TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04511 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TSMH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 25 Mars 2025

[N] [U] [L]

C/

[W] [H]

[S] [P] épouse [H]

[J] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Mars 2025

à Me [Localité 9]-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 25 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et de Fanny ACHIGAR chargée des opérations de mise à disposition

Après débats à l’audience du 24 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [N] [U] [L], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [W] [H], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Mme [S] [P] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

M. [J] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [L] a donné à bail à Monsieur [W] [H] un appartement à usage d’habitation (porte E1-33) et un parking (n°38) situés [Adresse 8] ([Adresse 4]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 26 août 2023, moyennant un loyer de 436,57 euros et une provision pour charges de 52 euros.

Suivant actes des 04 et 14 août 2023, Madame [S] [H] et Monsieur [J] [H] se sont respectivement portés cautions solidaires des engagements souscrits par Monsieur [W] [H] pour le paiement des sommes dues au titre du bail le liant à Monsieur [N] [L].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [L] a fait signifier à Monsieur [W] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 juillet 2024 pour un montant en principal de 939,21 euros, dénoncé aux cautions le 15 juillet 2024.

Monsieur [N] [L] a ensuite fait assigner par actes séparés Madame [S] [H], Monsieur [J] [H] et Monsieur [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé respectivement le 20 novembre 2024 pour les cautions et le 28 novembre 2024 pour le locataire.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater la mauvaise foi évidente du locataire pour défaut de paiement de loyers,

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de Monsieur [W] [H] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur [W] [H], Madame [S] [H] et Monsieur [J] [H] à lui régler à titre provisionnel la somme de 2.226,52 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de novembre 2024 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux, révisable annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 24 janvier 2025, Monsieur [N] [L], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.536,20 euros selon décompte du 22 janvier 2025.

Assignés respectivement par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 20 novembre 2024 pour les cautions et le 28 novembre 2024 pour le locataire, Madame [S] [H], Monsieur [J] [H] et Monsieur [W] [H] n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 10 juillet 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose : "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois pour payer la dette.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 juillet 2024 pour un montant en principal de 939,21 euros et dénoncé aux cautions par acte signifié le 15 juillet 2024.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [W] [H] sera en conséquence ordonnée sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, la mauvaise foi de Monsieur [W] [H] n’étant pas démontrée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [N] [L] produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 1.536,20 euros à la date du 22 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse.

Monsieur [W] [H], Madame [S] [H] et Monsieur [J] [H], qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.536,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 09 juillet 2024 sur la somme de 939,21 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [W] [H], Madame [S] [H] et Monsieur [J] [H] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [H], Madame [S] [H] et Monsieur [J] [H], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [L], Monsieur [W] [H], Madame [S] [H] et Monsieur [J] [H] devront lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés à payer.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 26 août 2023 conclu entre Monsieur [N] [L] d’une part et Monsieur [W] [H] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte E1-33) et un parking (n°38) situés [Adresse 8] ([Adresse 4]), sont réunies à la date du 10 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [L] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [H], Madame [S] [H] et Monsieur [J] [H] à verser à Monsieur [N] [L] à titre provisionnel la somme de 1.536,20 euros, selon décompte en date du 22 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 09 juillet 2024 sur la somme de 939,21 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [H], Madame [S] [H] et Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [N] [L] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 septembre 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [H], Madame [S] [H] et Monsieur [J] [H] à verser à Monsieur [N] [L] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [H], Madame [S] [H] et Monsieur [J] [H] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [L] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente