution solidaire, le 16 juillet 2024 pour un montant en principal de 7.541,36 euros.

Monsieur [N] [M] a fait signifier un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 août 2024 , dénoncé à la caution le 25 octobre 2024, annulant et remplaçant le précédent commandement signifié le 10 juillet 2024 contenant une erreur sur l’identité de Madame [Y] [G].

Monsieur [N] [M] a ensuite fait assigner Madame [Y] [G], Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé le 13 novembre 2024.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges, cause du commandement des 10 juillet 2024 et 23 août 2024 dans le délai de deux mois suivant sa signification, en application du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [G] et Monsieur [V] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement sis [Adresse 1] à [Localité 11],

— condamner solidairement Madame [Y] [G], Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et charges conventionnels jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Madame [Y] [G], Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [G] à payer à Monsieur [N] [M] à titre provisionnel la somme de 9.882,52 euros au titre des loyers et charges impayés, somme à parfaire au jour de la présente décision, et celle de 392,64 euros au titre des coûts des commandements et des dénonciations à la caution,

— condamner solidairement Madame [Y] [G], Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [G] aux entiers dépens,

— condamner solidairement Madame [Y] [G], Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [G] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que la somme allouée constitue une provision et qu’il conviendra que les parties, lors du départ des locataires, arrêtent les comptes définitifs pour prendre en considération les régularisations de charges annuelles, les indemnités d’occupation, les sommes versées depuis la décision, le dépôt de garantie et l’état dans lequel aura été restitué le bien,

— dire et juger que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la décision.

A l’audience du 14 février 2025, Monsieur [N] [M], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 14.045 € au 14 février 2025.

Madame [Y] [G] et Monsieur [V] [L], ont comparu en personne, ont reconnu la dette et ont précisé que le loyer courant de février 2025 n’était pas réglé.

Ils ont indiqué que Monsieur [V] [L] était sans emploi et que Madame [G] quant à elle, avait perdu son emploi en août 2023 percevant respectivement la somme de 559 euros au titre du RSA.

Ils ont par ailleurs précisé avoir déposé un dossier de surendettement ainsi qu’un dossier pour obtenir un logement social le 11 février 2025 mais sans en justifier

Assigné par acte d’huissier signifié à étude le 13 novembre 2024, Monsieur [T] [G] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 26 août 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2024 pour un montant en principal de 7.541,36 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [G] et Monsieur [V] [L].

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [N] [M] produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d ‘un montant de 14.045€ à la date du 14 février 2025 (mensualité de février 2025 incluse).

Madame [Y] [G], Monsieur [V] [L], qui n’ont pas contesté la dette, et Monsieur [T] [G] seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 14.045 €.

Madame [Y] [G] ,Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [G] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Enfin, si Monsieur [N] [M] a sollicité la condamnation solidaire au paiement de la somme de 392,64 euros au titre des commandements de payer et des dénonciations à la caution, il convient de rappeler que les frais de procédure relèvent des dépens et feront l’objet d’un développement ultérieur.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [G], Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 23 août 2024, de sa dénonciation à la caution solidaire le 25 octobre 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [M], Madame [Y] [G], Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [G] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 31 août 2021 conclu entre Monsieur [N] [M] d’une part et Madame [Y] [G] et Monsieur [V] [L] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 11], sont réunies à la date du 24 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [G] et Monsieur [V] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [G] et Monsieur [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [M] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef , y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [G], Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [G] à verser à Monsieur [N] [M] à titre provisionnel la somme de 14.045€ (décompte arrêté au 14 février 2025, mensualité de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [G], Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [G] à payer à Monsieur [N] [M] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 octobre 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [G], Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [G] à verser à Monsieur [N] [M] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [G], Monsieur [V] [L] et Monsieur [T] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 23 août 2024, de la dénonciation du commandement de payer à la caution le 25 octobre 2024, de l’assignation en référé, de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [M] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Première Vice Présidente