TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 72A

N° RG 24/05039

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPSA

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 14 Mars 2025

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 7], sis à [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. ADL IMMOBILIER

C/

[V] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Mars 2025

à la SCP D’AVOCATS REMAURY FONTAN – REMAURY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le vendredi 14 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice- Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise en délibéré au 20 février 2025, puis prorogé au 14 mars 2025, par mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndical des copropriétaires de la Résidence [Localité 7], sis à [Localité 11][Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. ADL IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences par son gérant Monsieur [F] [H], ès qualités,

représentée par la SCP D’AVOCATS REMAURY FONTAN – REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [Y]

demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [Y] est propriétaire des lots n°43 (appartement T4), 27 (cellier) et 33 (parking) dans la Résidence [Localité 7], sis [Adresse 1].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 7], sis [Adresse 1], agissant par la S.A.S. ADL IMMOBILIER, a fait délivrer à Monsieur [V] [Y] une mise en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], sis [Adresse 1], agissant par la S.A.S. ADL IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [V] [Y] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 28/10/2024.

A l’audience du 07/01/2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 7], sis [Adresse 1], agissant par la S.A.S. ADL IMMOBILIER – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner Monsieur [V] [Y] à lui régler la somme de 6906,84 € avec les intérêts au taux légal à compter du 15/07/2022 ; de le condamner à lui verser également les sommes de 800,00 € à titre de dommages-intérêts et de 2000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23/08/2022.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 7], sis [Adresse 1] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 4ème appel provisionnel de l’exercice 2024 (6906,84 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (999,00 €).

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 28/10/2024, Monsieur [V] [Y] n’est pas présent ni représenté.

Il a fait parvenir au greffe du tribunal avant l’audience un volumineux dossier contenant un courrier imputant au syndic de nombreux griefs, sans totefois contester sa dette dans son principe ou son montant.

Ses observations, qu’il n’a pas communiqué au syndicat préalablement à l’audience, doivent être écartées des débats en application de l’article 16 du code de procédure civile.

En outre la procédure devant le tribunal de céans étant orale, ses seuls écrits, non soutenus oralement à l’audience, sont présumés abandonnés.

Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 7], sis [Adresse 1] justifie que Monsieur [V] [Y] est bien propriétaire des lots n°43 (appartement T4), 27 (cellier) et 33 (parking) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 11/03/2020, du 28/06/2021, du 11/05/2022, du 17/04/2023 et du 22/05/2024, notifiés à Monsieur [V] [Y] par lettres recommandées avec avis de réception, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur [V] [Y] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 14/10/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [V] [Y] reste débiteur des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 5907,84 €.

Monsieur [V] [Y] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 7], sis [Adresse 1] la somme totale de 5907,84 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1605,80 € à compter de la mise ne demeure de payer du 15/07/2022 et sur le solde à compter de l’assignation du 28/10/2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

La mise en demeure du 15/07/2022 et la sommation du 23/08/2022 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 7], sis [Adresse 1] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (2 x 250,00 € et 220,00 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Monsieur [Y] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

— sur les frais de médiation et les frais” huissier assignation 13/03/2024":

Une médiation a été engagée par le syndicat alors qu’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, qui est sans frais, restait ouverte.

Les frais de médiation resteront donc à sa charge, le débiteur n’ayant pas à supporter le coût du choix de son créancier.

Par ailleurs, les frais d’huissier comptabilisés le 13/03/2024 pour 55,18 € se rapportent à l’assignation en référés, qui a donné lieu à une décision de radiation, et les dépens engagés par le syndicat pour cette procédure resteront donc à sa charge.

Monsieur [V] [Y] sera au final condamné uniquement au paiement de la somme de 169,74 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La carence récurrente de Monsieur [Y] à payer les charges, caractérisée par la précédente condamnation du 24/09/2021, a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera réparé par l’allocation d’une somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

En conséquence de quoi, Monsieur [V] [Y] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 7], sis [Adresse 1] une somme de 700,00 € à titre de dommages-intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui n’incluront pas le coût du commandement de payer du 23/08/2022 qui est déjà inclus dans le principal, et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 7], sis [Adresse 1] une somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 7], sis [Adresse 1], agissant par la S.A.S. ADL IMMOBILIER, les sommes de :

—  5907,84 € au titre des charges et provisions impayés au 14/10/2024 (4ème appel provisionnel exercice 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1605,80 € à compter du 15/07/2022 et sur le surplus à compter du 28/10/2024,

—  169,74 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 28/10/2024,

—  700,00 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 7], sis [Adresse 1], agissant par la S.A.S. ADL IMMOBILIER, une somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Localité 7], sis [Adresse 1] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] aux dépens, qui n’incluront pas le coût du commandement de payer du 23/08/2022.

La greffière, Le juge