TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00840 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FGKZ

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

19 décembre 2025

OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT

c/

Madame [I] [O]

Monsieur [E] [O]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Madame [S] [G], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [I] [O]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M. [E] [O] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [E] [O]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 octobre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

En présence de Madame [W] [K], auditrice de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 19 décembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 18 août 2008, la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT a donné à bail à Mme [I] [O] et à M. [E] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 205,40 €.

Des loyers étant demeurés impayés et l’attestation d’assurance n’ayant pas été produite, la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 29 mars 2024.

Par acte d’huissier en date du 1er avril 2025, la société OPH TROYES [Localité 7] HABITAT a ensuite fait assigner Mme [I] [O] et M. [E] [O] à l’audience du 17 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 17 octobre 2025, la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT – représentée par Mme [S] [G] – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme [I] [O] et à M. [E] [O] ;

ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

et de condamner ce dernier au paiement, à titre provisionnel, de la somme actualisée de 4480,02 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 100 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que les locataires demeurent redevables d’impayés locatifs et que l’attestation d’assurance n’a pas été produite. Le bailleur précise que le dernier paiement remonte au 2 février 2025, qu’il n’a pas eu de contacts avec les locataires et qu’en conséquence il maintient ses demandes.

A cette même audience, M. [E] [O], comparant en personne, indique qu’il est d’accord sur le montant de la dette, qu’il n’a pas été payé par son employeur depuis le mois de juillet 2024, que ce dernier l’a mis au chomage mais que désormais il a des revenus à hauteur de 1000€ par mois. Enfin il précise qu’il souhaite rester dans les lieux.

Mme [I] [O] est dûment représentée par son mari, en vertu d’une procuration établie en date du 17 octobre 2025 et signée par ses soins.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] par la voie électronique le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2- sur le bien fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.(…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges ainsi que la fourniture d’une assurance habitation sont des obligations essentielles du contrat de location.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

le décompte produit en l’espèce par l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT révèle que la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 4480,02 € échéance du mois de septembre 2025 incluse au 30 septembre 2025. Par ailleurs, l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT déclare à l’audience que les locataires n’ont pas fourni d’attestation d’assurance habitation.

A l’audience, M. [E] [O], n’apporte aucun élément de nature à contester l’absence d’assurance ou le principe et le montant de cette dette.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date de l’assignation soit le1er avril 2025.

Mme [I] [O] et M. [E] [O] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [I] [O] et M. [E] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [I] [O] et M. [E] [O] .

2. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [I] [O] et M. [E] [O] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 1er avril 2025 et qui sera fixé à d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT, arrêté à la date du 30 septembre 2025, que la dette locative s’élève à la somme 4480,02 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, après déduction des frais de poursuite.

Mme [I] [O] et M. [E] [O], qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (1er avril 2025) sur la somme de 937,01 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Par ailleurs, il convient de condamner ces derniers au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront supportés in solidum, par Mme [I] [O] et M. [E] [O], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamnerin solidum, Mme [I] [O] et M. [E] [O] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT et Mme [I] [O] et M. [E] [O],relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], aux torts exclusifs des défendeurs et à la date du 1er avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [O] et à M. [E] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [O] et M. [E] [O],d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [I] [O] et M. [E] [O], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [O] et M. [E] [O],A à verser à l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [O] et M. [E] [O] à verser à l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT la somme de 4480,02 € (QUATRE MILLE QUATRE CENT QUATRE- VINGT EUROS DEUX CENTIMES), selon décompte arrêté au 30 septembre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025 sur la somme de 937,01 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum, Mme [I] [O] et M. [E] [O] à verser à l’OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT une somme de 100 € ( CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [O] et M. [E] [O], aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 décembre 2025,

Le greffier, Le président,