N° RG 25/00767 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T74M

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00767 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T74M

NAC: 54G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL CABINET J.M. SERDAN

à la SELAS [F] CONSEIL

à la SELAS D’AVOCATS ATCM

à la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES

à M^e Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE

à la SELARL STV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSES

SA BPCE LEASE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL SOCIÉTÉ DE PLACEMENT ET DE RÉALISATION IMMOBILIÈRE, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SOCIÉTÉ MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE

SA MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE

SAS AGTHERM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Virginie STEVA-TOUZERY de la SELARL STV AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

SOCIÉTÉ SMABTP, ès qualité d’assureur de la société AGTHERM, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

SARLU ARCHITECTURE [I] [D], dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE

SOCIÉTÉ MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

SAS MAINTENANCE EXPLOITATION TÉLÉGESTION, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jean-Manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 18 septembre 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Agnès PICHAVANT, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

****************************************************************************

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par actes de commissaire de justice du 15 avril 2025, du 16 avril 2025, du 17 avril 2025, auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé, la SA BCPE LEASE IMMO et la SARL SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE ont fait assigner la SOCIÉTÉ MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SA MMA IARD, la SAS AGTHERM, la SOCIÉTÉ SMABTP, la SARLU ARCHITECTURE [I] [D], la SOCIÉTÉ MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS et la SAS MAINTENANCE EXPLOITATION TÉLÉGESTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait de désordres affectant un immeuble sis [Adresse 1].

Suivant ses dernières conclusions, la SOCIÉTÉ SMABTP fait connaître qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage.

Suivant ses dernières conclusions, la SAS AGTHERM fait connaître qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage.

Suivant ses dernières conclusions, la SAS MAINTENANCE EXPLOITATION TÉLÉGESTION fait connaître qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage. Elle sollicite que la mission de l’expert judiciaire soit limitée aux seuls désordres dénoncés par la demanderesse dans la requête en référé expertise.

Suivant ses dernières conclusions, la SARLU ARCHITECTURE [I] [D] fait connaître qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage. Elle sollicite que la mission de l’expert judiciaire soit limitée à l’analyse des griefs tels que mentionnée dans la lettre de la mairie en date du 26 novembre 2024, c’est-à-dire à la chambre 42 sur des problèmes de ventilation mécanique.

Suivant leurs dernières conclusions, la SOCIÉTÉ MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD sollicitent du juge qu’ils disent n’y avoir lieu à la mesure d’expertise judiciaire à leur encontre.

La SOCIÉTÉ MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS, régulièrement assignée, ne comparaît pas ni fait connaître sa position sur la mesure demandée, en faisant valoir éventuellement les protestations et réserves d’usage.

SUR QUOI, LE JUGE,

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, les demandeurs ont manifestement conclu un contrat de crédit-bail portant sur l’immeuble litigieux. Des travaux de réhabilitation ont été effectués dans le but d’une exploitation de l’immeuble en tant qu’hôtel par la SARL SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE.

Pour effectuer lesdits travaux, un contrat d’architecte a été conclu entre la SARL SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE et la SARL ARCHITECTURE [I] [D], assurée auprès de la SOCIETE MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS.

Le lot climatisation, ventilation, plomberie et sanitaire a été attribué à la SAS AGTHERM, assurée auprès de la SOCIÉTÉ SMABTP.

Un contrat d’assurance au titre de la garantie dommages-ouvrages a été conclu auprès de la SOCIÉTÉ MMA IARD ASSURANCE MUTUELLES et de la SA MMA IARD.

De plus, l’entretien des installation de chauffage, climatisation et VMC fait l’objet d’un contrat d’entretien conclu avec la SAS MAINTENANCE EXPLOITATION TELEGESTION.

En l’espèce, les pièces produites aux débats (notamment la lettre de la mairie de [Localité 18] en date du 4 décembre 2024 et le rapport d’expertise amiable en date du 16 mars 2025) rendent vraisemblables les désordres allégués par les demanderesses, tels qu’une insuffisance des débits de la ventilation mécanique dans les chambres de l’hôtel.

Au sein du rapport préliminaire dommages-ouvrage en date du 16 mars 2025, l’expert souligne que lors de la première réunion d’expertise, il a pu être constaté des vitesses très faibles par endroit voire nulles au dernier étage.

Lors de cette expertise, il a été sollicité un relevé précis par la société SERM qui n’a pas été fourni avant le dépôt du rapport préliminaire dommages-ouvrage. Toutefois, l’expert amiable confirme qu’il a contacté ladite société et que celle-ci a confirmé que certaines bouches avaient un débit suffisant tandis que d’autres avaient un débit proche de 0.

Le rapport d’expertise amiable, après avoir étudié les différents bon d’intervention d’entretien de la VMC, dispoe qu’il y aurait eu un problème non détaillé durant une année précédente.

Le courrier de l’expert judiciaire en date du 16 mars 2025 à l’attention de la SARL SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE, affirme que la garantie des compagnies MMA ne pourra êre mobilisée pour les dommages déclarés du fait que ces derniers ont pour origine une cause étrangère à la réalisation de l’ouvrage à savoir un défaut d’entretien des installations de ventilation.

Si le rapport d’expertise amiable confirme la vraisemblance des désordres, l’origine de ces désordres ne semble pas certaine. Par conséquent, il apparaît prématuré de mettre hors de cause la SOCIÉTÉ MMA IARD ASSURANCE MUTUELLES et la SA MMA IARD, assureurs dommages-ouvrage, dans la mesure où l’expertise judiciaire a notamment pour but de mettre en exergue les causes des désordres.

En outre, au regard du rapport d’expertise amiable, affirmant que le débit insuffisant de VMC se localise dans plusieurs chambres de l’hôtel, l’expertise judiciaire devra porter sur l’ensemble du l’immeuble litigieux et pas seulement sur la chambre n°42 ayant fait l’objet d’un signalement auprès de la mairie de [Localité 18].

L’ensemble de ces éléments, conforte l’existence d’un motif légitime pour ordonner l’expertise judiciaire, au contradictoire de la SOCIÉTÉ MMA IARD ASSURANCE MUTUELLES, la SA MMA IARD, la SAS AGTHERM, la SOCIETE SMABTP, la SARL ARCHITECTURE [I] [D], la SOCIÉTÉ MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS et la SAS MAINTENANCE EXPLOITATION TELEGESTION, aux fins de déterminer, notamment, les causes des désordres, les travaux de reprise, les responsabilités encourues et les potentiels préjudices subis.

Les dépens seront à la charge des demandeurs, la SA BCPE LEASE IMMO et la SARL SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE, afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Carole Louis, vice-présidente du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties comparantes ou concluantes de leurs protestations et réserves,

Déclarons toutes mises hors de cause comme prématurées,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons une expertise et commettons en qualité d’expert :

CHEVRIN Ségolène

SARL CHEVRIN ARCHITECTE

[Adresse 5]

[Localité 7]

Port. : 06.68.09.99.76 Mèl : [Courriel 15]

Ou, à défaut :

[M] [W]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Port. : 06.77.44.09.04 Mèl : [Courriel 14]

Avec mission de :

visiter les lieux, sis [Adresse 1], en présence de toutes parties intéressées, procéder à l’audition de tout sachant,prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance, décrire l’état d’avancement des travaux, rechercher s’il y a eu réception, selon quelles modalités et dire s’il y a eu des réserves en précisant leur suivi, décrire l’immeuble, dire si les travaux effectués par les divers intervenants sont conformes quantitativement et qualitativement aux engagements contractuels pris et s’ils sont achevés,dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration, dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté, dire si les désordres et malfaçons identifiés sont apparus avant ou après la réception de l’ouvrage et s’ils étaient ou non apparents lors de la réception, rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues, indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou malfaçons, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties, préciser si après exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative, indiquer les préjudices éventuellement subis,

À l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en numérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 16]).

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons aux demandeurs, la SA BCPE LEASE IMMO et la SARL SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE, de consigner au greffe du tribunal une somme de 3.000,00 € dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX017]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées ».

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties.

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

Condamnons les demandeurs, la SA BCPE LEASE IMMO et la SARL SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE, au paiement des entiers dépens.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La Greffière, La Présidente,