N° RG 25/01037 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UECN

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01037 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UECN

NAC: 72D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE

à M^e Jérôme MOMAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

Mme [O] [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Bernard BAYLE-BESSON de l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 10] SITUÉ [Adresse 1] représenté par son syndic de copropriété, la SOCIÉTÉ L’IMMOBILIÈRE DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 octobre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [X] est propriétaire d’un appartement situé au dernier étage de la résidence [Adresse 11], sise [Adresse 2].

La SARL L’IMMOBILIER DE [Localité 7] est le syndic en exercice de ladite résidence.

À la suite d’infiltrations survenues dans son appartement, Madame [O] [X] a sollicité la mise en œuvre d’une mesure d’expertise judiciaire, afin de déterminer l’origine et l’étendue du désordre.

Le tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a fait droit à cette demande par ordonnance en date du 25 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, Madame [O] [X] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] DE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SARL L’IMMOBILIER DE TOULOUSE, devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 07 octobre 2025.

Madame [O] [X] sollicite, dans ses dernières conclusions :

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 10] à réaliser les travaux de réfection tels que détaillés dans le rapport d’expertise judiciaire et à savoir :La réfection de la couverture avec dépose des tuiles ;Prononcer que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 150€ par jour de retard à compter du 30 ème jour suivant la signification de l’ ordonnance à intervenir, Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 10] à payer à Madame [X] la somme provisionnelle totale de 9.412,40 € en réparation de son préjudice matériel défini comme suit :société LEADER BOX d’un montant de 3.778,84 € pour la location de deux box arrêtés au 24 septembre 2025,réfection des peintures à la suite des infiltrations d’un montant de 3.269,20€ remise en sécurité des luminaires d’un montant de 2.365,63 €Soit un total de 9.412,40 €Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 10] à payer à Madame [X] la somme provisionnelle de 30.000€ en réparation de son préjudice de jouissance,Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 10] à payer à Madame [X] la somme provisionnelle de 5.000€ en réparation de son préjudice moral,Condamner que cette somme provisionnelle de 5.000€ en réparation de son préjudice moral sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 10] à payer à Madame [X] la somme provisionnelle de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 10] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris ceux du référé et de l’expertise judiciaire,Juger que les frais et honoraires de la présente procédure ne seront pas facturés à Madame [X] au titre des charges de copropriété.

De son côté, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la SARL L’IMMOBILIER DE [Localité 7], sollicite, dans ses dernières conclusions :

Se déclarer incompétent au regard des multiples contestations sérieuses liées aux demandes de Madame TABTI-SANCHEZPrendre acte de la décision du SDC de la résidence « [9] » quant à la réalisation des travaux et quant au financement qui sera effectif en décembre 2025 sauf impayé par un copropriétaire.Débouter Madame [X] de sa demande d’astreinte.Débouter Madame [X] de toutes ses demandes de provisions indemnitaires.Débouter Madame [X] de ses demandes de provisions au titre de la prise en charge des frais d’expertise.Débouter Madame [X] de sa demande au titre d’article700 et au titre des dépens.Condamner Madame [X] à payer 4.000€ au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

Les deux parties, par l’intermédiaire de leurs conseils, ont été entendues et ont pu faire valoir leurs observations.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la compétence du juge des référés

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Autrement dit, la condition nécessaire à la compétence du juge des référés ne réside pas tant dans l’existence ou non d’une contestation sérieuse.

Dès lors que le demandeur justifie de l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite caractérisé, le juge des référés peut prescrire des mesures, et ce même en présence d’une contestation sérieuse.

Ainsi, il ne suffit pas au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse, qu’elle soit avérée ou non, pour écarter la compétence du juge des référés.

En l’espèce, il ressort des écritures, des pièces et des observations orales du défendeur que le seul moyen invoqué pour écarter la compétence du juge des référés serait que les demandes de Madame [O] [X] se heurteraient à des constatations sérieuses, de sorte qu’elles seraient incompatibles avec la procédure de référé.

Toutefois, ces seuls éléments ne suffisent pas à écarter la compétence du juge des référés. En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à écarter la compétence du juge des référés sera rejetée.

* Sur l’obligation de réaliser les travaux

Suivant les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la copropriété des immeubles bâtis :

« I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

– d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

– d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (…) »

Autrement dit, il appartient au syndicat des copropriétaires d’une résidence, représenté par son syndic, de s’assurer du bon entretien de l’immeuble et, à défaut, d’organiser les assemblées générales nécessaires à la mise en œuvre des travaux permettant la remise en état de l’immeuble.

À défaut du respect de ces dispositions, il appartient au juge des référés, statuant sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de mettre en œuvre les moyens nécessaires à la réalisation des travaux, et ce même en présence d’une contestation sérieuse, lorsque la non-réalisation de ces travaux est susceptible d’entraîner un dommage imminent.

De même, des mesures conservatoires ou de remise en état peuvent être ordonnées par la juridiction des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, dans la mesure où la violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 constitue indéniablement un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort des écritures, des pièces des parties et notamment du rapport d’expertise déposé le 15 janvier 2025 par Monsieur l’expert judiciaire [I] [L] que la toiture de la résidence [Adresse 11] a été négligée quant à son entretien par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic.

Ce même rapport indique que les désordres de l’immeuble sont :

« imputables à une obturation des cannelures latérales »,« l’eau non récupérée par les cannelures tombe sur le plafond, les boîtes de dérivation et gaines électriques »,« par cheminement et suivant la pente, l’eau traverse les lustres et plafonds ».

L’expert judiciaire a, par ailleurs, indiqué que des recherches de fuite avaient été réalisées en 2019 et que des solutions avaient été préconisées mais, pour autant, n’ont pas été mises en œuvre par le syndicat des copropriétaires. Or, l’expert précise à cet effet que si ces travaux avaient été acceptés et réalisés par le syndicat des copropriétaires, « ces forts préjudices auraient pu être évités ».

Autrement dit, il ressort de ces constatations de l’expert que la négligence de l’entretien de la toiture de la résidence par le syndicat des copropriétaires a entraîné, en l’absence de travaux en 2019, une série de désordres en cascade, toujours évolutifs selon l’expert.

Partant, la juridiction ordonnera des mesures de remise en état au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] en convient et déclare que les travaux ont été votés, budgétisés et programmés

Ces travaux devront être réalisés conformément aux préconisations de l’expert et devront être achevé au plus tard le 1er mars 2026.

À compter de cette date, en l’absence d’achèvement des travaux, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 50,00 € par jour de retard., comme précisé dans le dispositif de la présente ordonnance.

* Sur les préjudices de Madame [O] [X]

Suivant les dispositions de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 :

« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il ressort de cette disposition, combinée à l’article 18 de la même loi, que le syndicat des copropriétaires d’une résidence ou d’un immeuble doit assumer la charge des dommages causés à l’un des copropriétaires en raison d’un défaut d’entretien des parties communes.

En l’espèce, il ressort des considérations énoncées supra que l’immeuble de la résidence [Adresse 11] a subi des désordres en cascade, encore évolutifs à ce jour, imputables au syndicat des copropriétaires du fait de la négligence dans l’entretien de la toiture, autrement dit des parties communes.

Or, en raison de ces désordres sur l’immeuble, Madame [O] [X] a subi un dommage ayant entraîné une série de préjudices certains, directs, personnels et légitimes.

1. Sur le préjudice matériel

Les désordres de l’immeuble ont entraîné une série de pertes patrimoniales pour Madame [O] [X].

Il ressort des écritures et des pièces du défendeur que l’appartement de cette dernière, situé au dernier étage de l’immeuble, a subi plusieurs dégâts matériels nécessitant des reprises :

– la réfection des peintures pour un montant de 3 269,20 €,

– la remise en sécurité des luminaires pour un montant de 2 365,63 €.

Par ailleurs, en raison des infiltrations dans son appartement, Madame [O] [X] a dû louer des boxes de stockage.

Il est clairement établi que cette dépense, effectuée par la demanderesse, est corrélativement liée aux désordres de l’immeuble imputables au syndicat des copropriétaires.

C’est dans cette mesure que celui-ci sera également condamné à indemniser Madame [O] [X] au titre de la location indue de ces boxes pour un montant total de 3.778,84 €.

Partant, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sera condamné, à titre provisionnel, à payer la somme totale de 9.412,40€ au titre du préjudice matériel de Madame [O] [X].

2. Sur le préjudice de jouissance

En raison des différents désordres de la résidence [Adresse 11], ayant entraîné une série d’infiltrations dans l’appartement de Madame [O] [X] depuis une dizaine d’années, cette dernière a indéniablement subi un préjudice de jouissance.

Suivant le procès-verbal de l’assemblée générale de la résidence [Adresse 11] en date du 16 juin 2025, a été mise à l’ordre du jour une proposition d’indemnisation des différents préjudices de Madame [O] [X], incluant une indemnité de 20.000,00 € au titre du préjudice de jouissance.

Cette résolution a été rejetée à l’unanimité des voix exprimées.

Or, il est indéniable que Madame [O] [X] et sa famille ont subi un trouble de jouissance, en raison, d’une part, de leur présence dans un appartement affecté d’infiltrations, et d’autre part, du risque grave pour leur sécurité.

De plus, cette dernière a dû, à plusieurs reprises, recourir à un hébergement hôtelier pour elle et sa famille lorsque la situation dans les lieux n’était plus viable en présence d’intempéries.

Ainsi, le préjudice de jouissance est largement justifié par Madame [O] [X], préjudice imputable dans son intégralité au syndicat des copropriétaires, lequel aurait dû indemniser la demanderesse lors de l’assemblée générale du 16 juin 2025.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sera condamné à payer la somme de 20.000,00€ à Madame [O] [X] au titre de son préjudice de jouissance.

3. Sur le préjudice moral

Il ressort des écritures, des pièces et notamment d’une attestation du Docteur [F], que la demanderesse s’est trouvée dans une détresse psychologique liée à sa situation de précarité dans un logement qu’elle partage avec ses enfants. En effet, les différentes infiltrations dans son logement l’ont empêchée de poursuivre une vie sereine.

Dès lors, la preuve du préjudice moral de Madame [O] [X] est suffisamment rapportée, de sorte que le syndicat des copropriétaires sera condamné, à titre provisionnel, à payer la somme de 3.000,00€ à Madame [O] [X] au titre de son préjudice moral.

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Le [Adresse 6] [Adresse 11], partie succombante à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). »

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à payer la somme de 2.000,00€ à Madame [O] [X].

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DISONS que le juge des référés est compétent pour connaître des prétentions, objet du présent litige ;

ORDONNONS au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la SARL L’IMMOBILIER DE [Localité 7], d’exécuter et d’achever les travaux de réfection de l’étanchéité et de reprises de la toiture de l’immeuble, et ce, conformément aux préconisations figurant dans le rapport d’expertise judiciaire ;

DISONS qu’à défaut d’achèvement effectif desdits travaux au plus tard le 1er mars 2026, dont il devra savoir faire la preuve par la production d’un procès-verbal de constat ou par un procès-verbal de réception, il sera fait application d’une astreinte de 50,00€ (CINQUANTE EUROS) par jour de retard, pendant une durée maximale de quatre-vingt-dix (90) jours, à compter du 02 mars 2026 ;

DISONS que le juge de l’exécution serait compétent, le cas échéant pour liquider l’astreinte provisoire et prononcer toute nouvelle astreinte si l’exécution devait défaillante ;

CONDAMNONS à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la SARL L’IMMOBILIER DE [Localité 7], à verser à Madame [O] [X] la somme de 9.412,40€ (NEUF MILLE QUATRE CENT DOUZE EUROS ET QUARANTE CENTIMES) au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNONS à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la SARL L’IMMOBILIER DE [Localité 7], à verser à Madame [O] [X] la somme de 20.000,00€ (VINGT MILLE EUROS) au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la SARL L’IMMOBILIER DE [Localité 7], à verser à Madame [O] [X] la somme de 3.000,00€ (TROIS MILLE EUROS) au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la SARL L’IMMOBILIER DE [Localité 7], aux dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice et d’expertise judiciaire ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la SARL L’IMMOBILIER DE [Localité 7], à verser à Madame [O] [X] la somme de 2.000,00€ (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que Madame [O] [X] est dispensée de toute participation à la dépense commune des présentes condamnations et des frais de procédure, lesquels incluent l’ensemble des condamnations prononcées au bénéfice de la copropriétaire gagnante, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

REJETONS toutes autres demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] pris en la personne de son syndic la SARL L’IMMOBILIER DE [Localité 7] ainsi que toutes demandes non expressément accueillies ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,