MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00712 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5UK

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

SAS 3 F NORMANVIE, VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE, dont le siège social est sis 138 boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

représentée par M^e Frédéric DUFIEUX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [S] [J]

née le 04 Septembre 1969 à FECAMP (76400), demeurant 20 rue Miquelon – Appt n°10 – 76400 FECAMP

comparante, non assistée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 1997, la SAS 3F NORMANVIE a consenti un bail d’habitation à M. [G] [O] et Mme [S] [J] portant sur un appartement n° 10, au 1er étage du bâtiment B d’un immeuble situé 20 rue Miquelon à FECAMP (76400) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 303,24 francs payable à terme échu, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un premier commandement de payer la somme principale de 2 511,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2024 dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La CAF a été informée de la situation de M. [G] [O] et Mme [S] [J] le 25 mars 2024.

M. [G] [O] étant décédé, la bailleresse a fait délivrer à Mme [S] [J], par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, un second commandement de payer la somme principale de 3 166,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2024 dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par assignation du 25 juillet 2025, la SAS 3F NORMANVIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec revalorisation possible ;3 166,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2025 ;450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle sollicite également à ce que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juillet 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, la SAS 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, précise que la dette locative, actualisée au 9 octobre 2025, s’élève toujours à 3 166,56 euros. Elle indique que Mme [S] [J] a justifié de son avis d’imposition de sorte que le supplément de loyer de solidarité qui lui a été appliqué doit être revu. Elle ne s’oppose à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [S] [J], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la dette. Elle indique être en arrêt maladie consécutivement à un accident du travail et disposer de revenus mensuels de l’ordre de 1.400 euros. Elle demande des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [S] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. Elle indique être actuellement en arrêt maladie

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS 3F NORMANVIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, la bailleresse a fait délivrer à Mme [S] [J] un premier commandement de payer le 10 novembre 2023 en visant un délai de six semaines pour en apurer les causes et un deuxième commandement de payer le 21 janvier 2025 visant cette fois-ci un délai de deux mois.

Dans son assignation, la bailleresse revendique le fait que la clause résolutoire insérée au bail laisse au locataire un délai de deux mois pour régler l’arriéré. Elle fait valoir que plusieurs termes de loyers sont demeurés impayés plus de deux mois après le commandement de payer, de sorte qu’elle se fonde nécessairement sur le deuxième commandement pour solliciter que la résiliation du bail soit constatée.

Le commandement de payer du 21 janvier 2025 vise un arriéré locatif de 3.166,56 euros selon compte arrêté au 10 décembre 2024. Tel qu’il résulte du décompte produit, ce montant comprend diverses sommes à titre de supplément de loyer de solidarité, frais de dossier SLS et frais de rejet ou de procédure.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. »

L’article L.441-9 du code la construction et de l’habitation précise les conditions dans lesquelles ce supplément de solidarité peut être réclamé aux locataires : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1,ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la SAS 3F NORMANVIE ne produit aucune mise en demeure, telle que prévue par les dispositions de l’article L.441-9 du code la construction et de l’habitation, lui permettant d’appliquer le supplément de loyer de solidarité (SLS) et les frais de dossier de « SLS » revendiqués à la date du commandement. Il convient donc de déduire à ce titre de l’arriéré locatif dû au 10 décembre 2024 une somme totale de 2 310,04 euros (285,63 euros x 8 mois de SLS entre mai et décembre 2023 + 25 euros de frais SLS imputés sur le terme de janvier 2024).

En outre, il ressort du décompte et des avis d’échéances produits que l’arriéré locatif de 3.166,56 euros arrêté au 10 décembre 2024 comprend également des frais de rejet de prélèvement pour un montant total de 7,50 euros et des frais de procédure pour 140,89 euros. Tous ces frais ne constituent pas des loyers ou des charges et il y a donc lieu de les soustraire également.

Il en résulte qu’il convient de déduire des causes du commandement une somme totale de 2 458,43 euros et que l’arriéré locatif dû au 10 décembre 2024 s’établit donc à 708,13 euros.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, Mme [S] [J] disposait d’un délai de deux mois expirant le 21 mars 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 708,13 euros.

Tel qu’il résulte du décompte produit, elle a réglé le 7 janvier 2025 une somme de 381,59 euros et le 7 février 2025 une somme de 724,37 euros, apurant l’arriéré locatif réellement dû dans le délai imparti.

Il convient donc de débouter la SAS 3F NORMANVIE de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Les demandes en expulsion et en paiement d’indemnité d’occupation deviennent dès lors sans objet.

Sur la dette locative

En l’espèce, la SAS 3F NORMANVIE verse aux débats un décompte mentionnant un arriéré s’élevant toujours à 3.166,56 euros au 9 octobre 2025.

Toutefois, il a été vu qu’une somme totale de 2 458,43 euros doit déjà être déduite au 10 décembre 2024.

Depuis le 10 décembre 2024 ont encore été imputés, sans que la bailleresse ne produise de mise en demeure prévue par les dispositions de l’article L.441-9 du code la construction et de l’habitation :

des frais de dossiers SLS de 25 euros le 31 janvier 2025 ;des suppléments de loyer de solidarité à hauteur de 306,79 euros par mois sur les termes de janvier à septembre 2025, soit une somme totale de 2.454,32 euros.

Ont également encore été imputés sur le terme de juillet 2025 des frais de procédure d’un montant de 178,04 euros et sur le terme d’août 2025 des frais de procédure de 154,13 euros qui ne peuvent être réclamés au titre de l’arriéré locatif.

Il en résulte que la totalité de sommes devant être déduite dépasse le montant réclamé.

La SAS 3F NORMANVIE ne justifie donc d’aucun arriéré locatif.

Elle sera donc également déboutée de sa demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS 3F NORMANVIE, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’issue du litige commande de débouter la SAS 3F NORMANVIE de sa demande concernant les frais non compris dans les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS 3F NORMANVIE de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

DEBOUTE la SAS 3F NORMANVIE de sa demande tendant à voir fixer une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la SAS 3F NORMANVIE de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNE la SAS 3F NORMANVIE aux dépens ;

DEBOUTE la SAS 3F NORMANVIE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO