TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00187

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWRP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 21 Mai 2025

[W] [O]

[T] [C] épouse [O]

C/

[H] [X]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mai 2025

à M^e Nicolas JAMES-FOUCHER

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 21/05/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 21 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [O],

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Marine ESTRADE de l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [T] [C] épouse [O],

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Marine ESTRADE de l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [H] [X],

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O] ont donné à bail à Madame [H] [X] une maison à usage d’habitation, comprenant deux terrasses et un garage en sou-sol, située [Adresse 6] à [Localité 8], par contrat du 20 février 2024 prenant effet au 1er mars 2024, moyennant un loyer initial de 2.100 euros et une provision pour charges de 66 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O] ont fait délivrer à Madame [H] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juillet 2024 pour un montant en principal de 12.930 euros.

Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O] ont ensuite fait assigner Madame [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 09 janvier 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre les parties le 20 février 2024 concernant la maison individuelle située [Adresse 6] à [Localité 8],

— Condamner Madame [H] [X] à verser au profit de Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O] une provision s’élevant à 23.760 euros correspondant à l’arriéré de charges et de loyers exigibles au 31 décembre 2024,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des lieux susvisés occupés par Madame [H] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [H] [X] à verser au profit de Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O] une indemnité d’occupation d’un montant de 2.166 euros mensuels jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés,

— Condamner Madame [H] [X] également à verser au profit de Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner enfin Madame [H] [X], qui succombe, au paiement des entiers dépens du référé, qui incluront les émoluments du commandement de payer délivré le 17 juillet 2024 pour un montant de 186,21 euros.

A l’audience du 21 mars 2025, Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O], ont comparu représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance.

Assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 09 janvier 2025, Madame [H] [X] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 18 juillet 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail litigieux conclu le 20 février 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [H] [X] le 17 juillet 2024 pour un montant en principal de 12.930 euros.

Toutefois, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette alors que le contrat de bail stipulait expressément un délai de deux mois.

Il convient en conséquence de vérifier si les causes du commandement ont été apurées dans les deux mois de sa délivrance.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

L’expulsion de Madame [H] [X] sera ordonnée en conséquence sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, la mauvaise foi de cette dernière n’étant pas démontrée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O] produisent un décompte en date du 25 octobre 2024 justifiant d’une dette locative d‘un montant de 19.428 euros, mensualité d’octobre 2024 incluse, et ont actualisé, dans leur exploit introductif d’instance, le montant de leur demande en paiement à la somme de 23.760 euros, incluant les mensualités impayées des mois de novembre 2024 et de décembre 2024.

Madame [H] [X], n’ayant pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 23.760 euros.

Madame [H] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

Une partie de l’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O], Madame [H] [X] sera condamnée à leur verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 février 2024 ayant pris effet au 1er mars 2024 conclu entre Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O] d’une part et Madame [H] [X] d’autre part concernant une maison à usage d’habitation comprenant deux terrasse et un garage en sous-sol, située [Adresse 6] à [Localité 8], sont réunies à la date 18 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [H] [X] à verser à Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O] à titre provisionnel la somme de 23.760 euros au titre de la dette locative arrêtée à décembre 2024, mensualité de décembre incluse ;

CONDAMNONS Madame [H] [X] à payer à Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 septembre 2024, dont l’arriéré est déjà en partie liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le reste, l’indemnité courra du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [H] [X] à verser à Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [O] et Madame [T] [C] épouse [O] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.