TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 72A

N° RG 24/04392

N° Portalis DBX4-W-B7I-TLDR

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 07 Mars 2025

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LATECOERE PARKINGS, représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 12], ayant son siège social [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

C/

[U] [Z]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Mars 2025

à

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 07 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé de la protection statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition à la date du 20 Février 2025, puis prorogé au 07 Mars 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LATECOERE PARKINGS, représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 12], ayant son siège social [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis [Adresse 9]

[Localité 4]

représenté par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [U] [Z],

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [Z] est propriétaire du lot n°1069 (parking) dans la Résidence LATECOERE PARKINGS, située [Adresse 10].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LATECOERE PARKINGS, située [Adresse 10], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 12], a fait délivrer à Madame [U] [Z] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la Résidence LATECOERE PARKINGS, située [Adresse 10], agissant par la S.A.S. FONCIA TOULOUSE, a fait assigner Madame [U] [Z] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024.

A l’audience du 07/01/2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LATECOERE PARKINGS, située [Adresse 10], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 12] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise sa créance au 02/01/2025 compte tenu du versement partiel effectué le 13/11/2024, pour demander de condamner Madame [U] [Z] à lui régler la somme de 646,00 € avec les intérêts au taux légal à compter du 11/09/2024 ; de la condamner à lui verser également les sommes de 300,00 € à titre de dommages-intérêts et de 1000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LATECOERE PARKINGS, située [Adresse 10] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 (646,00 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (1208,02 €).

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 11 septembre 2024, Madame [U] [Z] n’est pas présente ni représentée.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera rendu par défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES ET DES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 08/11/2022 et la sommation du 19/10/2023 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LATECOERE PARKINGS, située [Adresse 10] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier.

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Madame [Z] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Madame [U] [Z] doit au final uniquement la somme de 105,02 € et non 1208,02 €, au titre des frais pré-contentieux.

La somme totale de 1103,00 € a été écartée du décompte des charges et frais de recouvrement se montant à la somme de 646,00 €.

Cette dernière somme étant inférieure au montant des frais écartés, Mme [Z] ne doit plus aucune somme puisque son décompte rectifié est créditeur, et la demande en paiement formée par le syndicat devra être rejetée.

II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement à bonne date du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Madame [U] [Z]. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [Z], en soldant tardivement sa dette en cours d’instance, a contraint le syndicat à engager une action en paiement et devra supporter la charge des dépens.

Il n’est pas inéquitable que le syndicat des copropriétaires de la Résidence LATECOERE PARKINGS, située [Adresse 10] conserve à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’il a dû engager. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

REJETTE les demandes en paiement des charges de copropopriété et frais de recouvrement formées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence LATECOERE PARKINGS, située [Adresse 10], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 12] ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la Résidence LATECOERE PARKINGS, située [Adresse 10] de ses autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] aux dépens.

La greffière, Le juge