N° RG 25/01109 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UE6J

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01109 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UE6J

NAC: 30G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Stéphane PIEDAGNEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. JELO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane PIEDAGNEL, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [B] [L], intervenant volontaire, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane PIEDAGNEL, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [C] [S], intervenant volontaire, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphane PIEDAGNEL, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.C.I. LE CHASSELAS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 25 septembre 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 24 octobre 2025 au 07 novembre 2025

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Suivant les termes d’une assignation en date du 12 juin 2025 à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé, la partie requérante, en l’occurrence la S.A.R.L. JELO, a saisi la juridiction des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, au contradictoire de la S.C.I. LE CHASSELAS afin que les opérations d’expertise tenues par M [N] dans l’affaire RG 23/ 284 lui soient communes et opposables. A défaut, elle sollicite une expertise du fait de désordres d’infiltrations d’eau en toiture notamment affectant les locaux qui lui ont été donnés à bail sis [Adresse 3] .

Elle réclame encore la suspension de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à réalisation des travaux et de réouverture de son établissement, en tout état de cause.

Elle demande encore 50 000 euros à valoir sur le préjudice économique à titre de provision outre la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] [B] et M [S] [C] sont intervenus volontairement. Ils réclament que leur soit accordé la somme de 5 000 euros chacun à valoir sur leur préjudice moral.

La S.C.I. LE CHASSELAS, régulièrement assignée, n’a pas fait valoir sa position.

SUR QUOI,

La demanderesse a bénéficié à sa demande d’une ordonnance de référé en date du 18 mars 2022 contre la SCI LE CHASSELAS, laquelle a ordonné une mesure d’expertise in futurum pour les désordres d’infiltration dont se plaint à nouveau la société JELO dans le cadre de son bail commercial. Cette expertise avait alors été étendue à la SAS SG 2P et le rapport d’expertise a été déposé le 31 mai 2024, concluant à des malfaçons et défauts importants de la couverture du restaurant qui appellent dépose de la toiture, d’une part, à des fuites liées à des non conformité pour de la véranda et la couverture de réserve qui devaient être remplacées outre le remplacement de tuiles fuyrardes cassées et la réfection de la souche de cheminée non étanche pour la couverture basse du restaurant, d’autre part.

Parallèlement et postérieurement, la SCI LE CHASSELAS a bénéficié d’une mesure d’expertise notamment contre le Syndicat des copropriétaires d’un immeuble voisin par ordonnance du 9 juin 2023 pour des problème de fissures sur mur de véranda, défaut d’étanchéité et absence de finition d’arase. Cette expertise a été étendue ensuite le 10 juillet 2024 aux désordres structurels de l’ensemble de l’immeuble puisque les désordres présentaient un mouvement global structurel vers la voirie et non simplement les quelques murs initiaux.

La mairie a pris un arrêté de mise en sécurité le 16 mai 2025, estimant que des mesures afférentes au plancher RDC, charpente et couverture véranda, mise en oeuvre d’un étrésillonage au sein de l’ouverture en refend et protection des murs exposés aux intempéries devaient être prises dans l’urgence par la SCI LE CHASSELAS. Une interdiction d’accéder et d’exploiter le restaurant par la SARL JELO a également été décidée.

Manifestement les travaux n’ont pas été entrepris dans les délais requis de sorte que la Mairie a décidé de procéder en urgence aux travaux de mesures urgentes qu’elle listait dans l’arrêté de mise en sécurité par nouvel arrêté du 10 juillet 2025.

En l’état des éléments produits, l’ensemble des documents faisant état de désordres d’infiltrations datent de 2021 ou de 2022 et sont les éléments qui ont servi pour l’expertise achevée le 31 mai 2024. Manifestement, la SARL JELO bénéficie déjà d’éléments sur les causes et origines des désordres et de principes réparatoires. Il n’est pas précisé si une action au fond a logiquement suivi le dépôt du rapport d’expertise de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une nouvelle expertise en présence des mêmes parties et pour les même désordres. Enfin , la mairie est manifestement également en cours de travaux de confortation dont on ne dit pas plus sur leur avancement. La SARL JELO rechercherait (mais ce n’est pas la mission sollicitée) une expertise plutot de type comptable, laquelle aurait un sens mais viendrait en suivant de l’expertise de type construction déjà achevée si tant est que celle-ci n’ait pas abordé ce volet là.

L’expertise en cours n’a pas concernée primitivement la SARL JELO mais s’est étendue aux désordres structurels de l’ensemble de l’immeuble. Si la société JELO est concernée par ricochet, elle bénéficie déjà d’une mesure d’instruction mobilisable à toute action au fond.

Il n’y a donc pas lieu en l’état des pièces et explications fournies dans les conclusions de la demanderesse de faire droit à la demande visant à rendre communes et opposables les opérations d’expertise ni visant à ordonner une nouvelle expertise pour une situation ayant déjà donné lieu à expertise.

En revanche, concernant la demande de suspension de l’indemnité d’occupation, celle ci est justifiée. Il convient d’observer que la SARL JELO s’est maintenue dans les locaux loués dès lors qu’une indemnité d’éviction n’a pas été proposée, même si la SCI LE CHASELLAS lui a délivré un congé sans offre de renouvellement au 23 mars 2023.

Il est par ailleurs attesté par expert comptable le 26 mai 2025 que la SARL JELO est à jour du paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2023.

En outre, il est encore démontré que la SARL JELO a mis en demeure le 20 mai 2025, la SCI LE CHASSELAS , en sa qualité de prorpiétaire des locaux, de réaliser les travaux sous quinzaine précisés par l’arrêté de la Mairie. Il est également précisé dans cette mise en demeure qu’à défaut, le paiement des loyers serait suspendu.

Enfin, il n’est pas contestable que du fait de l’inertie de la SCI LE CHASSELAS, le restaurant exploité par la SARL JELO a fermé, ce qui nécessairement comporte des répercussions financières pour cette société privée d’exploitation.

De fait, le principe d’une perte d’exploitation est justifié. Il est à ce titre produit une attestation d’expert comptable en date du 23 mai 2025 qui retrace les chiffres d’affaires sur les trois dernières années et les pertes d’exploitation de mai à décembre 2025 . Aussi, au vu de cet élément une provision à valoir sur perte d’exploitation sera fixée à la somme de 45 000 euros.

En outre, y a lieu de faire droit à la demande provisoire de suspension d’indemnités d’occupation versée par la SARL JELO à compter du 1er juin 2025, mois de l’assignation, et jusqu’à ce que des travaux ne serait ce que confortatifs soient entrepris (y compris par la Mairie) pour permettre la reprise de l’exploitation du restaurant.

Enfin, Mme [L] et M [S] sont les co-gérants de la SARL JELO. Ils subissent nécessairement aussi l’ensemble des tracas procéduraux et répercussions financières de la fermeture de l’établissement dûe à des travaux non réalisés depuis longtemps. Un certificat médical du 21 juillet 2025 est même produit et atteste que Mme [L] subit des répercussion de tristesse, de ruminations envahissantes, de difficulté de sommeil, de stress à cause de cette situation appelant la prise d’anxiolytiques .

Aussi, une provision à valoir sur préjudice moral de 3 500 euros sera encore ordonnée à charge de la SCI LE CHASSELAS pour chacun des deux intervenants volontaires, co-gérants de la SARL JELO.

Les dépens seront à charge de la SCI LE CHASSELAS et celle-ci sera condamnée au paiement d’une somme de 2 500 euros aux demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole LOUIS, Vice-Président, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et exécutoire par provision, rendue publiquement par mise à disposition au greffe,

VU l’article 145 du code de procédure civile,

VU les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Recevons l’intervention volontaire de Mme [L] et M [S] ,

Disons n’y avoir lieu à rendre communes et opposables les opérations d’expertise ordonnée par ordonnance du 9 juin 2023 aux demandeurs,

Disons n’y avoir lieu à nouveau référé expertise,

Condamnons la SCI LE CHASSELAS à verser à la SARL JELO une provision de 45 000 euros à valoir sur son préjudice économique,

Autorisons la SCI LE CHASSELAS à suspendre le paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la réalisation des travaux permettant réouverture de l’établissement,

Condamnons la SCI LE CHASSELAS à verser à Mme [B] [L] et à M [C] [S] une provision de 3500 euros chacun, soit au total 7 000 euros, à valoir sur indemnisation de leur préjudice moral,

Condamnons la SCI LE CHASSELAS à verser 2 500 euros à Mme [B] [L] et à M [C] [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI LE CHASSELAS aux dépens de l’instance.

Ainsi rendu les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du président et du greffier.

Le Greffier, Le Président,