TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04786 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YJ6I

JUGEMENT

DU : 13 Janvier 2025

Société PARTENORD HABITAT OPH DU NORD

C/

[U] [N] épouse [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société PARTENORD HABITAT OPH DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Représentant : M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [N] épouse [R], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Christine BOUQUET-WATTEZ, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/4786 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2021, l’EPIC office public de l’habitat du Nord exerçant sous l’enseigne PARTENORD HABITAT (ci-après l’OPH PARTENORD HABITAT) a donné en location à [U] [N] veuve [R] et [I] [R], un immeuble à usage d’habitation n°0014 situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 373,51 euros, majoré d’une provision mensuelle sur charges de 99,60 euros.

[I] [R] est décédé le 8 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2023, l’OPH PARTENORD HABITAT a fait signifier à [U] [N] veuve [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail, afin d’obtenir le paiement de la somme de 1.916,17 euros, en principal, au titre des charges et loyers impayés.

La situation d’impayés a été notifiée à la CCAPEX par voie électronique le 27 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, notifié à la Préfecture du Nord le 25 avril 2024, l’OPH PARTENORD HABITAT a fait citer [U] [N] veuve [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, à l’audience du 20 juin 2024, aux fins d’obtenir:

– la résiliation du contrat de location du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire le prononcé de sa résiliation,

– l’expulsion de [U] [N] veuve [R] ;

– la condamnation de [U] [N] veuve [R] à lui payer :

o la somme de 4.152,72 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 18 avril 2024, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans ses causes et de la présente assignation pour le surplus ;

o une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles, sans tenir compte de l’APL, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o la somme de 3,98 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance,

o la somme de 46,42 euros au titre des assurances impayées à la date du 18 avril 2024,

o la somme de 25 euros au titre des frais de dossier SLS,

o 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamnation de [U] [N] veuve [R] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 4 novembre 2024.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, l’OPH PARTENORD HABITAT, représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection :

– la résiliation du contrat de location du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire le prononcé de sa résiliation,

– l’expulsion de [U] [N] veuve [R] ;

– la condamnation de [U] [N] veuve [R] à lui payer :

o la somme de 3.391,57 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 24 octobre 2024 – actualisée oralement à l’audience à la somme de 3.874,41 euros à la date du 31 octobre 2024, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans ses causes et de la présente assignation pour le surplus ;

o une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles, sans tenir compte de l’APL, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o la somme de 3,98 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance,

o la somme de 70,30 euros au titre des assurances impayées à la date du 24 octobre 2024, actualisée oralement à l’audience à la somme de 74,28 euros au 31 octobre 2024,

o la somme de 25 euros au titre des frais de dossier SLS,

o 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamnation de [U] [N] veuve [R] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation ;

le rejet de la demande reconventionnelle présentée par [U] [N] veuve [R] et subsidiairement, dire que son préjudice ne saurait excéder 30% du loyer hors charge sur une période de deux mois, soit 233,14 euros ;la compensation entre les sommes qui pourraient être mise à sa charge et la dette de loyer.Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [U] [N] veuve [R], représentée par son conseil, a demandé au juge de débouter le requérant de l’ensemble de ses demandes et de :

– suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais qui seront accordés ;

lui accorder un délai de 3 ans pour solder les arriérés de loyers et charges et l’autoriser à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 115 euros et une 36e mensualité qui soldera la dette ;– à titre reconventionnel, condamner l’OPH PARTENORD HABITAT à lui payer la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,

– dire que les règlements s’imputeront d’abord sur le principal puis sur les intérêts et enfin sur les frais.

Pour l’exposé des moyens présentés par les parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de cette même loi, dans sa version en vigueur antérieurement au 29 juillet 2023 applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’OPH PARTENORD HABITAT produit le contrat de bail conclu avec [U] [N] veuve [R] le 9 décembre 2021, lequel contient en ses conditions générales un article 4/5 stipulant la résiliation de plein droit du contrat pour non paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer les loyers demeuré infructueux.

Une copie de cette clause est reproduite sur le commandement de payer délivré à [U] [N] veuve [R] le 11 janvier 2023.

Ce commandement porte sur la somme en principal de 1.916,17 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte du décompte produit par le bailleur, actualisé au 31 octobre 2024, qu [U] [N] veuve [R] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par cette dernière.

Le commandement de payer est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 12 mars 2023.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les conséquences :

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 telle applicable au présent litige, : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes du paragraphe VII de ce même article : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte actualisé au 31 octobre 2024 que [U] [N] veuve [R] a repris le paiement de son loyer courant avant la date de l’audience ; le bailleur ne s’oppose pas à la demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire présentée par la locataire.

En considération du montant de la dette, de la situation financière de la défenderesse et de l’absence de besoins particuliers invoqués par le créancier, [U] [N] veuve [R] sera autorisée à régler sa dette, en sus du loyer courant, en 36 mensualité, selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement.

La clause résolutoire sera suspendue durant ces délais mais une faculté de prononcé de la déchéance du terme sera prévue au dispositif de la présente décision dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et en ce cas, l’expulsion de [U] [N] veuve [R] pourra être poursuivie ; le montant de l’indemnité d’occupation due sera alors égal au montant du loyer courant, sous réserve du versement éventuel de l’APL.

Sur les demandes en paiement :

Au titre des loyers et charges impayés :

Il ressort du relevé de compte actualisé au 31 octobre 2024 que l’arriéré locatif au titre du logement s’élève à cette date à la somme de 3.874,41 euros. [U] [N] veuve [R] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette.

Par conséquent, la somme de 3.874,41 euros sera mise à sa charge.

Au titre des cotisations d’assurance :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des conditions générales du contrat de bail litigieux, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

L’article dispose encore que : « A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. »

En l’espèce, l’OPH PARTENORD HABITAT ne justifie pas avoir vainement mis en demeure [U] [N] veuve [R] de lui remettre une attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions légales. Partant, le montant prélevé au titre de l’assurance groupe souscrite par le bailleur pour le compte de la locataire n’est pas justifié.

l’OPH PARTENORD HABITAT sera donc débouté de sa demande présentée au titre des assurances impayées.

A cet égard, il convient de préciser que, dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et la déchéance du terme prononcée, l’indemnité d’occupation éventuellement due ne comprendra pas le coût de la cotisation d’assurance souscrite de manière injustifiée par l’OPH PARTENORD HABITAT.

Au titre des frais de dossier SLS  :

En application de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

En application de l’article 6 du même code, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

En l’espèce, le requérant n’étaye la demande présentée au titre des frais de dossier SLS ni en droit, ni en fait.

Par conséquent, celle-ci sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de réparation du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est en l’espèce constant et non contesté que l’appartement est situé au troisième étage d’un immeuble ; que l’ascenseur pour y accéder est demeuré en panne du 24 décembre 2023 au 29 février 2024, soit pendant une durée de deux mois. Titulaire d’une pension d’invalidité de catégorie 1, la locataire justifie présenter des difficultés pour se déplacer, étayées par des certificats médicaux. Elle produit en outre des attestations rédigées par deux voisines, aux termes desquelles il apparaît qu’elle ne pouvait sortir de chez elle lorsque l’ascenseur était en panne en raison d’une impossibilité physique d’emprunter les escaliers.

Ainsi, et sans remettre en question l’existence de diligences entreprises par le bailleur pour remédier à cette panne et mettre en place un service de portage de courses, l’absence d’ascenseur pendant plus de deux mois a indéniablement causé à la locataire un préjudice de jouissance constitué par l’impossibilité de sortir de chez elle durant toute cette période.

Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme équivalente à 50% du loyer, charges comprises pendant deux mois, soit la somme de 463,25 euros.

Sur la demande de compensation des sommes réciproquement dues entre les parties

La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il résulte de ce qui précède que la bailleresse est redevable envers sa locataire de la somme de 463,25 euros en réparation de son préjudice de jouissance, tandis que cette dernière lui doit la somme de 3.874,41 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 octobre 2024.

La défenderesse ne s’oppose pas à la demande de compensation des sommes dues présentée par l’OPH PARTENORD HABITAT.

Il convient dès lors d’ordonner la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties et de condamner par conséquent [U] [N] veuve [R] à payer à l’OPH PARTENORD HABITAT la somme de 3.412,16 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.916,17 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [N] veuve [R], qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle conformément aux dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

La situation économique respective des parties et l’équité commandent toutefois de rejeter la demande présentée par l’OPH PARTENORD HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 9 décembre 2021, conclu entre l’OPH PARTENORD HABITAT d’une part et [U] [N] veuve [R] d’autre part, portant sur un immeuble à usage d’habitation n°0014 situé [Adresse 4] à [Localité 5], étaient réunies à la date du 12 mars 2023 ;

CONSTATE que [U] [N] veuve [R] est redevable envers l’OPH PARTENORD HABITAT de la somme de 3.874,41 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 octobre 2024 ;

CONSTATE que l’OPH PARTENORD HABITAT est redevable envers [U] [N] veuve [R] de la somme de 463,25 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

ORDONNE la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties ;

CONDAMNE par conséquent [U] [N] veuve [R] à payer à l’OPH PARTENORD HABITAT la somme de 3.412,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2023 sur la somme de 1.916,17 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE [U] [N] veuve [R] à s’acquitter de cette somme par 35 mensualités de 94 euros, en sus de son loyer courant, et une 36eme mensualité correspondant au solde de la dette en principal et intérêts  ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ;

DIT que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne jamais avoir joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

—  que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

—  que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

—  qu’à défaut pour [U] [N] veuve [R], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH PARTENORD HABITAT puisse faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

—  que [U] [N] veuve [R] soit condamnée à payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges sous réserve du montant versé au titre de l’APL et exclusion faite des cotisations d’assurance groupe ;

DEBOUTE les parties du surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

REJETTE la demande présentée par l’OPH PARTENORD HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [U] [N] veuve [R] aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 13 janvier 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

D.AGANOGLU N.LOMBARD