— N° RG 24/04325 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTUI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date : 12 Février 2025

Minute n° 25/00006

Affaire : N° RG 24/04325 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTUI

Formule Exécutoire délivrée

le : 12-02-2025

à : M^e Jean-Marc BORTOLOTTI + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 12-02-2025

à : M^e Jean-Charles NEGREVERGNE + dossier

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU DOUZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires RIVE GAUCHE sis [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL GRETZ PRESTIG’IMMO SARL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Marc BORTOLOTTI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, avocat plaidant, substitué par M^e Fanny MARNEAU, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

S.C.I. DOCKI

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Anissa ROBIN EL KHADRAOUI, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX statuant selon la procédure accélérée au fond

DEBATS

A l’audience publique du 02 Janvier 2025,

GREFFIER

Lors des débats : Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière

Lors du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;

— N° RG 24/04325 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTUI

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires “Rive Gauche” représenté par son syndic SARL GRETZ PRESTIG’IMMO a fait délivrer une assignation à comparaître à la société civile immobilière DOCKI devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins, sur le fondement des articles 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1976, 1231-6 du code civil et 1344 du même code, de condamner la SCI DOCKI à payer au syndicat des copropriétaires “Rive Gauche” représenté par son syndic SARL GRETZ PRESTIG’IMMO la somme totale, sauf à parfaire, de 45 901,75 euros au titre des appels de provisions et charges impayés à la date du 8 mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 23 février 2024, outre de la condamner à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance.

Il a maintenu ses demandes soutenues par conclusions à l’audience du 2 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant que la SCI DOCKI ne s’est pas acquittée de ses appels de provisions et charges de copropriété. Elle soutient à cet égard avoir mis en demeure à plusieurs reprises la défenderesse de solder les créances dont elle est débitrice et qu’en l’absence de solde total de la créance il s’est vu contraint de saisir le Président de la juridiction de céans aux fins de voir prononcer la condamnation de la SCI DOCKI au paiement de la somme de 40 116,69 euros, sauf à parfaire, au titre des appels de provisions et charges impayés sur la période du 1er août 2017 au premier trimestre 2024 (23 février 2024). Il a également maintenu ses demandes relatives aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La société DOCKI a soutenu lors de l’audience ses conclusions et a demandé de débouter le syndicat des copropriétaires “Rive Gauche” représenté par son syndic SARL GRETZ PRESTIG’IMMO en raison de la prescription des créances antérieures à la période du 29 juillet 2019. Elle sollicite par ailleurs un délai de paiement au visa des dispositions de l’article 1343-5 du code civil le justifiant par ses difficultés financières dû au fait qu’elle serait elle même créancière d’une dette locative de 25 521,82 euros auprès de ses locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande relative au paiement des charges et provisions et celles en découlant

Le syndicat des copropriétaires “Rive Gauche” représenté par son syndic SARL GRETZ PRESTIG’IMMO sollicite le recouvrement des charges et provisions sur la période du 1er août 2017 au premier trimestres 2024 à l’égard de la SCI DOCKI, copropriétaire.

L’article l’article 19- 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22"

L’article 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1976 dispose que “Pour l’application des deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire statue, selon la procédure accélérée au fond lorsque l’absence d’accord entre les indivisaires ou nus-propriétaires impose la désignation judiciaire d’un mandataire commun.”

Il convient de rappeler que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ont été annulées par arrêt du Conseil d’État du 22 septembre 2022. En l’état, il n’est donc plus obligatoire – à peine d’irrecevabilité – de justifier d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative pour saisir le juge en recouvrement de charges de copropriété.

1-1 Sur la prescription des créances

La société DOCKI sollicite de rejeter les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires “Rive Gauche” représenté par son syndic la SARL GRETZ PRESTIG’IMMO faisant valoir que les créances antérieures au 29 juillet 2019 sont prescrites.

L’article 2222 alinéa 2 du code civil dispose que “ En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure”

L’article 2224 du même code dispose que “ En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure”

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis modifié par l’article 213 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dispose que “Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal de grande instance procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.”

Il résulte dès lors de ce qui précède que les actions en remboursement des charges de copropriété engagées par les copropriétaires doivent être introduites au plus tard cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (Cass, Civ 3 17 mai 2018, 16-21.084).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires “Rive Gauche” représenté par son syndic la SARL GRETZ PRESTIG’IMMO sollicite le recouvrement de ses créances de la période du 01 août 2017 au 23 février 2024 tel que cela ressort de l’édition de compte du 08 mars 2024 joint au dossier de la procédure.

Le syndicat des copropriétaires “Rive Gauche” représenté par son syndic la SARL GRETZ PRESTIG’IMMO a fait assigner la société DOCKI devant le Président de la juridiction de céans suivant la procédure accélérée au fond le 29 juillet 2024. Force est de constater qu’il est recevable à solliciter le recouvrement de ses créances qu’à date du 29 juillet 2019, les créances antérieures à cette date étant prescrites.

1.2 – Sur le recouvrement des créances postérieures au 29 juillet 2019

A la lumière des développements susmentionnées, il convient d’apprécier la demande de recouvrement pour les créances postérieures au 29 juillet 2019.

Le syndicat des copropriétaires justifie, par la matrice cadastrale qu’il verse aux débats, que la société DOCKI est propriétaire d’un lot au sein de la copropriété litigieuse.

Il verse aux débats le contrat de syndic, le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des 31 janvier 2017, 20 juillet 2017, 23 février 2018, 20 avril 2018, 12 mars 2019, 13 mars 2020, 08 juillet 2021, 31 mars 2022, 07 mars 2023, 06 mars 2024, et qui ont approuvé les comptes des années 2017, 2018, 2021, 2022 et 2024 et voté le budget prévisionnel des années y afférents.

Il est ainsi démontré par ces documents et par les appels de fonds correspondants que la société DOCKI est débitrice de la somme totale de 25 050,83 euros conformément aux opérations qui suit :

Appel de fond du 05/09/19

2916,75 euros

Appel de fond du 02/12/19

2916,75 euros

Appel de fond du 16/03/20

3435,42 euros

Appel de fond du 13/06/20

2916,75 euros

Appel de fond du 07/09/20

2748,37 euros

Appel de fond du 07/12/20

2748,37 euros

Appel de fond du 18/03/21

2748,37 euros

Appel de fond du 10/06/21

2748,37 euros

Appel de fond du 06/09/21

4222,68 euros

Appel de fond du 12/12/21

2901,88 euros

Appel de fond du 31/03/22

5935,38 euros

Appel de fond du 21/06/22

1567,12 euros

Appel de fond du 19/09/22

3137,77 euros

Appel de fond du 03/12/23

3137,77 euros

Appel de fond du 08/03/23

2605,89 euros

Appel de fond du 17/06/23

2605,89 euros

Appel de fond du 10/09/23

3308,91 euros

Appel de fond du 19/12/23

2871,79 euros

Appel de fond du 02/04/24

2871,79 euros

A préciser :

— déduction de crédit sur appel du 19/07/21 d’un montant de -1955,16 euros

— déduction de crédit sur appel du 16/03/20 d’un montant de -1393,16 euros

— régularisation sur appel du 31/03/22 d’un montant de +398,19 euros

— régularisation sur appel du 20/06/23 d’un montant de +437,12 euros

— déduction de crédit sur appel du 08/03/23 d’un montant de -1784,18 euros

Dont versement pour régularisation par la société DOCKI

—  16 000 euros par virement en date du 17 février 2020

—  13 000 euros par virement en date du 26 avril 2021

TOTAL : 25 050,83 euros

Conformément aux opérations susmentionnées, dont les créances prennent date postérieurement au 29 juillet 2019, il appert que la société DOCKI est débitrice d’une somme de 25 050,83 euros.

Il convient d’observer, que depuis l’assignation par devant le Président de la juridiction de céans, la société DOCKI justifie avoir procédé à 4 paiements respectivement les

—  09 août 2024 pour un montant de 10 000 euros

—  14 octobre 2024 pour un montant de 1000 euros

—  14 novembre 2024 pour un montant de 1000 euros

—  20 décembre 2024 pour un montant de 1000 euros

Ainsi, la société DOCKI est, au jour de la notification de la présente, débitrice de la somme de 12 050,83 euros. Il convient de la condamner à payer cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 23 février 2024.

1.3 – Sur la demande de délai de paiement

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que “Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au visa des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, la société DOCKI sollicite du juge des référés de la juridiction de céans l’octroi d’un délai de paiement. Au soutien de sa demande, elle met en avant sa bonne foi et explique avoir procédé à un premier règlement à hauteur de 10 000 euros pour s’acquitter de sa dette postérieurement à la délivrance de l’assignation à comparaître devant le juge des référés. Elle argue également être créancière de dettes locatives auprès de ses propres locataires à minima à hauteur de 25 521,82 euros.

Le syndicat des copropriétaires “Rive Gauche” représenté par son syndic la SARL GRETZ PRESTIG’IMMO s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir qu’elle a d’ores et déjà laissé le bénéfice de délais de paiement à la débitrice et que ce délai est de nature à nuir aux autres copropriétaires.

La société DOCKI verse aux débats la preuve de trois virements effectués les 09 août 2024 d’un montant de 10 000 euros, 14 novembre 2024 de 1000 euros et 20 décembre 2024 de 1000 euros. Est également joint au dossier de la procédure un tableau récapitulatif des dettes locatives dont il est également créancier auprès de ses débiteurs locataires, cette attestation émane toutefois du débiteur non corroboré par une attestation comptable par exemple et dès lors ne détient pas valeur probatoire. Enfin, elle produit un courriel datée du 17 septembre 2024 à destination du conseil du syndicat des copropriétaires “Rive Gauche” représenté par son syndic la SARL GRETZ PRESTIG’IMMO aux termes duquel elle atteste être en mesure de procéder à des paiements réguliers et avoir sollicité un crédit bancaire aux fins de voir régulariser la dette locative.

En considération de ces éléments et des efforts accomplis par le copropriétaire, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à la société DOCKI dans les termes du dispositif ci-après.

A défaut de respect de ces délais, la condamnation reprendra son effet sans qu’il soit nécessaire en l’état d’assortir la mesure d’une astreinte.

2 – Sur les mesures de fin de jugement

En considération de l’équité, la société DOCKI sera condamné à payer à le syndicat des copropriétaires “Rive Gauche” représenté par son syndic SARL GRETZ PRESTIG’IMMO la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société DOCKI, qui succombent, sera aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Constatons que la créance due avant le 29 juillet 2019 est prescrite,

Condamnons la société DOCKI à payer au syndicat des copropriétaires “Rive Gauche” représenté par son syndic SARL GRETZ PRESTIG’IMMO la somme de 12 050,83 euros au titre des charges de copropriété impayées au 8 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 23 février 2024,

Disons que la somme susdite sera acquittée en 4 mensualités de 3 012,73 euros payables avant le 5 du mois à compter du mois suivant la notification de la présente décision,

Disons qu’à défaut de payement dans les délais, l’ensemble du montant dû est immédiatement redevable,

Condamnons la société DOCKI à payer au syndicat des copropriétaires “Rive Gauche” représenté par son syndic SARL GRETZ PRESTIG’IMMO la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société DOCKI aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,