TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04020

N° Portalis DBX4-W-B7I-TOHI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 25 mars 2025

[H] [V] [M]

C/

[W] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e SIMONIN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [H] [V] [M],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Maître Frederic SIMONIN de la SCP D’AVOCAT CABINET MERCIE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [L],

demeurant [Adresse 11]

[Localité 6]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [V] [M] a donné à bail à Monsieur [W] [L] un appartement à usage d’habitation (n° 53) et un emplacement de stationnement intérieur (n° porte 163) situés [Adresse 12] à [Localité 8], par contrat du 13 janvier 2020, moyennant un loyer initial de 504,35 euros et une provision pour charges de 100 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [H] [V] [M] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 juin 2024 pour un montant en principal de 2.309,13 euros.

Madame [H] [V] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé, par acte de Commissaire de justice en date du 17 septembre 2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— Constater la résiliation du contrat de bail signé le 31 janvier 2020, par l’effet de la clause résolutoire conformément au commandement de payer délivré le 5 juin 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [L] des lieux loués sis, [Adresse 4] (France), et de la place de stationnement n°163, ainsi que de celle de tout occupant de son chef et ce, sans délai, avec si besoin le concours de la [Localité 10] Publique ;

— Condamner Monsieur [W] [L] à verser à titre de provision à Madame [H] [V] [M] la somme de 2.991,11 €, correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date du 29 juillet 2024 somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer ;

— Fixer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentée des charges, soit 687,18 €, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [W] [L] au paiement à titre de provision de ladite indemnité d’occupation et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamner Monsieur [W] [L] à verser à Madame [H] [V] [M] la somme de 5,20 € au titre du remboursement des frais bancaires ;

— Condamner Monsieur [W] [L] à verser à Madame [H] [V] [M] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [W] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, signifié le 5 juin 2024 et sa dénonce.

Après renvois, à l’audience du 24 janvier 2025, Madame [H] [V] [M], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 7.252,19 €, selon décompte en date du 14 janvier 2025, mensualité de décembre 2024 incluse.

Elle a indiqué qu’il n’y avait pas eu de paiement du loyer en octobre, novembre et décembre 2024.

Monsieur [W] [L] a comparu en personne et a reconnu la dette, ajoutant qu’il n’y avait pas de reprise du paiement des loyers.

Il a indiqué avoir une saisie sur salaire de 380€ et demandé des délais de paiement de 24 mois pour apurer la dette, précisant percevoir un salaire de 2 400 euros brut par mois depuis octobre 2024 après plusieurs périodes de chômage.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 16 juin 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [W] [L] le 05 juin 2024 pour un montant en principal de 2.309,13 euros.

C’est à tort cependant que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régit par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient en conséquence de vérifier si Monsieur [W] [L] a réglé sa dette dans ce délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 août 2024.

L’expulsion de Monsieur [W] [L] sera ordonnée en conséquence sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, la mauvaise foi de Monsieur [W] [L] n’étant pas démontrée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [H] [V] [M] produit un décompte en date du 14 janvier 2025 justifiant d’une dette locative d’un montant de 7.252,19 euros, mensualité de décembre 2024 incluse.

Monsieur [W] [L] qui a comparu en personne, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette, reconnue à l’audience.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.252,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.309,13 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus outre à la somme de 5,20 euros au titre du remboursement des frais bancaires.

Monsieur [W] [L] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 1343-5 du Code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En conséquence, compte tenu de la situation respective des parties, Monsieur [W] [L] sera autorisé à se libérer de sa dette selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [H] [V] [M], Monsieur [W] [L] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2020 entre Madame [H] [V] [M] et Monsieur [W] [L] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 3], à [Localité 8] et de la place de stationnement n°163, sont réunies à la date du 06 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [H] [V] [M] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [L] à verser à Madame [H] [V] [M] à titre provisionnel la somme de 7.252,19 euros, selon décompte en date du 14 janvier 2025, mensualité de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.309,13 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [W] [L] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 302 euros chacune, outre une 24ème qui devra solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute de paiement d’une seule mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [L] à payer à Madame [H] [V] [M] la somme de 5,20 euros au titre du remboursement des frais bancaires ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [L] à payer à Madame [H] [V] [M] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 06 août 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [L] à verser à Madame [H] [V] [M] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Première Vice-Présidente,