TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/04050 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TOTF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 14 Mars 2025

[G] [C] [D] [S]

C/

[X] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Mars 2025

à M^e CHAZEIRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 14 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [G] [C] [D] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne, assistée de M^e Sandrine CHAZEIRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [X] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [S] a donné à bail à Monsieur [X] [T] un appartement à usage d’habitation meublé (porte 11), Bâtiment C, 6ème étage, une cave et un emplacement de parking situés [Adresse 1] à [Localité 4], par contrat en date du

15 octobre 2021, soumis à la loi du 6 juillet 1989, moyennant un loyer initial de 408 euros, charges comprises avec régularisation annuelle.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [S] a fait signifier à Monsieur [X] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2024 pour un montant en principal de 3.573 euros.

Madame [G] [S] a ensuite fait assigner Monsieur [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 18 octobre 2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail la résiliation de plein droit du contrat de bail litigieux,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [X] [T] à lui payer une somme de 5.613 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise,

— condamner Monsieur [X] [T] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit la somme de 421 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner Monsieur [X] [T] au paiement des intérêts de droit à compter du commandement en date du 24 janvier 2024 ;

— condamner Monsieur [X] [T] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 décembre 2024, Madame [G] [S] a comparu représentée par son conseil et Monsieur [T] en personne.

Compte tenu d’une contestation soulevée par Monsieur [T] concernant la montant de la dette, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 24 janvier 2025 à charge pour Monsieur [T] de communiquer ses pièces au conseil de Madame [S] et notamment ses extraits de compte bancaire justifiant du débit des sommes dues au titre des loyers.

A l’audience du 24 janvier 2025, Madame [G] [S] a comparu représentée par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans son exploit introductif d’instance et actualisé la dette à la somme de 6.837 euros, mensualité de janvier 2025 incluse, précisé que le loyer courant n’était pas payé depuis juin 2024, que Monsieur [T] ne lui avait pas communiqué ses pièces comme demandé, mais lui avait remis le jour de l’audience une liste de chèques non probante pour justifier du paiement des loyers.

Monsieur [X] [T] a comparu en personne, a contesté la dette et indiqué devoir la somme de 3.589 euros .

Il a confirmé qu’il n’avait pas communiqué ses pièces au conseil de Madame [S] et précisé que sa banque lui avait envoyé un courriel justifiant de l’encaissement de chèques qu’il avait émis en paiement du loyer et que les deux premiers chèques, celui concernant le dépôt de garantie et du premier loyer, avaient été remis en personne à Madame [S].

Il a par ailleurs reconnu ne pas avoir payé le loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025 et Monsieur [T] invité à communiquer le jour même à la juridiction et au conseil de Madame [S] le courriel de sa banque dont il avait fait état à l’audience.

Par note en délibéré du 24 janvier 2025, Monsieur [T] a communiqué un courriel émanant de la Banque POUYANNE en date du 20 janvier 2025.

Par note en délibéré en date du 27 janvier 2025, le conseil de Madame [S] a confirmé ses demandes et notamment sa demande en paiement de la somme de 6.837 euros en joignant son décompte, constaté que Monsieur [T] n’avait toujours pas communiqué ses extraits de compte bancaire et remis en cause l’authenticité des courriels échangés par Monsieur [T] avec sa banque.

En tout état de cause, elle a indiqué que le document communiqué ne justifiait aucunement le paiement des loyers concernant les années 2021 et 2022.

Monsieur [T] ayant communiqué de nouvelles pièces le 5 février 2025 à la présente juridiction et au conseil de la demanderesse, par mention au dossier en date du 6 février 2025, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 14 février 2025.

A l’audience du 14 février 2025, Madame [G] [S] a comparu assistée par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans son exploit introductif d’instance et sa demande de condamnation de Monsieur [T] en paiement de la somme de 6.837 euros au titre de la dette locative, mensualité de janvier 2025 incluse.

Elle a par ailleurs contesté avoir reçu les chèques apparaissant sur les extraits de compte bancaire de Monsieur [T] et indiqué qu’elle allait produire en cours de délibéré une attestation de sa banque pour en justifier.

Monsieur [X] [T] a comparu en personne, a contesté la dette et indiqué devoir la somme de 3.589 euros.

Il a indiqué que le loyer de février 2025 avait été réglé, a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement en précisant qu’il avait retrouvé un emploi en qualité d’intérimaire pendant une durée de 3 mois renouvelable, en qualité de statisticien chez SAFRAN, pour un salaire d’environ 2.500 euros.

Le conseil de Madame [S] s’est opposé à la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement, Monsieur [T] ne produisant aucune pièce aux débats pour justifier de sa situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025 et Monsieur [T] invité à adresser les originaux de ses extraits de compte bancaire certifiés conformes par sa banque à la présente juridiction pour le 3 mars 2025 ainsi qu’au conseil de Madame [S].

Par note en délibéré en date du 28 février 2025, le conseil de Madame [S] a communiqué l’échange de courriel avec sa banque en date du 13 février 2025 concernant les paiements par chèques dont Monsieur [T] se prévaut pour indiquer qu’aucun chèque au crédit de ses deux comptes pour la période concernée, avec le montant indiqué et ayant comme émetteur Monsieur [X] [T] n’avait été porté au crédit de ses deux comptes détenus auprès de la Banque Populaire d’Occitanie et une attestation du 19 février 2025 justifiant des 2

n° de compte de Madame [G] [S] détenus auprès de cette banque.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 3 mars 2025, Monsieur [T] a adressé à la présente juridiction ses extraits de compte bancaire en original portant le tampon de sa banque pour la période du 4 octobre 2021 au 30 juin 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 25 janvier 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024 pour un montant en principal de 3.573 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Le commandement de payer reproduit un décompte qui fait état au niveau de la dette du dépôt de garantie, des charges et des loyers impayés suivants :

—  325 euros au titre des charges dues au 15 novembre 2023 impayées,

— octobre 2021 : dépôt de garantie d’un montant de 800 euros impayé,

— décembre 2021: loyer impayé d’un montant de 408 euros,

— janvier à mai 2022 ; loyers impayés soit 408 euros x 5 mois.

Nonobstant l’échange de courriel entre Madame [S] et sa banque en date du 13 février 2025 concernant les paiements par chèques dont Monsieur [T] se prévaut pour indiquer qu’aucun chèque au crédit de ses deux comptes pour la période concernée, avec le montant indiqué et ayant comme émetteur Monsieur [X] [T] n’avait été porté au crédit de ses deux comptes détenus auprès de la Banque Populaire d’Occitanie et une attestation du 19 février 2025 justifiant des 2 n° de compte de Madame [G] [S] détenus auprès de cette banque, il ressort des extraits de compte bancaire communiqués en original par Monsieur [T] que :

— le 21 octobre 2021 un chèque d’un montant 800 euros a été débité, représentant le montant du dépôt de garantie,

— en décembre 2021, aucune somme relative au loyer n’a été réglée,

— le 28 janvier 2022 a été débité un chèque d’un montant de 408 euros en règlement du loyer de janvier 2022,

— le 22 février 2022 a été débité un chèque d’un montant de 408 euros en règlement du loyer de février 2022,

— en mars 2022, aucune somme relative au loyer n’a été réglée,

— le 6 avril 2022, un chèque d’un montant de 204 euros a été débité en règlement d’une partie du loyer de mars 2022 et un chèque d’un montant de 408 euros a été débité en règlement du loyer d’avril 2022,

— en mai 2022, aucune somme relative au loyer n’a été réglée.

Compte tenu du décompte repris sur le commandement de payer, Monsieur [T] aurait dû régler au titre de la période litigieuse la somme de 3248 euros concernant les loyers et celle de 325 euros au titre des charges.

S’il justifie avoir réglé la somme de 2840 euros au 30 juin 2022, en effet le 30 juin 2022, un chèque d’un montant de 204 euros a été débité en règlement d’une partie du loyer de mai 2022 et un chèque d’un montant de 408 euros a été débité en règlement du loyer de juin 2022, il ne justifie pas avoir soldé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance soit la somme de 408 euros au titre du loyer de décembre 2021 et celle de 325 euros au titre des charges.

Le commandement de payer litigieux est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [G] [S] produit un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 6.837 €, mensualité de janvier 2025 incluse.

Monsieur [X] [T] a contesté la dette et indiqué devoir la somme de 3.589 euros.

Il a été démontré plus haut qu’au titre des causes du commandement Monsieur [T] s’est acquitté de la somme de 2840 euros au lieu de celle de 3573 euros.

Par ailleurs, il n’a pas contesté devoir les loyers de juin 2024 à décembre 2024 et celui de janvier 2025.

Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.997 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 733 euros à compter de la date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de février 2025 a été payé avant la date de l’audience.

En conséquence, Monsieur [X] [T] étant en situation de régler sa dette locative compte tenu de son nouvel emploi, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [X] [T] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [X] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [S], Monsieur [X] [T] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 15 octobre 2021 conclu entre Madame [G] [S] d’une part et Monsieur [X] [T] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation meublé (porte 11) Bâtiment C, 6ème étage, une cave et un emplacement de parking situés [Adresse 1] à [Localité 4], sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [T] à verser à Madame [G] [S] à titre provisionnel la somme de 3.997 € euros, selon décompte arrêté à janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 733 euros à compter de la date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [X] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 166 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Madame [G] [S] * que Monsieur [X] [T] soit condamné à verser à Madame [G] [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [T] à verser à Madame [G] [S] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente