TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 7]

NAC: 5AA

N° RG 24/00366

N° Portalis DBX4-W-B7H-SURN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 25 mars 2025

[W] [D], en sa qualité de majeur protégé

[V] [G], ancienne mandataire judiciaire désignée (curatrice)

[Z] [X], nouvelle mandataire désignée (curatrice)

C/

[M] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M [D]

Mme [X]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [D],

en sa qualité de majeur protégé,

demeurant EHPAD [12]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Comparant en personne

Madame [Z] [X],

Mandataire judiciaire à la protection des majeurs désignée en sa qualité de nouvelle curatrice par décision du Juge des tutelles en date du 20 décembre 2024

Demeurant [Adresse 10]

Comparante en personne

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [Y],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [D] a donné à bail à Monsieur [M] [Y] un appartement à usage d’habitation (n°121 Bâtiment 2) situé [Adresse 5] [Localité 1] par contrat en date du 1er juillet 2017, moyennant un loyer initial mensuel de 500 €, le contrat prévoyant l’apurement et le réajustement annuel des charges .

Par jugement du juge des tutelles de ce siège en date du 31 mai 2022, la mise sous curatelle renforcée de Monsieur [W] [D] a été prononcée et Madame [V] [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs protégés, désignée en qualité de curateur.

Des loyers et des charges étant demeurés impayés, Monsieur [W] [D] et Madame [V] [G] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 septembre 2023 à Monsieur [M] [Y] pour un montant en principal de

8.286 euros.

Monsieur [W] [D] assisté de Madame [V] [G] ont ensuite fait assigner Monsieur [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé le 27 novembre 2023.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Y] et de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [M] [Y] à payer à Monsieur [D] la somme de 7917€ au titre des loyers et charges impayés à la date de l’assignation sauf à parfaire et avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— condamner Monsieur [M] [Y] à payer à Monsieur [D] à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation fixée à un montant au moins égal au montant des loyers, sur loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner Monsieur [M] [Y] à payer à Monsieur [D] une somme de 400€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers frais de l’instance.

Par jugement du juge des tutelles de ce siège en date du 20 décembre 2024, Madame [V] [G] a été déchargée de ses fonctions de curateur et Madame [Z] [X], mandataire judiciaire à la protection des majeurs protégés, a été désignée en qualité de curateur de Monsieur [W] [D].

Après renvois notamment pour permettre à Monsieur [M] [Y] de communiquer ses pièces et d’établir un décompte des charges contestées, à l’audience du 24 janvier 2025, Monsieur [W] [D] et Madame [Z] [X] ont comparu en personne.

La curatrice a sollicité le bénéfice de l’exploit introductif d’instance et actualisé la dette à la somme de 8452,09 euros soit à la somme de 1.620 euros au titre des loyers impayés et à celle 6.832,09 euros au titre des charges impayées et précisé que le loyer courant avait été payé le 20 janvier 2025.

Elle a par ailleurs précisé que la dette au niveau des charges était ancienne et concernait essentiellement la consommation d’eau suite à une fuite qui n’avait pas pu être réparée rapidement, Monsieur [M] [Y] refusant l’accès dans les lieux, une procédure de référé ayant été nécessaire et diligentée en 2021 pour faire ouvrir le logement, procédure dans le cadre de laquelle le locataire avait indiqué que la fuite était réparée.

La curatrice a par ailleurs indiqué que Monsieur [D] était en maison de retraite et qu’il connaissait des difficultés financières compte tenu des impayés de Monsieur [M] [Y].

Monsieur [M] [Y] a comparu en personne, a reconnu la dette de loyers et s’il a reconnu devoir des charges, il a indiqué qu’il n’était pas responsable du montant des charges sollicité, une grande partie étant dûe à la réparation tardive d’une fuite d’eau.

Il a aussi précisé qu’une autre fuite était intervenue dans la salle de bains qui avait fait l’objet d’une réparation en 2022.

Monsieur [M] [Y] a par ailleurs indiqué vouloir rester dans les lieux et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il a précisé qu’il percevait une pension d’invalidité de 900 euros par mois et une APL de 291 euros.

Il a proposé d’apurer la dette par mensualité de 150 euros en plus du loyer et charges courants.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 28 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, le bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er juillet 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2023 à Monsieur [M] [Y] pour un montant en principal de 8.286 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 novembre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [W] [D] et Madame [Z] [X] produisent un décompte arrêté au

24 janvier 2025 faisant apparaître une dette de loyers et de charges d’un montant de 8089,32 euros, mensualité de janvier 2025 incluse et frais de procédure déduits pour un montant de 362,77 euros.

Monsieur [M] [Y] n’a pas contesté le montant des loyers dûs pour un montant de 1620 euros.

Il a par contre contesté le montant des charges.

Le curateur de Monsieur [D] produit aux débats les répartitions des charges concernant la copropriété, dont les locaux litigieux font partie, pour les années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et sur la base desquelles les régularisations de charges concernant Monsieur [M] [Y] ont été calculées.

Il produit également tous les courriers adressés à Monsieur [M] [Y] pour solliciter le paiement des loyers et des charges.

Il convient de constater que ces courriers n’ont fait l’objet d’aucune contestation par Monsieur [Y] et que plusieurs renvois ont été effectués afin de lui permettre d’établir un décompte des charges contestées, ce qu’il n’a pas fait.

Dans le cadre de la présente procédure, si Monsieur [Y] a persisté à contester le montant des charges, dont certaines datent de 2019, il n’a produit aucun élément permettant de remettre en cause la somme due.

Il a uniquement produit un courrier en date du 13 mai 2022 mettant en demeure Monsieur [D] de réaliser des travaux de réparation de fuites ainsi que des photos ; il a par ailleurs indiqué à l’audience que ces fuites avaient fait l’objet de réparations en 2022.

Monsieur [M] [Y] sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 8089,32 euros au titre des loyers et charges dus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de janvier 2025 a été réglé par Monsieur [M] [Y] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [M] [Y] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [M] [Y] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [M] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D], Monsieur [M] [Y] devra lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 1er juillet 2017 conclu entre Monsieur [W] [D] d’une part et Monsieur [M] [Y] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°121 Bâtiment 2) situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 6 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] à verser à Monsieur [W] [D] à titre provisionnel la somme de 8089,32 euros, selon décompte arrêté au 24 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [M] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [W] [D] assisté de son curateur le cas échéant ;

* que Monsieur [M] [Y] soit condamné à verser à Monsieur [W] [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] à verser à Monsieur [W] [D] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Première Vice Présidente,