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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 23/03637 – N° Portalis DBYN-W-B7H-EOAE Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2026

N° RG 23/03637 – N° Portalis DBYN-W-B7H-EOAE

Minute : 2026/6

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e Audrey HAMELIN, avocate au barreau de BLOIS, substitué par M^e Arthur PRUD’HOMME, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [U] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Matthieu MICOU, avocat au barreau de BLOIS, substitué par M^e Alexandra MONIERE, avocate au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Novembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Audrey HAMELIN

EXPÉDITION : M^e Matthieu MICOU

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 06 décembre 2019, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti un bail d’habitation à Madame [N] [U] [D] portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7], contre le paiement d’un loyer mensuel de 248,59 euros.

Le 20 septembre 2023, la SA [Adresse 2] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, à la locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 novembre 2023, dénoncé le 27 novembre 2023 par voie dématérialisée au préfet du Loir et Cher, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Madame [N] [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— Constater que le logement sis à [Adresse 8], est occupé sans droit ni titre par Madame [N] [U] [D] depuis le 21 novembre 2023 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [N] [U] [D] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— Condamner Madame [N] [U] [D] à régler à la SA [Adresse 2] :

* 3.789,60 euros à valoir sur les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 20 novembre 2023, assorti des intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance,

* une indemnité d’occupation égale à ce que serait le montant du loyer et des charges jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;

— Condamner Madame [N] [U] [D] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 350,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [N] [U] [D] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer d’un montant de 151,50 euros ;

— Assortir la décision de l’exécution provisoire.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 05 novembre 2025.

La SA [Adresse 2], représentée, a déposé son dossier et les conclusions responsives et récapitulatives de son conseil. Elle demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois de :

— Condamner Madame [N] [U] [D] à verser à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 2.852,03 euros à valoir sur les impayés de loyer, charges, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 14 octobre 2024 ;

— Débouter Madame [N] [U] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Madame [N] [U] [D] à verser à la SA [Adresse 2] la somme de 750,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer d’un montant de 151,50 euros ;

— Assortir la décision de l’exécution provisoire.

À l’appui de ses demandes, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE énonce que si la locataire a quitté les lieux le 18 octobre 2024, de telle sorte qu’il n’y a plus lieu de solliciter son expulsion, elle n’en demeure pas moins tenue au paiement des charges locatives impayées. S’agissant des charges impayées, les décomptes individuels de consommation d’eau démontrent que la régularisation de l’année 2022 apparaît particulièrement élevée par rapport à la consommation postérieure. En effet, aucune relève des compteurs d’eau chaude et d’eau froide n’a pu être réalisée entre l’entrée dans les lieux de la locataire et le 28 février 2022. Dans de telles circonstances, le bail prévoit qu’une estimation forfaitaire de consommation est facturée. Il a ainsi été procédé au remplacement du compteur d’eau, de manière à permettre une relève automatique. S’agissant des demandes de la locataire, celle-ci ne démontre pas que les problématiques relevées auraient persisté à la suite de l’intervention de la bailleresse. L’indécence du logement n’est pas prouvée.

Madame [N] [U] [D], représentée, a déposé son dossier et les conclusions de son conseil. Elle demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois de :

— Dire n’y avoir lieu à statuer sur la demande de résiliation, d’acquisition de la clause résolutoire ou d’expulsion, Madame [N] [U] [D] ayant quitté le logement ;

— Dire et juger que le logement loué par la SA [Adresse 2] à Madame [N] [U] [D] ne remplit pas les critères de décence imposés par la loi ;

En conséquence, à titre principal :

— Suspendre le paiement des loyers à compter du 27 février 2023 ;

À titre subsidiaire :

— Condamner la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE à verser à Madame [N] [U] [D] la somme de 2.852,03 euros à titre de dommages et intérêts pour l’occupation de ce logement indécent ;

En tout état de cause :

— Débouter la SA [Adresse 2] de sa demande formulée au titre des charges ;

— Condamner la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE à verser à Madame [N] [U] [D] la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SA [Adresse 2] aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, Madame [N] [U] [D] énonce avoir quitté le logement au mois d’octobre 2024. Elle expose que le logement loué ne respectait pas les critères de décence prévus par la loi. Elle a fait état de la présence de moisissures et de cafards ou en tous cas d’infestation de nuisibles, de telle sorte qu’elle est bien fondée à solliciter la suspension du paiement du loyer à compter du 27 février 2023. En ce qui concerne le rappel de charges d’eau, un changement de compteur d’eau a été effectué le 28 février 2022. À la suite de ce changement, il a été constaté une consommation inhabituelle et anormale.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur lors de la délivrance de l’assignation, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet qui l’a enregistrée le 27 novembre 2023 soit plus de deux mois avant l’audience du 20 mars 2024.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SA [Adresse 2] justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 septembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 23 novembre 2023, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par la SA [Adresse 2] est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Encore, même si le logement donné à bail n’est pas conforme aux normes de décence, ce n’est qu’en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux loués que la locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution par le bailleur de ses obligations pour refuser le paiement des loyers. (Cass 3ème civ 13 mars 2005, 22-23.406)

Enfin, selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prétend libéré d’une obligation de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. En l’espèce la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 06 décembre 2019, le commandement de payer délivré le 20 septembre 2023 et le décompte de sa créance faisant apparaître une somme de 3.789,01 euros à la charge de Madame [N] [U] [D] à la date du commandement de payer.

Sans même qu’il ne soit besoin, à ce stade, d’examiner le caractère décent ou non du logement qui lui a été donné à bail, Madame [N] [U] [D] ne justifie pas, ni ne soutient, avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux loués.

La bailleresse produit un décompte actualisé à la date du 14 octobre 2024 faisant apparaître une créance d’un montant de 2.852,03 euros au titre des loyers et charges.

Elle produit également un décompte individuel de consommation d’eau pour l’année 2022 attestant que :

Au titre de la consommation d’eau chaude :

— du 30 novembre 2021 au 28 février 2022 : 84m3 pour un total de 1.529,64 euros ;

— du 28 février 2022 au 17 octobre 2022 : 0m3, pour un total de 0,00 euro ;

— du 17 octobre 2022 au 30 novembre 2022 : 53m3 pour un montant de 965,13 euros ;

Au titre de la consommation d’eau froide :

— du 30 novembre 2021 au 28 février 2022 : 181m3 pour un total de 599,11 euros ;

— du 28 février 2022 au 1er mars 2022 : 0m3 pour un total de 0,00 euro ;

— du 1er mars 2022 au 30 novembre 2022 : 88m3 pour un total de 291,28 euros.

Elle produit aussi un décompte individuel de consommation d’eau pour l’année 2023 attestant que :

Au titre de la consommation d’eau chaude :

— du 30 novembre 2022 au 19 janvier 2023 : 16m3 pour un total de 258,40 euros ;

— du 19 janvier 2023 au 30 mai 2023 : 41m3 pour un total de 662,15 euros ;

— du 30 mai 2023 au 30 novembre 2023 : 30m3 pour un total de 484,50 euros ;

Au titre de la consommation d’eau froide :

— du 30 novembre 2022 au 19 janvier 2023 : 28m3 pour un total de 92,68 euros ;

— du 19 janvier 2023 au 30 mai 2023 : 43m3 pour un total de 142,33 euros ;

— du 30 mai 2023 au 30 novembre 2023 : 63m3 pour un total de 208,53 euros.

Elle produit ensuite deux décomptes individuels de consommation en date du 18 mars 2024 attestant que pour l’année 2022, après déduction des provisions, la locataire restait redevable de la somme de 2.451,99 euros et que pour l’année 2023, après déduction des provisions, la locataire restait redevable de la somme de 1.455,82 euros.

Le contrat de bail prévoit en son article 4 (page 3) que : « Concernant les charges relevant du comptage individuel, la consommation fera l’objet d’une facturation en fonction du relevé constaté. En cas d’impossibilité de relever un compteur ou de dysfonctionnement constaté de ce dernier, la consommation fera l’objet d’une estimation forfaitaire ».

La bailleresse justifie ne pas avoir pu procéder à la relève des compteurs d’eau entre l’entrée dans les lieux de la locataire et le 28 février 2022, de telle sorte qu’il a été procédé à la mise en place de compteurs d’eau à relevé automatique. Ainsi, il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’index pour l’eau froide s’élevait à 628 et, le 28 février 2022 à 847, soit 219m3 pour deux ans et deux mois. Pour l’eau chaude, il ressort que l’index s’élevait à 1585 et, le 28 février 2022 à 1901, soit 316m3 pour deux ans et deux mois.

Il apparaît ainsi que les sommes sollicitées au titre du rappel des charges d’eau sont justifiées.

En conséquence, Madame [N] [U] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 2.852,03 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 14 octobre 2024 avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

*Sur l’indécence du logement

En application des dispositions combinées des articles 1719 et 1720 du Code civil, et des articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et doit pendant la durée du bail faire effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage.

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

6. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements

7. Les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre.

Aux termes de l’article 3 du décret du 30 janvier 2002, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : une installation permettant un chauffage normal, une installation d’alimentation en eau potable, des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon, une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimenter en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées, une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce ou sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau froide et chaude et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limité à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible, un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En particulier, la preuve des manquements du propriétaire à son obligation de délivrance d’un logement décent et salubre incombe au locataire.

Madame [N] [U] [D] se prévaut de l’indécence du logement. Elle produit plusieurs courriers adressés à la bailleresse :

*un courrier en date du 11 décembre 2022 relevant que le logement présente les dégradations suivantes :

« – Constatation de moisissures et champignons dues aux antécédents d’inondation dudit appartement ;

— Volets sortants de leur place au moindre petit vent ;

— Peinture du plafond s’écaillant et tombant dans la cuisine et la salle de bain ;

— Fuites d’eau dans les gaines électriques ;

— A cela s’ajoute une invasion de cafards ».

La locataire indiquait également dans ce courrier que sa fille souffrait d’eczéma et de crises d’angoisse résultant de la présence de blattes dans sa chambre et son lit.

*un courrier en date du 04 février 2023 rappelant les désordres énoncés précédemment.

*un courrier en date du 24 avril 2023 indiquant que sa santé ainsi que celle de sa fille se détériorent du fait des blattes et de l’insalubrité du logement. La locataire expliquait avoir dû changer ses appareils électroménagers.

*un courrier en date du 16 octobre 2023 relevant la présence accrue de blattes dans l’immeuble.

La bailleresse, par un courrier en date du 26 février 2021 expliquait à la locataire que s’agissant des moisissures, celles-ci résultaient d’un ancien dégât des eaux et que la réparation des volets était prévue.

Les différents courriers produits par Madame [N] [U] [D] sont insuffisants pour caractériser l’indécence du logement qu’elle a occupé. Même si la bailleresse indique avoir agi contre la présence des blattes, les différents courriers produits ne permettent pas, à eux seuls, de justifier que le logement loué par la locataire était indécent ni l’origine des désordres.

Madame [N] [U] [D] sera ainsi déboutée de ses demandes de suspension du paiement des loyers et de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [U] [D] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Madame [N] [U] [D] à payer à la SA [Adresse 2] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DÉCLARE l’action de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE recevable ;

CONDAMNE Madame [N] [U] [D] à payer à la SA [Adresse 2] la somme de 2.852,03 euros au titre des loyers et charges impayés compte arrêté au 14 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 ;

DÉBOUTE Madame [N] [U] [D] de ses demandes de suspension du paiement des loyers et de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [U] [D] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [U] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

La Greffière, La juge des contentieux de la protection,