FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 15 avril 2011, la société VALOPHIS SAREPA a donné à bail à Madame [Y] [W], un local à usage d’habitation de type F4 sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 586,45 euros outre une provision sur charges d’un montant total de 177,28 euros.

Par avenant en date du 4 mai 2017, la société VALOPHIS SAREPA a loué à Madame [Y] [W] un stationnement de type box sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 63,33 euros outre une provision sur charges d’un montant de 6,47 euros.

Par engagement de location en date du 14 octobre 2019, la société VALOPHIS SAREPA a loué à Madame [Y] [W] un stationnement de type box sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 32,06 euros outre une provision sur charges d’un montant de 5,86 euros.

Par lettre manuscrite en date du 11 février 2021, Madame [Y] [W] a informé la société VALOPHIS SAREPA de sa demande de restitution des deux places de stationnement dont elle était locataire.

Par courrier du 12 juin 2022, Madame [Y] [W] a donné congé du logement sis [Adresse 1] à [Localité 3]. Ce congé a été enregistré par la société VALOPHIS SAREPA le 14 juin 2022 et a pris effet au 19 juillet 2022.

Toutefois, il est apparu qu’après son départ, une somme restait due au titre des loyers et charges et des dégradations locatives.

C’est dans ces conditions que la société VALOPHIS SAREPA a, par acte d’huissier en date du 16 avril 2024, assigné Madame [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de voir :

Condamner Madame [Y] [W] à lui payer la somme de 3 606,08 euros, représentant le montant des loyers et charges arriérés et réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie pour le logement et les deux emplacements de stationnement loués, et ce avec intérêts de droit à compter de la présente assignation Condamner Madame [Y] [W] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement Condamner Madame [Y] [W] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Condamner Madame [Y] [W] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.A l’audience du 21 novembre 2024, la demanderesse représentée par son conseil, confirme que Madame [Y] [W] a quitté les lieux. Elle indique qu’au jour de son départ, le 19 juillet 2022, la dette s’élevait à la somme de 3 606,08 euros comprenant l’arriéré locatif ainsi que le montant des réparations des dégradations des lieux. La demanderesse actualise la dette à la somme de 3 688,43 euros, déduction faite du dépôt de garantie. Elle maintient les autres demandes telles que dans son assignation.

Régulièrement citée à son domicile, Madame [Y] [W] n’était n’y présente ni représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur les sommes dues

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le bail signé par la société VALOPHIS SAREPA et Madame [Y] [W] oblige celle-ci à payer un loyer mensuel de 586,45 euros outre une provision sur charges.

L’état des lieux de sortie a été établi le 19 juillet 2022.

Le décompte définitif daté du 12 novembre 2024 versé aux débats par le demandeur fait apparaître un solde débiteur à hauteur de 3 663,01 euros arrêté au 6 avril 2024.

Il convient toutefois de constater que ce décompte comporte des frais intitulés « frais de poursuite » pour un montant total de 439,97 euros qui ne constituent pas des sommes dues au titre des charges ou loyers impayés, à savoir :

—  125,77 euros le 30 avril 2022

—  126,43 euros le 31 mai 2022

—  130,84 euros le 31 juillet 2024

—  56,93 euros le 6 avril 2024

Ces frais doivent s’analyser comme des dépens et ne peuvent donc pas être réclamés doublement. Ainsi, la somme de 439,97 euros doit être déduite de la dette locative.

b – Sur les réparations locatives

Par ailleurs, ce décompte comporte également des frais relatifs à des réparations locatives.

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir le preneur paisiblement pendant la durée du bail.

La société VALOPHIS SAREPA fonde sa demande pour un montant de 712,13 euros sur le décompte de réparation locative du groupe VALOPHIS SAREPA établi le 19 juillet 2022, jour de l’état des lieux de sortie. Celui-ci concerne la réfection de la peinture du plafond de la chambre 3, le nettoyage du logement, le remplacement d’un ensemble « Riv Bloc » des portes d’accès de 3 pièces de l’appartement, la réfection de la peinture des murs dans l’entrée/le couloir, la réfection de la peinture de la porte palière ou intérieure de la salle à manger, la réfection de la peinture des plafonds de la salle de bain, la réfection du joint de silicone de la baignoire et la réparation de l’éclat de l’émail sur un appareil sanitaire dans la salle de bain.

Il convient d’analyser si ces travaux constituent des réparations à la charge des locataires suite à des dégradations qu’ils auraient commises ou relèvent des obligations du bailleur, tenu de délivrer au preneur un logement décent.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée contradictoire du 15 avril 2011 que l’appartement a été donné en location dans un bon état.

Lors de l’état des lieux de sortie réalisé le 19 juillet 2022, il est noté que le logement est rendu dans un bon état d’ensemble, à l’exception de la peinture du plafond et des murs de la chambre 3, du plafond et des murs de la cuisine, le sol de la cuisine, la menuiserie des portes d’accès de la resserre, de la salle à manger et des WC 1, la baignoire de la salle de bain et la peinture du plafond et des murs de la salle de bain qui sont rendus dans un « état moyen ».

Il ressort de cet état des lieux de sortie que la locataire a fait un usage normal du logement et qu’aucune dégradation des lieux ne peut lui être imputée.

En conséquence, la preuve des dégradations locatives n’est pas rapportée, le logement étant rendu en état d’usage après 11 ans d’occupation. Au surplus, la société VALOPHIS SAREPA n’apporte pas la preuve du montant effectivement payé pour la réalisation des réparations locatives. En effet, la demanderesse ne fournit qu’un décompte de réparation locative réalisé le jour de l’état des lieux de sortie, sans apporter de facture des réparations réalisées. Il convient, dès lors, de déduire de la créance au titre des loyers impayés, le montant des réparations locatives, soit la somme de 712,30 euros.

c- Sur le calcul des sommes dues

Le calcul des sommes dues s’établit comme suit :

3663,01 – 439,97 (frais de poursuite) – 712,30 euros (réparations locatives) = 2510,74 euros

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [W] à payer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 2 510,74 euros, au titre des loyers, charges impayés, arrêtée au 14 novembre 2024, déduction faite du dépôt de garantie qui lui avait été restitué.

Cette somme portera intérêts légaux à compter de la signification du présent jugement compte tenu de la diminution de la dette ainsi calculée.

2- Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 nouveau du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société VALOPHIS SAREPA ne rapporte pas d’éléments particuliers justifiant la mauvaise foi de Madame [Y] [W] en dehors du seul retard de paiement, lequel est indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

3- Sur les autres demandes

Madame [Y] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il paraît inéquitable de laisser la société VALOPHIS SAREPA supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer. Une indemnité de 100 euros lui sera allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [Y] [W] à payer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 2510,74 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

DEBOUTE la société VALOPHIS SAREPA de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [Y] [W] aux dépens,

CONDAMNE Madame [Y] [W] à payer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente