N° RG 25/00735 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T75P

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00735 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T75P

NAC: 30Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL CABINET TRICOIRE

à M^e Florence GRACIE-DEDIEU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 AOUT 2025

DEMANDERESSE

SARL ATIF-OP LES ATELIERS TECHNIQUES D’INNOVATIONS FRUGALES A OBSOLESCENCE PROHIBEE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuel TRICOIRE de la SELARL CABINET TRICOIRE, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SCI ALLIANCE IMMOBILIERE BALUFFET, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 08 juillet 2025

PRÉSIDENT : Julia POUYANNE, Juge

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Julia POUYANNE, Juge

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signatures privées à effet au 10 novembre 2017, la SCI ALLIANCE IMMOBILIERE BALUFFET a donné à bail commercial à la SCOP ATIF-OP des locaux dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], [Adresse 2] et [Adresse 5] ([Adresse 1]).

Estimant que le preneur ne respectait pas certaines obligations issues du bail, le bailleur lui a fait délivrer par commissaire de justice une sommation visant la clause résolutoire le 11 mars 2025, d’avoir à :

— Justifier de l’exploitation des lieux loués conformément à l’activité prévue au bail « l’innovation technologique de systèmes utiles, simples et réparables, dans les domaines de l’énergie, de l’agriculture et de tout domaine victime de l’obsolescence programmée », par la communication de tout document comptable, social, de nature à en justifier ;

— Remettre les locaux en l’état d’entrepôt, atelier et garage en supprimant tout ce qui n’est pas en lien avec l’activité autorisée et en justifier ;

— Procéder à mise en conformité électrique et en justifier.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, la SCI ALLIANCE IMMOBILIERE BALUFFET a assigné la SCOP ATIF-OP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de :

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

— Juger que la sommation en date du 11 mars 2025 ne saurait valoir commandement au sens de l’article L.145-41 du Code de commerce,

— Juger que l’acte extra-judiciaire en date du 11 mars 2025 ne saurait, compte tenu de son imprécision, justifier de la résiliation du bail,

— Annuler la sommation visant clause résolutoire en date du 11 mars 2025,

Subsidiairement,

— Juger que la COOP ATIF-OP a valablement justifié de son respect des obligations contractuelles,

— Juger en conséquence de nul effet la sommation visant clause résolutoire du 11 mars 2025,

En tout état de cause,

— Condamner la SCI ALLIANCE IMMOBILIERE BALUFFET aux entiers dépens ainsi qu’à payer à la COOP ATIF-OP la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 27 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 24 juin 2025 et du 8 juillet 2025.

A l’audience du 8 juillet 2025, la SCOP ATIF-OP maintient ses demandes et demande que les prétentions de la SCI ALLIANCE IMMOBILIERE BALUFFET soient jugées infondées ou, à tout le moins, dire qu’elles font l’objet d’une contestation sérieuse et que la SCI ALLIANCE IMMOBILIERE BALUFFET soit déboutée de ses demandes reconventionnelles.

Elle explique que le bailleur a fait le choix d’une sommation au lieu d’un commandement, alors que l’article L. 145-41 du Code de commerce ne vise que le commandement comme préalable au jeu de la clause résolutoire. Elle ajoute que même dans le cas où la sommation aurait effet de commandement, l’infraction reprochée au preneur doit être expressément sanctionnée dans le bail par la résiliation de plein droit, et indiquer de manière précise les clauses contractuelles que le preneur n’aurait pas respectées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle considère que les demandes contenues dans la sommation ne sont pas suffisamment précises, le bail ne contenant pas de destination impérative des lieux loués.

Elle considère que même à supposer la sommation valable, elle y a répondu, les obligations du bail étant parfaitement exécutées. Elle indique transmettre le bilan ainsi que le devis accepté de reprise de l’installation électrique, les travaux ayant été réalisés depuis. Elle ajoute ne pas avoir de salariés, mais des bénévoles, avec une activité prospective et non lucrative, son objet social comprenant la mise en commun de connaissances et de savoir-faire, son activité étant essentiellement réflexive et mettant du matériel à disposition des coopérateurs, raison pour laquelle les locaux sont aménagés comme l’a constaté le bailleur, avec des espaces de convivialité, et non en habitation. En ce qui concerne les travaux électriques, elle indique que le bail prévoit soit que le preneur les prendra à sa charge, soit que le bailleur les fera réaliser à ses frais avancés.

En ce qui considère les demandes reconventionnelles de la SCI ALLIANCE IMMOBILIERE BALUFFET, elle considère qu’elles font l’objet d’une contestation sérieuse, la bailleresse devant être invitée à mieux se pourvoir, ce qu’elle a fait du reste en saisissant le juge du fond, l’audience d’orientation devant avoir lieu le 21 juillet prochain.

La SCI ALLIANCE IMMOBILIERE BALUFFET demande au Juge des référés :

Vu l’article L. 145-41 du Code du commerce,

— Débouter la société ATIF-OP de l’ensemble de ses demandes,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 11 avril 2025 (1 mois après la date de signification),

— Ordonner en conséquence, l’expulsion de la société ATIF-OP ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— Condamner par provision, à compter du 11 avril 2025 à payer à la société ALLIANCE IMMOBILIÈRE BALUFFET une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— Juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail compte tenu de la cessation de toute activité,

— Ordonner en conséquence, l’expulsion de la société ATIF-OP ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

En toutes hypothèses,

— Condamner la société ATIF-OP au paiement des dépens qui comprendront le coût de la sommation du 11 mars 2025, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits et de la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle explique que ce qui détermine la nature d’un acte extrajudiciaire est son contenu ainsi que sa finalité, et non sa dénomination, si bien que l’acte délivré dénommé « sommation » respecte les exigences de l’article L. 145-41 du Code de commerce.

En ce qui concerne les manquements reprochés, elle considère que l’acte du 11 mars 2025 les énonce de manière circonstanciée, en les rattachant explicitement aux stipulations contractuelles visées, si bien que la société preneuse a été en mesure de régulariser la situation. Elle précise que dans la clause DESIGNATION, les locaux sont décrits comme « entrepôt, atelier et garage », que la destination est limitée à l’activité de « l’innovation technologique de systèmes utiles, simples et réparables, dans les domaines de l’énergie, de l’agriculture et de tout domaine victime de l’obsolescence programmée », et que ces deux clauses n’ont pas été respectées. A cet égard, elle indique que le gestionnaire des lieux s’est rendu sur place et a attesté que les locaux ne sont plus exploités conformément à la destination contractuelle, la plus grande partie des lieux étant aménagée comme une habitation. Elle se prévaut également d’un rapport de vérification électrique, ainsi que du bilan 2023 qui montre que la société n’a plus aucune activité.

Dans la mesure où elle considère que le locataire ne justifie pas respecter ses obligations, elle estime que la clause résolutoire est acquise au bout d’un mois, soit le 11 avril 2025, et que la SCOP ATIF-OP doit être expulsée et condamnée à payer une indemnité d’occupation.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2025.

Le Conseil de ka SARL ATIF-OP a transmis le 18 juillet 2025 une note en délibéré sans autorisation préalable, qui sera rejetée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité de la sommation du 11 mars 2025 :

Il n’existe aucun fondement juridique à une quelconque annulation d’un acte extrajudiciaire par le juge des référés, si bien que la SCOP ATIF-OP sera déboutée de cette demande.

Sur la clause résolutoire :

L’article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Ce texte s’applique à toutes les clauses prévoyant une résiliation de plein droit, y compris celles qui sanctionnent des obligations de faire.

Il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure.

En l’espèce, le contrat liant les parties contient la clause résolutoire suivante :

«  Il est expressément stipulé que, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ainsi que des frais de commandement ou autres frais de poursuites ou de charges accessoires ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du bail un mois après un commandement à payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit (…) ".

En exécution de cette clause, la SCI ALLIANCE IMMOBILIERE BALUFFET a fait délivrer à la SCOP ATIF-OP le 15 mars 2025 une sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire.

En effet, l’acte de sommation vise expressément la clause résolutoire et contient sommation pour la SCOP ATIF-OP de respecter les conditions du bail soit :

— Justifier de l’exploitation des lieux loués conformément à l’activité prévue au bail « l’innovation technologique de systèmes utiles, simples et réparables, dans les domaines de l’énergie, de l’agriculture et de tout domaine victime de l’obsolescence programmée », par la communication de tout document comptable, social, de nature à en justifier ;

— Remettre les locaux en l’état d’entrepôt, atelier et garage en supprimant tout ce qui n’est pas en lien avec l’activité autorisée et en justifier ;

— Procéder à mise en conformité électrique et en justifier.

Néanmoins, il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure.

A fortiori, il lui appartient d’établir l’infraction en elle-même et donc le bien-fondé de la sommation d’exécuter.

En ce qui concerne l’exploitation des lieux loués conformément à l’activité prévue au bail, la clause DESTINATION DES LIEUX LOUES stipule que les locaux « pourront » être consacrés par le preneur à l’activité de « l’innovation technologique de systèmes utiles, simples et réparables, dans les domaines de l’énergie, de l’agriculture et de tout domaine victime de l’obsolescence programmée », à l’exception d’activité bruyantes, malodorantes ou insalubres ou d’activités pouvant causer une gêne aux propriétaires ou occupants de l’immeuble ou du voisinage. Ainsi, d’une part la clause doit être assimilée à une clause « tous commerces », compte tenu de l’emploi du verbe « pouvoir », qui ne crée pas d’obligations. D’autre part, il n’est pas reproché à la SCOP ATIF-OP d’exercer une activité gênante. De troisième part, l’attestation du mandataire qui s’est rendu sur place ne saurait avoir valeur probante, dans la mesure où il n’est pas démontré que les aménagements décrits (bibliothèque, billard, salon), le fait de travailler sur une machine à coudre, et le fait de faire des allers-venues pour charger et décharger des containers « ne sont pas en rapport avec l’usage prévu au bail ».

En ce qui concerne la remise des locaux en l’état d’entrepôt, atelier et garage, les locaux sont désignés comme le lot 5 bis, " dans un bâtiment à usage d’atelier/entrepôt dénommé bâtiment 5… ", avec divers travaux à la charge du preneur. Il n’est donc nullement stipulé que le preneur doit exercer une activité en lien avec un atelier ou un entrepôt, pas plus qu’il n’est stipulé qu’il doit laisser les locaux en l’état durant le cours du bail.

Enfin, en ce qui concerne la mise en conformité électrique, une telle demande est imprécise et invérifiable, étant précisé que le bail prévoit, parmi les travaux à la charge du preneur, une « division électrique aux normes », mais prévoit également que dan le cas où le locataire n’aurait pas réalisé les travaux dans le délai de 6 mois après prise d’effet du bail, le bailleur les réaliserait en ses lieu et place et les lui refacturerait, si bien qu’un tel manquement ne saurait être sanctionné par une résiliation. Par ailleurs, le bailleur n’établit pas une méconnaissance de l’obligation d’entretien, à défaut de démontrer que l’état actuel de l’installation électrique est du fait du preneur.

Ainsi, le bailleur échoue à démontrer la moindre infraction évidente aux clauses du bail et a fortiori une quelconque persistance de ces prétendues infractions à compter du 15 avril 2025.

Par conséquent, la SCI ALLIANCE IMMOBILIERE BALUFFET sera déboutée de sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 11 avril 2025 (1 mois après la date de signification), d’ordonner en conséquence, l’expulsion de la société ATIF-OP ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, de condamner par provision, à compter du 11 avril 2025 à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

Il n’existe aucun fondement juridique à une quelconque résiliation d’un contrat par le juge des référés, si bien que la SCI ALLIANCE IMMOBILIERE BALUFFET sera déboutée de sa demande à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail compte tenu de la prétendue cessation de toute activité, et d’ordonner en conséquence, l’expulsion de la société ATIF-OP ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu.

Sur les frais et dépens :

La SCOP ATIF-OP étant à l’origine de la présente instance et échouant en ses demandes sera condamnée aux dépens de l’instance, ce qui n’inclut pas les frais de la sommation du 15 mars 2025.

Par équité, il sera dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Julia Pouyanne, juge des référés du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

REJETONS la note en délibéré du 18 juillet 2025 de la SARL ATIF-OP ;

DEBOUTONS la SCOP ATIF-OP de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

DEBOUTONS la SCI ALLIANCE IMMOBILIERE BALUFFET de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

CONDAMNONS la SCOP ATIF-OP aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

La Greffière, La Présidente,