TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00340

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYJC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

C/

[F] [C] [I] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SCP LARRAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE représentée par Maître Marie MARTIN-LINZAU, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [C] [I] [R],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 mai 2012, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [F] [C] [I] [R] un appartement à usage d’habitation n°325, situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 328,12 euros et une provision sur charges mensuelle de 89,67 euros.

Le 13 mars 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [F] [C] [I] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mars 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [F] [C] [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, , son expulsion de corps et de bien et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.454,80 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge en cours, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT ET ASSOCIES, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.280,48 euros, pour inclure les mensualités impayées selon décompte du 12 mars 2025. La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [F] [C] [I] [R] comparaît en personne et reconnaît l’existence de sa dette locative, qu’il explique par la mise en examen et l’incarcération de son employeur, ayant entraîné un licenciement et une absence de paiement de son salaire pendant trois mois. Il déplore le fait de n’avoir pas perçu l’aide du FSL, malgré la réalisation d’un dossier auprès de la commune de [Localité 11]. Il fait néanmoins valoir que sa dette a diminué par rapport au décompte fourni, ayant fait un chèque de 500 euros le 13 mars 2025. Monsieur [F] [C] [I] [R] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique qu’il est en capacité de payer cette somme, ayant 1.080 euros de chômage et les charges courantes à régler, outre 80 euros pour son fils.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

Par note autorisée, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a produit en cours de délibéré un décompte confirmant le versement de 500 euros du 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31 mai 2012 contient une clause résolutoire (article 6.2. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 876,58 euros a été signifié le 13 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [F] [C] [I] [R] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 800 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 19 mars 2025 démontrant que Monsieur [F] [C] [I] [R] reste devoir la somme de 780,48 euros, mensualité de février 2025 comprise.

Monsieur [F] [C] [I] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 780,48 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des versements réguliers opérés par le locataire, de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, de la réduction de la dette depuis l’assignation et des propositions de règlements formulées par Monsieur [F] [C] [I] [R], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 15 mensualités de 50 euros chacune et d’une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [F] [C] [I] [R] et du bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [F] [C] [I] [R] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [C] [I] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [F] [C] [I] [R] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mai 2012 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [F] [C] [I] [R] concernant un appartement à usage d’habitation n°325, situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 14 mai 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] [I] [R] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 780,48 euros (décompte arrêté au 12 mars 2025, incluant une dernière facture de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [F] [C] [I] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 50 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [C] [I] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [F] [C] [I] [R] soit condamné à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] [I] [R] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] [I] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,