N° RG 25/00037 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D5RB /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D5RB

Minute n° 25/00295

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [V]

né le 27 Septembre 1950 à [Localité 9] ([Localité 7]),

[Adresse 8]

comparant en personne

Madame [Z] [M] épouse [V]

née le 26 Mars 1948 à [Localité 10] ([Localité 7]),

[Adresse 8]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [L]

né le 31 Mars 1960 à [Localité 6] (Meurthe-et-moselle),

[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [H] [I]

née le 12 Juin 1948 à [Localité 11] (Haute [Localité 12]),

[Adresse 2]

représentée par M. [N] [L] (Fils)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 23 Mai 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 27 Juin 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er avril 2019, M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] ont loué à M. [N] [L] et Mme [H] [J], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 695 euros hors charges.

Par actes de commissaire de justice du 28 octobre 2024, M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 687 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] ont fait assigner M. [N] [L] et Mme [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel ils ont demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner aux défendeurs ainsi qu’à tous occupants de leur chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner les défendeurs :° solidairement à payer la somme de 2 685 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 13 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 687 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° in solidum à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux,

° in solidum à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° in solidum aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 7] le 6 janvier 2025.

Par décision du 25 février 2025, M. [N] [L] a été déclaré recevable à la procédure de surendettement des particuliers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025 puis renvoyée et retenue à l’audience du 23 mai 2025.

À cette audience, M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] ont remis des conclusions auxquelles ils se sont référés et aux termes desquelles ils sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 966 euros au titre des loyers et charges échus au 13 mai 2025, et en ajoutant une demande de condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

À l’appui de leur demande indemnitaire, ils exposent que les difficultés de paiement de leurs loyers ont généré pour eux des soucis de santé, soulignant avoir investi dans l’immobilier pour profiter paisiblement de leur retraite.

M. [N] [L], représentant valablement Mme [H] [J], a également déposé des conclusions dont il s’est prévalu et par lesquelles il demande au juge de :

suspendre la procédure en cours en raison de la non-acquisition de la clause résolutoire,lui accorder des délais de paiement.

À l’oral, il a sollicité qu’il soit fait injonction aux demandeurs de lui communiquer des quittances pour les loyers payés. Il a en outre précisé qu’il proposait de verser 250 euros en plus du loyer pour apurer sa dette et que sa compagne pouvait quant à elle payer la somme mensuelle de 150 euros, sollicitant pour elle la suspension des effets de la clause résolutoire.

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D5RB /

Au soutien de ses prétentions, il a expliqué avoir fait des paiements susceptibles de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il a souligné souhaiter quitter les lieux le plus vite possible mais ne recevoir que des quittances mentionnant le paiement d’indemnités d’occupation et non de loyers, entravant les démarches pour se reloger. Il a par ailleurs indiqué que la pension de retraite de sa compagne s’élevait à 540 euros et que lui-même percevait 2 600 euros par mois à ce titre, outre 500 à 1 000 euros de salaire, et ajouté qu’il existait des perspectives d’amélioration de ses ressources d’ici l’été dans la mesure où un appel de fonds allait être mené au profit de la société dont il est actionnaire.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par les époux [V], il a mentionné laisser le tribunal apprécier.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 mai 2025, la dette locative de M. [N] [L] et Mme [H] [J] s’élève à la somme de 2 966 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il convient de condamner solidairement M. [N] [L] et Mme [H] [J] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 28 octobre 2024 pour la somme de 1 687 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 mai 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un contrat de bail unit les parties et il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Il ressort du décompte que ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 28 octobre 2024, rappelant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, et que si des paiements ont été réalisés au cours de ce délai, les causes du commandement n’ont pas été réglées en totalité à l’issue.

Il est par ailleurs justifié de ce que M. [N] [L] a été déclaré recevable au bénéfice d’une procédure de surendettement le 25 février 2025, mais cette décision, postérieure à l’expiration du délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer, ne fait pas disparaître l’absence de paiement du locataire et ne fait pas obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur les délais de paiement

S’agissant de M. [N] [L]

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VI 1° du même article, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de cette demande et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Le VII du même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi qu’une décision de recevabilité a été rendue par la commission de surendettement à l’égard de la demande de M. [N] [L] tendant à bénéficier d’une procédure de surendettement. Le décompte de la dette locative démontre par ailleurs que le locataire a repris le paiement de son loyer courant. Dans ces conditions, des délais de paiement doivent lui être octroyés.

Compte tenu de la situation financière qu’il a exposée à l’audience, il y a lieu de lui accorder un échelonnement de la dette sur une durée de six mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 500 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera rappelé que ces délais ne seront mis en œuvre que jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

S’agissant de Mme [H] [J]

La locataire ayant repris le paiement de son loyer et sa situation financière lui permettant de respecter des délais de paiement, elle sera autorisée à apurer sa dette en vingt mois par des mensualités de 150 euros, la dernière devant solder l’arriéré en principal et intérêts.

Sur les conséquences communes des délais de paiement

Durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier et acquittement du loyer et des charges courants, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Il convient d’attirer l’attention de M. [N] [L] et Mme [H] [J] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme, la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [N] [L] et Mme [H] [J] seront alors tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 783 euros, et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il est utile de préciser que les bailleurs seront remplis de leurs droits lorsque les montants cumulés obtenus de leurs deux débiteurs correspondront à leur créance.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, lors des débats, M. [N] [L] ne s’est pas opposé à la demande indemnitaire formée par les demandeurs et s’en est remis à la décision de la présente juridiction.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délivrance de quittances

En vertu de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, il est justifié de ce que les dernières quittances remises aux locataires mentionnent le paiement non de loyers, mais d’indemnités d’occupation.

Cette indication n’étant pas exacte, il sera enjoint aux époux [V] de remettre à leurs locataires des quittances conformes aux prescriptions légales ci-dessus rappelées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [L] et Mme [H] [J] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement M. [N] [L] et Mme [H] [J] à verser à M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] la somme de 2 966 euros (décompte arrêté au 13 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 1 687 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [N] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en cinq mensualités de 500 euros chacune et une sixième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

AUTORISE Mme [H] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en dix-neuf mensualités de 150 euros chacune et une vingtième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] seront remplis de leurs droits lorsque les montants cumulés obtenus de M. [N] [L] et Mme [H] [J] correspondront à leur créance ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 1er avril 2019 entre M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] d’une part, et M. [N] [L] et Mme [H] [J] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 9 décembre 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet à compter du 9 décembre 2024 ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [N] [L] et Mme [H] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [N] [L] et Mme [H] [J] soient condamnés in solidum à verser à M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 783 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [L] et Mme [H] [J] à verser à M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

ENJOINT à M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] de remettre à M. [N] [L] et Mme [H] [J] des quittances conformes aux prescriptions de l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

REJETTE la demande de M. [X] [V] et Mme [Z] [M] épouse [V] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [L] et Mme [H] [J] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,