MINUTE N° 25/00151

DOSSIER : N° RG 24/00609 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DMDE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

DEMANDEURS :

Madame [S] [X]

née le 22 Mai 1976 à AIX EN PROVENCE (13090)

Draille des Gabins

13430 EYGUIÈRES

représentée par M^e Thomas TAPIERO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [N]

né le 08 Juin 1975 à AIX EN PROVENCE (13090)

Draille des Gabins

13430 EYGUIÈRES

représenté par M^e Thomas TAPIERO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [Z]

né le 17 Juillet 1951 à SALON DE PROVENCE (13300)

Quartier des Gabins

Draille des Gabins Carraire du Congrès

13430 EYGUIÈRES

représenté par M^e Christine GUERIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [P] [G] épouse [Z]

née le 03 Août 1951 à CAVAILLON (84300)

Quartier des Gabins

Draille des Gabins Carraire du Congrès

13430 EYGUIÈRES

représentée par M^e Christine GUERIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 31 mars 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 AVRIL 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 AVRIL 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 mai 2017 prenant effet le 14 juillet suivant, Mme [S] [X] et M. [V] [N] ont pris en location une maison à usage d’habitation, sise draille des Gabins à Eyragues (13430), appartenant à M. [D] [Z], pour un loyer mensuel de 1 150 euros.

Par actes de commissaire de justice remis en mains propres le 19 septembre 2024, Mme [X] et M. [N] ont assigné en référé M. [Z] et son épouse [P], née [G], devant le Juge des contentieux de la protection afin que celui-ci :

— condamne les assignés à exécuter des travaux de forage afin de raccorder la maison qu’ils leur louent à un système d’eau potable, dans un délai d’un mois après la signification de l’ordonnance à venir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans le même délai,

— les condamne à leur fournir de l’eau potable dans l’attente de l’achèvement des travaux, ce sous la même astreinte que supra,

— autorise la consignation de l’intégralité des loyers jusqu’à la complète réalisation des travaux,

— ordonne aux époux [Z] de leur délivrer la totalité des quittances de loyers depuis leur entrée dans les lieux, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— les condamne à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts provisionnels,

— les condamne à leur payer la somme de 2 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamne aux entiers dépens,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire, initialement audiencée au 4 novembre 2024, a été renvoyée au 6 janvier 2025 ; à cette audience, les conseils des deux parties ont sollicité la jonction à ce dossier (RG 24/00609) d’un dossier ouvert postérieurement entre les deux mêmes parties et relatif au même bail d’habitation (RG 24/00700). La jonction a été décidée et les deux affaires renvoyées au 31 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice déposés à étude le 30 octobre 2024, M. et Mme [Z] ont assigné en référé Mme [S] [X] et M. [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarascon pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir:

— l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [X], de M. [N] et de tous occupants de leur chef,

— la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place,

— la condamnation solidaire de Mme [X] et de M. [N] à verser la somme provisionnelle de 4 750 euros, arrêtée au 10 octobre 2024, et représentant les loyers impayés,

— la condamnation solidaire de Mme [X] et de M. [N] à payer, à titre provisionnel une somme égale au montant du dernier loyer, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation in solidum de Mme [X] et de M. [N] à payer la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation in solidum de Mme [X] et de M. [N] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire,

— l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire, audiencée au 6 janvier 2025, a fait l’objet d’un renvoi au 31 mars 2025, afin d’être jointe à l’affaire RG 24/00609.

A ladite audience, les deux parties ont été dument représentées.

In limine litis, M. et Mme [Z], par la voix de leur conseil, ont demandé la mise hors de cause de Mme [Z], celle-ci n’ayant aucun droit de propriété sur le bien loué à la partie adverse et n’étant pas cosignataire du bail. La partie adverse a rétorqué que Mme [Z] était partie prenante dans la gestion des biens immobiliers concernés par le litige.

Puis, M. [Z] indique que le 17 décembre 2024, Mme [X] et M. [N] ont versé l’intégralité de l’arriéré de loyers qu’il leur réclamait en partie via le commandement de payer du 26 juillet 2024 et en totalité via l’assignation en justice du 30 octobre suivant. De son côté, il leur a adressé la totalité des quittances de loyer depuis leur entrée en location.

Enfin, il conteste avoir été inactif et négligent dans la gestion du dossier relatif à l’alimentation en eau potable des habitations lui appartenant et situées sur sa propriété, et il produit toute une série de documents justifiant ses interventions.

De leur côté, Mme [X] et M. [N] persistent à dire que l’alimentation en eau de leur logement pose problème depuis longtemps, contrairement peut-être à d’autres logements appartenant à leur bailleur, que visiblement l’eau fournie n’est pas limpide et que des analyses bactériologiques st chimiques de cette eau, faites en janvier 2025, démontrent que l’eau n’est pas potable.

Se plaignant de troubles physiques au sein de leur famille et devant s’approvisionner en eau potable pour tous leurs besoins quotidiens, ils réclament en urgence une réaction de leur bailleur sous forme de travaux garantissant la potabilité de l’eau courante et d’indemnisation des préjudices physiques et matériels subis. Concernant ce dernier point, ils ajoutent à leurs prétentions introductives d’instance une demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la partie adverse, à hauteur de 3 000 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le moyen soulevé in limine litis

La maison louée à Mme [X] et à M. [N] étant un bien propre de M. [Z] et Mme [Z] n’ayant pas cosigné le contrat de location, le Juge des référés mettra Mme [P] [Z] hors de cause.

Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail

Compte tenu de l’apurement de la dette locative réalisé par Mme [X] et M. [N], M. [Z] n’a pas repris ses premières conclusions sur la résiliation du bail conclu entre eux.

Sur la délivrance des quittances de loyer

En vertu de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ».

En l’espèce, l’instance introduite par ses locataires a donné l’occasion à M. [Z] de leur remettre toutes les quittances depuis le mois d’août 2017, à l’exception de celles allant du mois de juin 2024 au mois d’octobre 2024, remplacées par un reçu global en date du 18 décembre 2024.

Mme [X] et M. [N] peuvent légitimement réclamer des quittances de loyer pour les cinq mois concernés, quitte à restituer les reçus remis à l’époque par leur bailleur pour les paiements partiels effectués tous les mois.

Il sera donc ordonné à M. [Z] de communiquer les quittances manquantes à ses locataires et de considérer, à l’avenir, que la demande de quittance, évoquée dans le texte de loi précité, est de nature permanente, sauf consigne différente expressément donnée. Par conséquent, il devra remettre une quittance de loyer tous les mois à ses locataires, sans rappel de leur part.

Sur la demande en référé d’alimentation du logement en eau potable

En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Et en vertu de l’article 3 alinéa 2 du décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiq0ues d’un logement décent, « le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants (…) : 2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires (…) ».

En l’espèce, Mme [X] et M. [N] ont saisi le Juge des référés car il y avait pour eux urgence à imposer à leur bailleur la réalisation de travaux permettant l’alimentation permanente et fiable de leur maison en eau potable. En effet, deux analyses récentes, diligentées par eux en janvier 2025, ont montré par deux fois que l’eau n’était bactériologiquement pas potable et qu’une fois, elle n’était chimiquement pas potable.

Ces résultats confortent leurs fortes suspicions sur la qualité de l’eau, qu’ils trouvent très douteuse depuis plusieurs années et qui leur occasionnent des problèmes de santé, dermatologiques ou internes.

Ils soupçonnent leur bailleur, propriétaire de plusieurs logements sur son terrain, d’avoir des installations de forage d’eau différentes selon les habitations et trop proches des installations d’assainissement, et ils trouvent anormal de ne pas avoir accès à l’installation qui les concerne.

Enfin, ils notent que le propriétaire a fait réaliser un nouveau forage entre mi 2023 et mi 2024, preuve selon eux que l’ancien forage ne produisait pas une bonne eau ; d’autre part, les travaux et la mise en route de la nouvelle installation a dû déstabiliser les caractéristiques de l’eau.

En réplique à cette argumentation, M. [Z] a produit deux documents essentiels :

— un rapport hydrogéologique du 11 février 2025, prévu réglementairement en cas d’adduction d’eau collective privée, qui donne « un avis favorable à l’alimentation en eau potable des logements édifiés sur la propriété de M. [Z]… », sous réserve de respecter les trois recommandations énoncées dans le rapport, qui n’influent pas directement sur la qualité intrinsèque de l’eau extraite du sol : la protection du forage en service, l’obturation du forage abandonné et la protection du puits à l’intérieur du local technique,

— un arrêté préfectoral du 5 mars 2025, qui autorise la production et la distribution d’eau potable à partir d’un forage par M. et Mme [Z] pour alimenter les logements situés draille des Gabins à Eyguières, et qui accorde un délai d’un an au propriétaire pour mettre en œuvre les recommandations de l’hydrogéologue.

Ces deux documents prouvent que les travaux de forage réalisés en 2023 et 2024 ont été approuvés au plan technique et au plan administratif et que par conséquent, la demande de travaux urgents faite par Mme [X] et M. [N] pour l’obtention d’une eau potable est devenue inutile.

Le Juge des référés ne pourra que débouter ces derniers de leur demande.

Sur l’indemnisation des préjudices subis

Si Mme [X] et M. [N] continuent à estimer avoir subi des préjudices physiques et matériels depuis leur entrée dans les lieux, liés à la négligence et à la lenteur de M. [Z], que lui-même conteste en détaillant toutes ses actions passées, ils devront se pourvoir au fond et prouver le lien de causalité entre la qualité de l’eau et leurs préjudices.

A cet effet, le rapport hydrogéologique, fait en collaboration avec l’Agence régionale de santé (ARS) leur sera d’une grande utilité, car il met à bas plusieurs hypothèses soulevées dans ce dossier, notamment sur la disposition des installations d’alimentation en eau par rapport à celles d’assainissement, sur la présence de plusieurs forages et donc sur la source différente d’alimentation selon les logements, dont ceux où la qualité de l’eau ne pose aucun problème.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [X] et M. [N], responsables de l’action en justice lancée par leur bailleur, seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure concernée (RG 24/00700), en ce compris les coûts du double commandement de payer et de la double assignation en référé.

Déboutés de leur propre action en référé, ils seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure concernée (RG 24/00609).

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Condamnés aux dépens, Mme [X] et M. [N] seront condamnés in solidum à payer à M. [Z] la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

METTONS Mme [P] [Z] hors de la présente cause,

ORDONNONS à M. [D] [Z] de fournir à Mme [S] [X] et M. [V] [N] les quittances de loyer pour les mois allant de juin à octobre 2024, ainsi que toutes les quittances à venir,

REJETONS le surplus des demandes de Mme [S] [X] et de M. [V] [N],

Les INVITONS à se pourvoir au fond pour une éventuelle indemnisation des préjudices allégués,

Les CONDAMNONS in solidum à payer à titre provisionnel à M. [D] [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les CONDAMNONS in solidum aux dépens de l’instance introduite par M. [D] [Z] (RG 24/00700), en ce compris les coûts du double commandement de payer et de la double assignation en référé, ainsi qu’aux dépens de l’instance introduite par eux-mêmes (RG 24/00609),

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES