RG N° 25/181. Jugement du 05 février 2026

N° RG 25/00181 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EXQN

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 05 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [P] [I] épouse [T], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Agnès ROPERT, avocat au barreau de VANNES

Monsieur [L] [J] [T], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représenté par M^e Agnès ROPERT, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par Maître Nicolas MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT, avocats au barreau de VANNES

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représenté par Maître Nicolas MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

DECISION : contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 05 Février 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à :

— M^e ROPERT

— M^e MALLEBRERA

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er mars 2022, M. [D] [X] et Mme [E] [X] ont donné à bail à M. [L] [T] et Mme [P] [I] épouse [T] un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 980 euros, outre 20 euros à titre de provision sur les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, M. [L] [T] et Mme [P] [I] épouse [T] ont fait assigner M. [D] [X] et Mme [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes auquel ils demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner solidairement M. [D] [X] et Mme [E] [X] à leur payer :10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,6 000 euros en réparation de leur préjudice de moral,4 050 euros en réparation de leur préjudice matériel,condamner solidairement M. [D] [X] et Mme [E] [X] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,condamner solidairement M. [D] [X] et Mme [E] [X] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du congé frauduleux et compte tenu de la mauvaise foi caractérisée des bailleurs,ordonner la restitution par M. et Mme [X] du dépôt de garantie s’élevant à la somme de 980 euros,condamner solidairement M. [D] [X] et Mme [E] [X] à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil et à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris le constat dressé par le commissaire de justice le 16 décembre 2024.

A l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a été renvoyée au 5 juin 2025, puis successivement au 18 septembre, 6 novembre et 4 décembre suivants.

Pour les moyens développés dans leurs dernières conclusions auxquelles ils se réfèrent expressément, M. [L] [T] et Mme [P] [I] épouse [T], représentés par leur Conseil, confirment l’ensemble de ses demandes, en ce précisé qu’ils sollicitent que les défendeurs soient déboutés de l’ensemble de leurs prétentions.

Aux termes de leurs conclusions n°2 auxquelles ils renvoient, M. [D] [X] et Mme [E] [X], représentés par leur Conseil, demandent au juge de :

— débouter les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— à titre reconventionnel, de :

— condamner in solidum Mme et M. [T] à leur payer l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025 à la somme de 7 250 euros,

— subsidiairement, de condamner in solidum Mme et M. [T] à leur payer l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025 à la somme de 5 508 euros,

— dire et juger que les condamnations à intervenir seront majorées des intérêts au taux légal à compter de la notification des premières conclusions des époux [X] valant sommation de payer, les intérêts dus pour une année entière devant se capitaliser,

— condamner in solidum Mme et M. [T] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, troubles et tracas,

— subsidiairement, et dans l’hypothèse où il serait fait droit, même partiellement, aux prétentions adverses, ordonner la compensation des créances réciproques à due concurrence l’une de l’autre,

— en toute hypothèse, de :

— condamner in solidum Mme et M. [T] à leur payer la somme de 5 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme et M. [T] aux entiers dépens de l’instance.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

RG N° 25/181. Jugement du 05 février 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires présentées par M. et Mme [T]

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Ces dispositions sont reprises de manière plus précise par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel, “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée”.

En outre, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction issue du Décret n°2021-872 du 30 juin 2021, prévoit que

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

M. et Mme [T] sollicitent une somme de 10 000 euros pour la préjudice de jouissance important subi par la famille durant des mois aux motifs qu’ils ont eu à souffrir :

— de difficultés liées à un défaut d’isolation et à des infiltrations au niveau des vélux de la salle de bain à l’étage, de la chambre et du dressing,

— d’une fuite en provenance des wc de l’étage en mars 2024,

— d’une humidité importante et des moisissures dans l’ensemble de la maison, et plus particulièrement dans la salle de bain, l’entrée salon/séjour et la chambre de leur fils au rez-de-chaussée.

Ils entendent faire valoir que malgré les trois déclarations de sinistres auprès de leur assureur au cours du mois de juin 2024, pour la chambre d’enfant, la salle de bain et l’entrée salon/séjour, les propriétaires, pourtant relancés par la Maaf, n’ont effectué aucun des travaux préconisés.

M. et Mme [T] exposent que la société Stelliant Expertise a mis en exergue deux causes aux désordres constatés :

— première cause : des infiltrations par couverture au niveau de la dalle nantaise côté Ouest, responsable des désordres constatés au mois de mars 2024 au niveau de la salle d’eau et de la chambre du rez-de-chaussée,

— seconde cause : des remontées d’eau par capillarité côté Sud de la maison ayant causé des désordres dès le mois de mai 2024 au niveau du séjour, du salon, de la chambre et du placard de l’entrée.

Ils soulignent que malgré la transmission aux propriétaires de l’ensemble des rapports réalisés, ceux-ci n’ont fait procéder à aucun travaux pour remédier aux infiltrations et protéger leurs locataires des conséquences de l’humidité excessive du logement, à telle enseigne que Soliha a rendu un certificat de non-décence du logement en décembre 2024.

M. et Mme [X] demandent au juge de rejeter l’ensemble des prétentions indemnitaires des demandeurs.

Ils indiquent que le logement a été donné en bon état de réparations locatives et qu’ils ont :

— immédiatement fait intervenir leur plombier pour faire réparer le mécanisme de la chasse d’eau fuyard, sans constatation d’une humidité particulière,

— mandaté un couvreur pour vérifier l’étanchéité des vélux, lequel n’a remplacé que celui qui le nécessitait,

— saisi la Maaf d’une déclaration de sinistre dès le 19 juin 2024,

— fait intervenir un plombier le 31 juillet 2024, lequel a constaté :

— une absence de fuite au niveau de la salle d’eau ou du vide sanitaire,

— très peu d’humidité en cas du mur de la chambre sans pouvoir en déterminer l’origine,

— de l’humidité au niveau du plafond des pièces d’eau en raison d’un manque d’aération et d’entretien.

Ils entendent faire valoir que malgré les conclusions divergentes des expertises réalisées, ils ont fait procéder à la réparation de la gouttière nantaise, de sorte qu’il ne saurait leur être fait reproche d’avoir tardé à remédier aux désordres constatés, tandis que les époux [T] se sont au contraire opposés à la réalisation de certains travaux pour pouvoir saisir la Caisse d’allocations familiales et alléguer l’indécence de leur logement.

Ils exposent enfin que postérieurement à la restitution des lieux, aucune humidité n’a plus été constatée, de sorte qu’ils s’interrogent sur une action volontaire des anciens locataires.

À titre subsidiaire, M. et Mme [X] demandent au juge de minorer les prétentions indemnitaires des demandeurs, lesquels, dans un précédent courrier, évaluaient leur préjudice de jouissance à une somme mensuelle de 300 euros à compter du mois de mai 2024.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance

A titre liminaire, il ressort du bail et de l’état des lieux d’entrée que l’habitation, d’une superficie de 110 m² et comportant six pièces, a été louée en état d’usage lors de la prise à bail.

Selon le dossier de diagnostics techniques réalisé le 13 mai 2024 (pièce 3 des demandeurs), le logement est classé en catégorie E, présente une performance d’isolation moyenne (page 4), un confort d’été insuffisant.

Pour une amélioration des performances énergétiques, le diagnostic préconisait l’isolation des murs par l’extérieur, le remplacement des portes et fenêtres par des menuiseries plus performantes ainsi que le remplacement du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire par une pompe à chaleur.

M. et Mme [T] déplorent un préjudice de jouissance consécutif à une fuite en provenance des wc.

Outre le fait qu’aucune constatation permettant de déterminer les désordres consécutifs à ce sinistre n’a été effectuée, il apparaît, suivant facture du 6 juin 2024, qu’il a été procédé au changement du mécanisme et à la fourniture d’un nouvel abatant (pièce 3 défendeurs).

Par courrier recommandé reçu le 28 mai 2024, M. et Mme [T], qui rappelaient avoir sollicité le changement des vélux de la salle de bain et de la chambre, lors du constat de fuite des wc, et évoquaient le constat d’infiltrations d’eau à l’entrée et dans le séjour, ont mis en demeure les propriétaires de leur régler la facture du diagnostiqueur et de procéder aux travaux de rénovation avant octobre 2024 pour la période hivernale.

Les parties ont respectivement déclaré le sinistre dégât des eaux à la Maaf, leur assureur commun, les 19 (propriétaires, pièce 4) et 20 juin 2024 (locataires pièce 19 ), les époux [T] évoquant une infiltration d’eau dans la chambre de leur fils.

M. [B], artisan maçon, atteste n’avoir constaté aucune eau stagnante dans le vide sanitaire lors de son intervention en juin 2024 (pièce 27 défendeurs).

Le 10 juillet suivant, la Maaf a invité les propriétaires à procéder de toute urgence à la réparation de la fuite consécutive à une infiltration en façade afin d’éviter une aggravation des dommages et d’assurer une occupation décente du logement (pièce 20 demandeurs).

M. [Y], artisan plombier chauffagiste, atteste être intervenu le 31 juillet 2024 pour vérifier l’état des fuites au niveau de la salle d’eau et avoir constaté, à défaut de fuite, que le vide sanitaire était très sec de sorte que l’humidité ne pouvait remonter par capillarité mais que le plafond était simplement humide par manque d’aération et d’entretien. S’agissant de la chambre, il dit avoir relevé que le plafond était propre et le parquet intact, avec très peu d’humidité au bas des murs (pièce 6 défendeurs).

La Maaf a mandaté deux entreprises, Stelliant Expertise pour les preneurs et Union d’Experts Grand Ouest pour les propriétaires, afin de procéder à l’expertise des dommages consécutifs au dégât des eaux déclaré en juin 2024.

Les opérations d’expertise ont été effectuées les 9 et 11 septembre 2024.

Il ressort du rapport de Stelliant Expertise (Texa Point Entrée Unique) daté du 30 septembre 2024 que “selon déclaration de Mme [T], courant mars 2024, constat est fait de dommages d’humidité en pied de cloison d’une chambre au rez-de-chaussée, les dommages se sont aggravés par la suite (…).

Lors de notre expertise, nous constatons que les supports plâtre sont saturés d’humidité en pied de doublage de la chambre au rez-de-chaussée, de la cuisine côté salle d’eau, du séjour en façade est et dans le placard de l’entrée. Nous suspectons une fuite sur un réseau ou des remontées d’eau par capillarité. Il serait nécessaire d’entreprendre des investigations en recherche de fuite avec une entreprise service spécialisée.

Nous constatons une fissure sur un élément de gouttière nantaise mais selon nous cette fissure ne provoque pas d’infiltrations dans l’habitation, aucun dommage d’eau n’est constaté sur les plafond et mur dans les pièces à l’aplomb.

(…)

Les dommages portent sur :

— peintures murales chambres,

— peintures murales séjour et entrée,

embellissements réalisés aux frais de l’assuré. À noter que Mme [T] nous indique avoir été indemnisés à hauteur de 830 € pour les travaux de peinture et parquet de la chambre (à noter que nous ne constatons pas de dommages au parquet de la chambre)”.

Il concluait en ces termes “l’origine du sinistre est indéterminée. Il est suspecté des remontées d’eau par capillarité. Cependant nous émettons des doutes et suspectons une fuite sur un réseau alimentation ou évacuation. Nous laissons le soin à la compagnie de se positionner sur la prise en charge d’une recherche de fuite avec une entreprise service”.

Selon le rapport de l’expert Union d’Experts Grand Ouest, “le 20/6/2024, Mme [T] a constaté des traces d’humidité dans l’entrée et la chambre du rdc.

Les propriétaires ont fait intervenir leur plombier qui n’a pas pu constater de fuite active.

Il existe une humidité de 80% au niveau du doublage et de la cloison de distribution de la salle d’eau et de la chambre côté ouest. La cause provient manifestement de la gouttière zinc dont une soudure à céder au surplomb de la zone la plus impactée (cause 1).

Nous constatons par ailleurs que des remontées par capillarité occasionnent des désordres dans le placard d’entrée et le séjour côté est (cause 2).

Cause 1 : infiltration par couverture au niveau d’une dalle nantaise côté Ouest. Les désordres ont été constatés en mars 2024.

L’eau a occasionné des dommages dans les zones suivantes : salle d’eau (embellissements non locatifs) et la chambre rdc (embellissements locatifs).

Cause 2 : remontée d’eau par capillarité côté Sud.

Les désordres ont été constatés en mai 2024 par les locataires.

L’eau a occasionné des dommages dans les zones suivantes : séjour (embellissements locatifs)”.

Le rapport d’audit sur recherche de fuite non destructive réalisé le 20 septembre 2024 par la société Belfor (pièce 7 demandeurs) relève :

— deux zones de sinistre, la première dans la chambre enfant du rez-de-chaussée et sa salle d’eau, la seconde dans le placard de l’entrée et l’angle du séjour,

— une saturation en humidité (99%) dans la chambre, ainsi que dans la salle d’eau à proximité de la douche et sous le meuble lavabo,

—  99% d’humidité à proximité de la douche,

— une importante humidité dans le placard (67%),

— une faible humidité dans l’angle du séjour (23%),

— des joints en faïence fissurés et manquants sur certaines zones dans la douche, des carreaux cassés mais des joints périphériques en silicone propres,

— que la soudure de la gouttière nantaise est fissurée sur toute la hauteur,

— des désordres sur la porte d’entrée, une épaisseur non conforme d’enduit de façade et une fissure de l’appui bétonné (concernant les traces d’infiltrations constatées dans le placard de l’entrée et l’angle du séjour).

Ce rapport conclut que “les traces d’infiltrations constatées dans la chambres sont dues à une défaut d’étanchéité de la faïence de la douche (joints de ciment fissurés, carreaux cassés). La gouttière se trouvant au-dessus de la salle d’eau est fissurée sur toute sa hauteur. Concernant les infiltrations dans l’entrée et l’angle du séjour une recherche de fuite destructive est nécessaire”.

Il n’est pas contesté que ce rapport a été transmis par mail de Mme [T] aux propriétaires le 23 septembre 2024 (pièce 8 demandeurs).

Par courrier recommandé reçu le 9 septembre 2024, M. et Mme [T] ont mis en demeure les propriétaires de procéder à la mise en conformité du logement (pièce 10 demandeurs).

Par courrier recommandé reçu le 2 octobre 2024, M. et Mme [T] ont indiqué subir une perte de jouissance partielle de leur logement et sollicité la remise de 30% de leur loyer, soit 300 euros par mois à compter du 1er juin 2024 (pièce 11 demandeurs).

Le 29 septembre 2024, les propriétaires ont fait procéder à la pose d’un joint de dilatation sur la gouttière en zinc suite à l’infiltration (pièce 10 défendeurs).

Les 9 octobre et 18 novembre 2024, la Maaf a invité les propriétaires à procéder de toute urgence à la réparation de la fuite (pièce 20 demandeurs).

RG N° 25/181. Jugement du 05 février 2026

Mandaté par la Caisse d’allocations familiales du Morbihan, l’organisme Soliha, suivant visite réalisée le 4 décembre 2024, a rendu un rapport concluant à la non-décence du logement du fait de la non-conformité des points suivants :

— clos et couvert, protection contre l’humidité,

— matériaux, revêtements et canalisations,

— dispositifs d’ouverture et de ventilation.

Lors de cette visite initiale, et outre les commentaires rapportés des locataires qui ne constituent pas des constatations techniques, il a été relevé:

— la présence d’une fissure sur le pignon sud (sans conséquence)

— des traces humidité dans le placard à l’entrée dont la cause est indéterminée, avec mention de l’expertise Maaf concluant à une infiltration d’eau par la porte d’entrée et une remontée par l’enduit de façade,

— la présence de taches de moisissures sur plusieurs murs du logement (salon), derrière les meubles. Dans la chambre du rez-de-chaussée, le taux d’humidité est très élevé et les murs sont dégradés. Une humidité importante est également présente sur les fenêtres de toit (vélux) des chambres à l’étage, accompagnée de traces de moisissures,

— la faible aspiration de la bouche d’aération des wc,

— l’absence de détalonnage de certaines portes,

— la présence d’humidité dans le logement.

Ont ainsi été préconisées la modification du système de ventilation (ajustement des entrées d’air et des portes à détalonner) et la reprise de l’étanchéité de la porte d’entrée.

Soliha a également relevé qu’aucun loyer n’avait été réglé depuis l’été 2024, que les propriétaires avaient changé les vélux et réparé la gouttière et qu’après réalisation d’un devis de reprise de la salle d’eau, aucune date d’intervention n’était encore déterminée dès lors que les locataires ne pouvaient organiser les travaux en semaine et que la locataire s’était montrée pressante pour qu’un rapport en défaveur du logement soit établi.

Par courrier daté du 9 décembre 2024, l’assureur recours de Mme [T] a sollicité des propriétaires le règlement d’une somme provisoire de 1888,04 euros au titre des désordres occasionnés par les remontées capillaires sur ses biens au niveau du séjour et de l’entrée (pièce 28 demandeurs).

Le 16 décembre 2024, le commissaire de justice mandaté par les preneurs a effectué les constatations suivantes (pièce 15 demandeurs) :

— chambre avec salle de bain du rez-de-chaussée :

— présence de traces d’humidité en partie basse du mur sud, derrière la porte d’accès au-dessus de la plinthe,

— présence de traces d’humidité sur toutes les cloisons séparatives salle de bains/chambre,

— traces de moisissures grises et de poudre blanche, aspect salpêtre,

— salle de bain :

— traces de moisissures au plafond, dans la zone située au-dessus de la douche,

— fissure sur un carreau de carrelage à l’angle du bac à douche,

— présence de taches rougeâtres et moisissure sur le mur au-dessous du lavabo,

— entrée :

— placard : traces noires de moisissures en partie basse du mur au fond du placard, partie étagère et partie penderie ; taches blanches de moisissures sur une veste en daim,

— porte : traces blanches de moisissures sur le panneau de la porte

— Pièce de vie :

— trace d’humidité en partie basse du mur en séparation avec le hall d’entrée, ainsi qu’à l’angle de la façade Est,

— présence de taches noires autour des baies vitrées et sur les encadrements de ces baies

— salle de bains de l’étage :

— l’encadrement en bois du vélux est dégradé et légèrement humide dans les angles,

— présence d’un espace vide entre l’encadrement du vélux et le mur,

— chambre de l’étage :

— traces de moisissures sur l’encadrement en bois du vélux et sur le store,

— taches noires à l’angle du mur, à gauche de la fenêtre,

— extérieur :

— façade Est :

— traces d’humidité en partie basse du mur et sur toute la longueur de la façade (les traces remontent sur une hauteur d’environ 42 cm à l’angle de la porte d’entrée)

—  2 trous dans l’enduit

— bande d’humidité verdâtre de chaque côté, sur environ 25 à 30 cm de hauteur

— mousse sur le mur situé sous la baie et dans les angles des allèges

— pignon Sud : traces d’humidité et mousse en partie basse du mur et sur toute la longueur du pignon

— façade Ouest :

— traces d’humidité et de mousse en partie basse du mur et sur toute la longueur de la façade arrière

— bouche d’aération du vide sanitaire semi enterrée

— traces d’humidité et auréoles sous la fenêtre de la chambre du rez-de-chaussée

S’agissant des fenêtres de toit, les propriétaires versent aux débats l’attestation de M. [A] [K], couvreur, indiquant avoir procédé au changement du vélux de la chambre de l’étage au printemps 2023 mais avoir estimé que ceux de la salle de bains et du dressing, encore en très bon état, n’avaient pas à être remplacés (pièces 24 et 25).

Pour autant, et alors que les preneurs se sont plaints de désordres à compter du printemps 2024, il ressort du rapport de Soliha comme du constat établi par le commissaire de justice que les fenêtres de toit des chambres à l’étage présentent “une humidité importante (…) accompagnée de traces de moisissures” ; que l’encadrement en bois du vélux de la salle de bains de l’étage est dégradé et légèrement humide dans les angles, avec un espace vide entre l’encadrement du vélux et le mur, tandis que le vélux de la chambre présente des traces de moisissures sur l’encadrement en bois et sur le store.

Si les propriétaires s’interrogent sur l’éventualité d’une humidification volontaire des murs par les preneurs dans la mesure où M. [O], peintre en bâtiment, atteste n’avoir constaté aucune humidité le 3 février 2025 et avoir pu réaliser les travaux de peinture trois semaines plus tard (pièce 28 défendeurs), il convient cependant de rappeler qu’aucune des deux expertises amiables n’a envisagé une telle hypothèse.

Il ressort au contraire des éléments du dossier que les preneurs ont subi diverses infiltrations et dégâts des eaux à compter de mai 2024, dont l’origine, partiellement indéterminée, ne leur a pas été attribuée par les expertises.

Ces sinistres ont abouti au constat, dès le mois de septembre suivant, d’une humidité importante dans certaines pièces de vie, voire d’une humidité majeure dans la chambre du rez-de-chaussée, ayant contribué à la prolifération de moisissures dans des proportions notables.

Ces désordres ont perduré jusqu’au 8 janvier 2025, date à laquelle les locataires ont quitté les lieux.

Bien que M. et Mme [X] exposent que les demandeurs ont contribué à la majoration de leur préjudice en ne permettant pas l’intervention des entreprises susceptibles de régler le problème d’humidité du logement, force est de constater qu’à l’exception de l’intervention sur la gouttière, qui ne constituait pas la seule cause des désordres, ils ne justifient pas avoir commandé quelques travaux de reprises avant le départ des locataires et que le seul devis versé aux débats par les demandeurs ne prévoyaient que la reprise des peintures du logement.

Le fait que la famille [T] ait occupé les lieux n’est pas de nature à exonérer les bailleurs de leur obligation d’assurer aux locataires une jouissance paisible des lieux, de même que les démarches de M. et Mme [X] pour parvenir au traitement des désordres subis ne sauraient écarter le préjudice dont ont eu à souffrir les preneurs, du fait d’un problème inhérent au logement.

Enfin, l’action en justice des époux [T] à l’encontre d’un précédent bailleur pour voir indemniser le préjudice de jouissance qu’ils alléguaient ne saurait suffire à invalider les constats techniques effectués ou le bien fondé de leurs présentes prétentions, étant précisé qu’aucun jugement au fond n’a été rendu puisque les demandes ont été déclarées irrecevables, faute pour les locataires d’avoir préalablement fait procéder à une tentative de conciliation amiable (pièces 22 et 23 défendeurs).

Par conséquent, il est suffisamment établi que du fait de désordres constatés dans le logement et inhérents à celui-ci, les locataires ont subi, entre mai 2024 et le 8 janvier 2025, un préjudice de jouissance général lié à l’humidité des lieux les ayant empêchés de jouir paisiblement de leur logement et plus spécialement d’une chambre et de sa salle de bain attenante, qu’il convient d’indemniser en condamnant M. et Mme [X] in solidum à leur payer la somme de 2400 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

M. et Mme [T] expliquent avoir multiplié les rendez-vous médicaux pour leurs fils en raison des conséquences, sur leur santé, du développement des moisissures et sollicitent, dans la mesure où les médecins ont fait le lien entre l’état du logement et l’aggravation de l’état de santé de leurs enfants, la somme de 6000 euros en réparation de leur préjudice moral.

M. et Mme [X] demandent au juge de rejeter cette demande au motif que les certificats médicaux produits au dossier ont été établis sur la seule base des déclarations des époux [T] concernant l’état du logement.

Ils soulignent en outre qu’en prétextant des obligations professionnelles interdisant l’accès des artisans pendant la semaine, les demandeurs n’ont pas permis la réalisation des travaux susceptibles de réduire l’humidité présente dans les lieux.

À la demande de M. et Mme [T], le Dr [W] a rédigé deux certificats en ces termes:

— certificat du 10 septembre 2024 “certifie suivre en consultation [U] [T]

et qui est pénalisé au niveau de la santé

par l’humidité et les moisissures dans sa chambre

qui nécessite de façon urgente une amélioration de la situation et de son environnement”

— certificat du 23 octobre 2024 “certifie suivre en consultation [U] [T]

je le revois aujourd’hui

nouvelle crise d’asthme

je réitère ma remarque sur l’effet délétère de l’humidité et les moisissures dans sa chambre

qui nécessite de façon urgente une amélioration de la situation et de son environnement”

Alors qu’il est établi que l’habitation présentait une humidité importante et des moisissures, il ressort suffisamment des éléments médicaux produits l’existence d’un lien entre l’état du logement et la majoration de la pathologie de [U] sur le dernier trimestre 2024, de sorte que le préjudice moral des parents lié au suivi médical de ce dernier sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 600 euros.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice matériel

Indiquant n’avoir été indemnisés que des seules peintures à hauteur de 830 euros alors même que la Maaf les avait chiffrées à 1884 euros, M. et Mme [T] sollicitent la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 4050 euros en réparation des dégradations occasionnées par les moisissures sur :

— les vêtements et chaussures rangés dans les placards,

— le canapé du salon,

— les peintures du séjour, du salon et de la salle de bains.

M. et Mme [X] concluent au débouté, exposant que les époux [T] ne rapportent pas la preuve de leurs prétentions, ni ne justifient de l’usage qu’ils ont fait de la somme de 830 euros versée par leur assurance pour indemniser la dégradation des embellissements réalisés sur l’immeuble.

Sans revenir sur les photographies versées aux débats, qui ne sont ni datées ni contextualisées et dont la force probante n’apparaît pas suffisante de ce fait, les demandeurs produisent :

— le procès-verbal de constat réalisé le 16 décembre 2024 relevant la présence de moisissures dans le logement et plus spécialement dans le placard, ainsi que des traces blanches de moisissures sur une veste en daim (pièce 15),

— un ticket de caisse Bricocash, non daté, pour une somme totale de 181,15 euros (pièce 23),

— un historique d’achat Conforama mentionnant la commande d’un canapé en date du 13 avril 2020 pour la somme de 598 euros (pièce 24),

— le chiffrage à 1884 euros, par la Maaf, du préjudice subi sur les embellissements réalisés par les locataires du fait des remontées capillaires (pièce 28).

RG N° 25/181. Jugement du 05 février 2026

Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Alors que les demandeurs évoquent un préjudice matériel tiré de la dégradation des embellissements qu’ils ont eux-mêmes réalisés, force est de constater que le seul ticket de caisse et le chiffrage réalisé par leur assureur, sans autre élément probant, n’établissent en rien l’ampleur des peintures qu’ils disent avoir faites et par suite le préjudice allégué.

De même, alors que le commissaire de justice a constaté les dégradations d’une veste dans le placard de l’entrée, aucune désordre n’a été relevé sur le canapé, de sorte que le préjudice n’apparaît pas valablement établi le concernant.

Il ressort ainsi de ces éléments qu’à l’exception du dommage causé à la veste en daim, les demandeurs ne rapportent pas la preuve des préjudices dont ils se prévalent, de sorte que leur indemnisation sera limitée à la somme forfaitaire de 200 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

M. et Mme [T] exposent avoir du multiplier les relances à l’encontre de leurs bailleurs sans que ces derniers ne se mobilisent pour effectuer des travaux réparatoires à la hauteur des infiltrations rencontrées, se contentant de leur faire délivrer un congé pour vendre.

Il ressort des éléments ci-dessus rappelés que suite à la fuite localisée dans les wc, les époux [X] ont fait procéder au changement du mécanisme et à la fourniture d’un nouvel abatant le 6 juin 2024 (pièce 3 défendeurs).

En réponse aux autres désordres et infiltrations, ils ont déclaré le sinistre à leur assureur le 19 juin 2024 et ont fait intervenir M. [B], artisan maçon, en juin 2024 et M. [Y], artisan plombier chauffagiste, atteste être intervenu le 31 juillet suivant, sans que ces derniers ne constatent d’eau stagnante dans le vide sanitaire, une fuite au niveau de la salle d’eau ou des remontées d’eaux par capillarité.

Le 29 septembre 2024, les propriétaires ont fait procéder à la pose d’un joint de dilatation sur la gouttière en zinc suite à l’infiltration (pièce 10 défendeurs).

S’il n’est pas fait état de démarches postérieurement à cette seule réparation, il ne ressort pas des éléments du dossier que les bailleurs auraient fait preuve d’une résistance abusive, alors qu’il apparaît que nonobstant l’existence d’un devis de réparation de la salle d’eau, aucune entreprise n’a pu intervenir, faute pour les locataires d’avoir fait part de leurs disponibilités.

En conséquence, les prétentions indemnitaires des demandeurs à ce titre seront rejetées.

Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du congé frauduleux et compte tenu de la mauvaise foi caractérisée des bailleurs

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

(…)

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, par courrier daté du 19 juillet 2024, M. et Mme [T] se sont vu signifier, pour le 1er mars 2025, un congé pour vendre valant offre de vente au prix de 300 000 euros hors frais de notaire.

Si la régularité formelle du congé n’est pas contestée, M. et Mme [T] soulignent l’évidence des manoeuvres des époux [X] pour tenter d’échapper à leurs obligations de bailleurs et parvenir à les évincer du logement et entendent voir condamner les propriétaires à leur régler la somme de 5000 euros en réparation du caractère frauduleux du congé pour vendre délivré aux motifs que :

— le prix de vente proposé était particulièrement excessif, disproportionné ou dissuasif, eu égard notamment à l’état d’indécence du logement,

— les propriétaires ne justifient aucunement de la réalité de leur volonté de vendre en l’absence de démarches positives pour trouver un acquéreur, à l’exception d’une mise en vente de complaisance, uniquement pour les besoins de la cause.

La charge de la preuve du caractère frauduleux du congé pèse sur le locataire. Il lui appartient ainsi, lorsqu’il l’allègue, d’établir le caractère manifestement excessif du prix de vente annoncé et de rapporter la preuve du défaut d’intention de vendre des propriétaires.

En l’espèce, force est de constater qu’à l’exception d’une copie écran d’annonce immobilière d’un bien différent de celui loué, situé que la commune de [Localité 3], pour un prix de 265 000 euros (pièces 17 et 18 demandeurs), les époux [T] se contentent d’indiquer, à défaut de toute expertise de valeur du bien litigieux, que le prix proposé serait particulièrement excessif, disproportionné ou dissuasif eu égard au caractère indécent du logement.

M. et Mme [X] versent aux débats l’attestation de Mme [G], agent immobilier, indiquant avoir estimé le bien le 12 juin 2024 et avoir indiqué aux propriétaires que des travaux de remise en peinture, nettoyage et changement de la robinetterie des pièces d’eau seraient à refaire (pièce 13 défendeurs), ainsi que le mandat de vente signé le 24 mars 2025 auprès de Surzur Immobilier pour un prix de 315 000 euros.

Ainsi en premier lieu, outre le fait qu’aucun rapport n’évoquait la moindre indécence à la date de délivrance du congé, les demandeurs échouent à rapporter la preuve du caractère manifestement excessif ou exorbitant du prix proposé dans le cadre du congé.

Le moyen sera donc rejeté.

En second lieu, le fait que les bailleurs n’aient pas procédé à la mise en vente du bien avant la signature d’un premier mandat le 24 mars 2025 et la mise en vente auprès de l’agence Nestenn en date du 15 mai 2025 (pièces 14 et 30 défendeurs), ne saurait suffire à établir le caractère frauduleux du congé pour défaut de volonté de vendre, alors que sur le dernier semestre 2024 une expertise était en cours, que les locataires ont occupé les lieux jusqu’au 8 janvier 2025, et que les propriétaires justifient de travaux de peinture, de plomberie et d’électricité réalisés au cours du mois de mars 2025.

En outre, selon l’attestation de la gérante de la Sarl Surzur immobilier en date du 5 novembre 2025, une offre d’achat a été régularisée pour la somme de 275 000 euros (pièce 29 défendeurs).

Le second moyen sera rejeté.

Par conséquent, il convient de constater que le congé a été régulièrement délivré et les demandeurs seront déboutés de leur prétention en sens contraire.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’arriéré locatif

M. et Mme [X] exposent que les preneurs ont réglé une somme de 750 euros pour le mois de juin 2024, soit un solde restant du de 250 euros et qu’ils ont ensuite décidé de ne plus payer leur loyer à compter du mois de juillet 2024.

Ils demandent en conséquence au juge de condamner M. et Mme [T] à leur payer la somme totale de 7250 euros selon décompte arrêté à la date du terme du bail.

Subsidiairement, ils sollicitent leur condamnation à leur payer la somme de 5508 euros selon décompte arrêté au 8 janvier 2025, date de leur départ.

M. et Mme [X] demandent que la condamnation à intervenir porte intérêts au taux légal à compter de la notification des conclusions, avec capitalisation des intérêts.

M. et Mme [T] exposent que le loyer a toujours été réglé jusqu’au mois de juillet 2024 inclus, date à compter de laquelle ils ont unilatéralement cessé tout paiement, compte tenu de l’absence de réaction des propriétaires.

Ils demandent au juge de débouter les époux [X] de leurs prétentions, compte tenu de l’indécence des lieux.

En tout état de cause, ils soulignent que cette même indécence les autorisait à quitter le logement et à obtenir la résiliation du bail sans être tenus au respect du délai de préavis, de sorte qu’aucun loyer ne saurait être exigé à compter de leur départ.

Sur le fondement de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, ils revendiquent en conséquence, et faute d’avoir pu jouir du logement dans des conditions paisibles, la réduction de moitié du loyer entre le mois de mars 2024 et leur départ de la location le 8 février 2025, soit la somme de 4.900 euros.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Si les locataires ont indiqué délivrer congé pour le 8 janvier 2025 sans préavis, force est de constater qu’ils ont quitté les lieux après avoir été eux-mêmes destinataires d’un congé pour vendre, dans le délai qui leur était imparti, de sorte que leur corrier s’analyse davantage en une information de la date de restitution des lieux qu’en un congé au sens des dispositions des articles 12 et 15 dela loi du 6 juillet 1989.

Dans le cadre d’un congé délivré sur l’initiative du bailleur, ce qui est le cas en l’espèce, l’article 15 précité prévoit que “Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur”.

Ainsi, les locataires étaient donc tenus, par principe, au règlement de leur loyer jusqu’au 8 janvier 2025, date de restitution non contestée du logement.

En l’espèce, il ressort du bail liant les parties que le loyer a été fixé à la somme de 980 euros, outre 20 euros à titre de provision sur les charges.

Selon le décompte établi par les bailleurs, la créance s’élève à la somme de 5508 euros au 8 janvier 2025, date de restitution du logement et se décompose de la manière suivante :

— juin 2024 : 250 euros

— juillet 2024 : 1000 euros

— août 2024 : 1000 euros

— septembre 2024 : 1000 euros

— octobre 2024 : 1000 euros

— novembre 2024 : 1000 euros

— décembre 2024 : 1000 euros

— janvier 2025 : 258 euros au prorata temporis.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Si les demandeurs exposent avoir réglé l’intégralité du loyer jusqu’en juillet 2024, ils ne rapportent pas la preuve d’un paiement total en juin.

Le montant de l’impayé locatif s’élève donc à la somme de 5508 euros.

Dans la mesure où le paiement du loyer est fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance, un locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent pour être exonéré de son obligation de paiement du loyer, sauf à démontrer une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

En l’espèce, nonobstant le préjudice partiel de jouissance établi, M. et Mme [T] ne rapportent nullement la preuve que le logement était inhabitable ni qu’ils se soient trouvés dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

Ils ne sauraient, par conséquent, être dispensés du paiement total des loyers dus sur la période concernée.

Enfin, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 (…)”.

Il se déduit de ces dispositions que n’étant pas saisie d’une demande de travaux, la présente juridiction n’a pas le pouvoir d’ordonner la réduction des loyers au visa de ce texte (Cour de cassation – Troisième chambre civile 3 décembre 2020 / n° 19-23.216).

En outre, la réduction des loyers dans le contexte du présent dossier et pour le défaut de jouissance paisible allégué par les demandeurs, reviendrait à indemniser deux fois le préjudice de jouissance dont ils se prévalent.

En conséquence, il convient de condamner M. [L] [T] et Mme [P] [I] épouse [T] à verser à M. [D] [X] et Mme [E] [X] la somme de 5508euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 8 janvier 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil et en l’absence de justification de la date de notification des conclusions, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2025, date de l’audience de plaidoirie.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Conformément à la demande de M. et Mme [X], il conviendra de dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

M. et Mme [T] étant mariés, ils sont solidairement tenus au paiement de cette somme, en application des dispositions de l’article 220 du code civil.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 446-2-1 du code de procédure civile dispose que “Lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, que toutes les parties comparantes sont assistées ou représentées par un avocat et présentent leurs prétentions et moyens par écrit, leurs conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune d’elles est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les précédentes conclusions doivent être présentés de manière formellement distincte.

Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de celles-ci que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées”.

En application des dispositions précitées et dans la mesure où les parties sont toutes deux représentées par un avocat, la présente juridiction ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

M. et Mme [T] demandent au juge de condamner les défendeurs à leur régler la somme de 980 euros au titre du dépôt de garantie.

M. et Mme [X] exposent que faisant état d’un accident de voiture ne leur permettant pas d’honorer le loyer du mois d’août 2024, Mme [T] leur a demandé d’imputer le dépôt de garantie sur le loyer impayé. Ils indiquent que nonobstant l’engagement de Mme [T] à en rembourser le montant, aucun versement n’a été effectué ultérieurement, de sorte qu’il ne saurait être fait droit à la demande de restitution.

Si le corps de leurs écritures, les époux [X] sollicitent la condamnation des locataires sortants au paiement de la remise en état des lieux, aucune demande à ce titre n’est formulée dans leur dispositif et il ne ressort pas des notes d’audience qu’une modification expresse de ce même dispositif aurait été sollicitée lors des débats.

S’agissant donc de la seule demande de restitution du dépôt de garantie, il ressort des développements ci-avant que si M. et Mme [X] exposent que le dépôt de garantie a servi à régler l’échéance du mois d’août 2024, le montant de ce même loyer est compris dans la somme qu’ils revendiquaient au titre des impayés locatifs.

Dans la mesure où les époux [T] ont été condamnés au paiement du loyer d’août 2024 notamment, et l’absence d’autre moyen opposant, il sera fait droit aux prétentions de demandeurs et M. et Mme [X] seront condamnés, in solidum, à leur régler la somme de 980 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive, troubles et tracas

Les demandes des époux [T] état partiellement fondées, il ne saurait être fait droit à la demande indemnitaire, pour procédure abusive, troubles et tracas, présentée à titre reconventionnel par M. et Mme [X].

Ces derniers seront déboutés de leurs prétentions à ce titre.

Sur la compensation des créances réciproques

En application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, les créances respectives des parties se compenseront à due concurrence l’une de l’autre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante, M. [L] [T] et Mme [P] [I] épouse [T] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [X] et Mme [E] [X] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 2000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [D] [X] et Mme [E] [X] in solidum à payer à M. [L] [T] et Mme [P] [I] épouse [T] les sommes de :

—  2400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  600 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

—  200 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel ;

REJETTE le surplus des demandes présentées à ces titres ;

DEBOUTE M. [L] [T] et Mme [P] [I] épouse [T] de leurs demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive et en réparation du congé frauduleux ;

CONDAMNE M. [D] [X] et Mme [E] [X] in solidum à payer à M. [L] [T] et Mme [P] [I] épouse [T] la somme de 980 euros au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [T] et Mme [P] [I] épouse [T] à verser à M. [D] [X] et Mme [E] [X] la somme de 5508 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 8 janvier 2025 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2025 ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

ORDONNE la compensation des créances des parties à due concurrence l’une de l’autre ;

CONDAMNE M. [L] [T] et Mme [P] [I] épouse [T] in solidum à payer à M. [D] [X] et Mme [E] [X] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [T] et Mme [P] [I] épouse [T] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE

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