TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/01313

N° Portalis DBX4-W-B7I-SZCF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 04 Décembre 2024

[D] [E]

[G] [I]

C/

[S] [F]

[N] [C] [L] [J] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Décembre 2024

à M^e Agnès BUTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 04 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [D] [E], domiciliée chez son mandataire la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, nom commercial HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION, [Adresse 5]

représentée par Maître Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [G] [I], domicilié chez son mandataire la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, nom commercial HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION, [Adresse 5]

représenté par Maître Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [S] [F]

demeurant [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [C] [L] [J] [P]

demeurant [Adresse 10]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] ont donné à bail à Madame [S] [F] et à Monsieur [N] [J] [P] un appartement à usage d’habitation (porte B104) et deux parkings (n°167 et 168) situés [Adresse 7] ([Adresse 3]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 10 mars 2021, moyennant un loyer de 771 euros et une provision pour charges de 120 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] leur ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 août 2023 pour Madame [F] et le 11 août 2023 pour Monsieur [J] [P], pour un montant en principal de 2.469,31 euros.

Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] ont ensuite fait assigner Madame [S] [F] et Monsieur [N] [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé respectivement le 26 janvier 2024 et le 31 janvier 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par effet de la clause résolutoire,

— constater que Madame [S] [F] et Monsieur [N] [J] [P] sont occupants sans droit ni titre et les condamner à libérer les locaux litigieux sans délai,

— ordonner à défaut l’expulsion de Madame [S] [F] et de Monsieur [N] [J] [P] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et autoriser Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté s’il l’estime utile d’un technicien et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,

— les condamner solidairement à leur régler à titre provisionnel la somme de 4.698,66 euros correspondant au montant de la dette locative à la date du 22 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2023 et d’une majoration de 10% conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail ;

— les condamner à leur régler une indemnité d’occupation conventionnelle fixée à deux fois le montant du loyer quotidien en application de l’article 14 du contrat de bail, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

A l’audience du 24 mai 2024, Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8.632,94 euros au 21 mai 2024.

Assignée par acte d’huissier signifié à étude le 26 janvier 2024, Madame [S] [F] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

Assigné par acte d’huissier signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile le 31 janvier 2024, Monsieur [N] [J] [P] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2024.

Par ordonnance avant dire droit du 31 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du vendredi 4 octobre 2024 à 10h30 ;

— invité pour cette date Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] à justifier de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à Monsieur [N] [J] [P] par l’huissier en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ;

— invité pour cette date Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] à faire délivrer à Madame [S] [F] un avenir d’audience pour l’audience du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé du vendredi 4 octobre 2024 à 10h30, site Camille Pujol, salle Marianne, [Adresse 4] à TOULOUSE (31500) en lui signifiant une copie de la présente décision ;

— dit surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

— réservé l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 04 octobre 2024, Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] représentés par leur conseil, ont produit aux débats la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à Monsieur [N] [J] [P].

Assignée par avenir d’audience signifié à étude par huissier le 11 septembre 2024, Madame [S] [F] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

Assigné par acte d’huissier signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile le 31 janvier 2024, puis convoqué par le greffe, Monsieur [N] [J] [P] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 1er février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 16 août 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire (article XIV) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 8 et 11 août 2023 respectivement aux défendeurs pour un

montant en principal de 2.469,31 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 octobre 2023.

L’expulsion de Madame [S] [F] et Monsieur [N] [C] [L] [J] [P] sera ordonnée en conséquence, sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, la mauvaise foi de Madame [S] [F] et de Monsieur [N] [C] [L] [J] [P] n’étant pas démontrée.

Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] seront déboutés de leurs demandes de constat et d’estimation des réparations locatives par un huissier de justice et d’assistance, s’il l’estime nécessaire, par un technicien, lesquelles restent hypothétiques à ce jour.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade également purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] produisent un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 8.632,94 € à la date du 21 mai 2024, mensualité de mai 2024 incluse.

Monsieur [N] [C] [L] [J] [P] et Madame [S] [F] , qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 8632,94 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 août 2023 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [N] [C] [L] [J] [P] et Madame [S] [F] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [C] [L] [J] [P] et Madame [S] [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I], Monsieur [N] [C] [L] [J] [P] et Madame [S] [F] devront leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés à payer.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 10 mars 2021 conclu entre Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] d’une part et Monsieur [N] [C] [L] [J] [P] et Madame [S] [F] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte B104) et deux parkings (n°167 et n°168), situés [Adresse 6] à [Localité 8], sont réunies à la date du 12 octobre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [C] [L] [J] [P] et Madame [S] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [C] [L] [J] [P] et Madame [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [C] [L] [J] [P] et Madame [S] [F] à verser à Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] à titre provisionnel la somme de 8632,94 €, selon décompte en date du 21 mai 2024, mensualité de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2023 sur la somme de 2469,31 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [C] [L] [J] [P] et Madame [S] [F] à payer à Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 octobre 2023 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [C] [L] [J] [P] et Madame [S] [F] à verser à Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure

civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [C] [L] [J] [P] et Madame [S] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [D] [E] et Monsieur [G] [I] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente