TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AG

N° RG 24/02694 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TEP4

JUGEMENT

N° B

DU : 02 Juillet 2025

[L] [C]

C/

[U] [K] épouse [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Juillet 2025

à M^e Juliette BELLET et Maître Frédéric BENOIT-PALAYSI de la SCP ACTEIS,

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 02 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGE, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [L] [C], demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]

représentée par M^e Juliette BELLET, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide totale numéro C-31555-2023-009571 rendue le 06 juin 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE

INTERVENANT VOLONTAIRE

M. [H] [O], demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]

représenté par M^e Juliette BELLET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [U] [K] épouse [N], demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

représentée par Maître Frédéric BENOIT-PALAYSI de la SCP ACTEIS, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 17/12/2015, Monsieur [I] [N] a donné à bail à Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] un appartement sis [Adresse 7] [Localité 3].

Le propriétaire étant décédé en 2022, son épouse Madame [U] [N] est désormais le nouveau bailleur.

Suite à l’information de la bailleresse des problèmes d’humidité dans son logement, Madame [C] [L] a assigné devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE, Madame [U] [N] pour :

Constater le manquement de Madame [U] [N] à son obligation de délivrance d’un logement décent,

Condamner Madame [U] [N] à payer à Madame [C] [L] la somme de 5803,20€ au titre du préjudice de jouissance sauf à parfaire au jour du prononcé du jugement à intervenir,

Condamner Madame [U] [N] à payer à Madame [C] [L] la somme de 1540€ au titre du préjudice financier,

Condamner Madame [U] [N] à payer à Madame [C] [L] la somme de 3000€ au titre du préjudice moral,

Condamner Madame [U] [N] à payer à Madame [C] [L] la somme de1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991 relative à l’aide juridique,

Condamner Madame [U] [N] aux entiers dépens d’instance,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions de procédure et d’intervention volontaire à l’instance en date 08/10/2024, Monsieur [H] [O] est intervenu volontairement l’instance.

L’affaire a été enregistrée sous la référence : N°RG : 24/02694 et N°PORTALIS : DBX4-W-B71-TEP4.

Par assignation du 18/10/2024 devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE, Madame [U] [N] a sollicité la condamnation de Madame [C] [L] et de Monsieur [H] [O] :

Dire et juger que bail d’habitation du 06/07/2015 a pris fin au 16/08/2024 suite au congé pour reprise pour habiter du 12/01/2024,

En conséquence :

Ordonner l’expulsion de Madame [C] [L] et de Monsieur [H] [O] et de tous occupants de leur chef, de la maison d’habitation type 3 qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 16/08/2024 jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au bailleur, propriétaire de ladite maison, Madame [U] [N],

Condamner solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] à payer à Madame [U] [N] une indemnité d’occupation à compter du 16/08/2024 jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés à hauteur de la somme mensuelle de 1111,71€ à compter du 16/08/2024,

Condamner in solidum Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] à payer à Madame [U] [N] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris les frais de congé pour reprise pour habiter et du procès-verbal de constat de maintien dans les lieux du 04/092024 pour 406,60€,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

L’affaire a été enregistrée sous la référence : N°RG : 24/004427 et N°PORTALIS : DBX4-W-B71-TRG3.

Par conclusions N°2 Madame [C] [L] et de Monsieur [H] [O] ont demandé :

Constater le manquement de Madame [U] [N] à son obligation de délivrance d’un logement décent,

Condamner Madame [U] [N] à payer à Madame [C] [L] et à Monsieur [H] [O] la somme de 11 607,12€ au titre du préjudice de jouissance sauf à parfaire au jour du prononcé du jugement à intervenir,

Condamner Madame [U] [N] à payer à Madame [C] [L] et à Monsieur [H] [O] la somme de 1540€ au titre du préjudice financier,

Condamner Madame [U] [N] à payer à Madame [C] [L] et à Monsieur [H] [O] la somme de 4000€ au titre du préjudice moral,

Condamner Madame [U] [N] à réaliser l’ensemble des travaux nécessaires et durables afin de rendre le logement décent et ce sous astreint de 100 par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner Madame [U] [N] à payer à Madame [C] [L] et à Monsieur [H] [O] la somme de 2 000€ au titre de l’article700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991 relative à l’aide juridique dont distraction au profit de leur conseil,

Condamner Madame [U] [N] aux entiers dépens d’instance,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions N°2 Madame [U] [N] a demandé :

Constater que les locataires sortants ont restitués les clefs et les lieux loués sans réserve le 03/12/2024,

Débouter Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre Madame [U] [N] que ce soit :

Au titre du préjudice de jouissance allégué,Au titre du préjudice financier allégué Au titre du préjudice moral allégué,Au titre de l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre reconventionnel :

Déclarer recevable et régulier la demande reconventionnelle de Madame [U] [N] à l’égard de Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] et les condamner solidairement à lui payer :

La somme principale de 2 739,30€ au titre des loyers et charges dus par eux selon décompte arrêté du 03/12/2024,

Les intérêts de droit de ladite somme à compter des présentes conclusions jusqu’au parfait paiement : mémoire,

La somme de 556€ en principal au titre des 20% de gaz manquant dans la cuve de gaz,

Les intérêts de ladite somme à compter des présentes conclusions jusqu’à parfait paiement : mémoire,

Au titre des désordres émis par les locataires dans le jardin à hauteur de la somme principale de 750€,

Les intérêts de ladite somme à compter des présentes conclusions jusqu’à parfait paiement : mémoire,

La somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de la présente instance.

L’affaire retenue à l’audience du 10/10/2024 a été renvoyée à l’audience du 09/01/2025 10/02/2025 puis à celle du 06/05/2025 où la jonction des deux affaires a été ordonnée sous la référence : N°RG : 24/02694 et N°PORTALIS : DBX4-W-B71-TEP4.

Les parties représentées par avocat ont repris et maintenu l’ensemble de leurs demandes et prétentions.

A l’audience du 06/05/2025, les parties représentées par avocat ont maintenu leurs demandes et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 02/07/2025.

MOTIFS

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Vu le contrat de bail conclu entre les parties ;

Vu les pièces produites ;

I : Concernant le préjudice de jouissance

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le tribunal constate que :

Dès 2021 les locataires ont alerté le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la

Mairie de [Localité 9] de l’absence de conformité du logement avec les règles de sécurité.

Le 16 mars 2021, après avoir procédé à une enquête au sein du logement de la concluante, un rapport a été déposé par l’inspecteur de salubrité du Service Communal

D’Hygiène et de Santé :

Il a été constaté :

— la présence de moisissure sur le plafond de la salle d’eau,

— la présence de moisissure sur les murs externes des toilettes et de la chambre mitoyenne à cette pièce,

— la présence d’un fort taux d’humidité sur le mur séparant la chambre et les toilettes,

— la présence de fils électriques et de dominos volants dans la salle d’eau,

— une ventilation haute empoussiérée dans la cuisine (Pièce 2).

Le 3 mai 2021, le versement de l’allocation de logement était suspendu en raison de la non-conformité du logement aux critères de décence (Pièce 3).

Le 27/07/2021 le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Mairie de [Localité 9]

constatait à nouveau :

— la présence de moisissure :

— sur le plafond de la salle d’eau,

— sur les murs donnant sur l’extérieur, dans les toilettes et la chambre contiguë à cette

— la présence d’un fort taux d’humidité sur le mur mitoyen à la chambre et aux toilettes. (Pièce 4).

Une mesure conservatoire a été mise en place par la Caisse aux Allocations Familiales

dans l’attente de la réalisation des travaux par le bailleur, en vain (Pièce 5).

Le 06 octobre 2022, le rapport du Service Communal d’Hygiène et de Santé mentionnait :

— dans la chambre, la présence d’un fort taux d’humidité sur le mur mitoyen aux toilettes, ainsi que sur le mur donnant sur l’extérieur,

— la désolidarisation d’un radiateur, dans la chambre, sur le mur donnant sur l’extérieur (Pièce 6).

Le 03 octobre 2023, le Service Communal d’Hygiène et de Santé indiquait la présence d’un fort taux d’humidité :

— dans la chambre parentale, sur le mur mitoyen aux toilettes ainsi que le mur donnant sur l’extérieur,

— dans la salle d’eau sur le mur mitoyen aux toilettes,

— dans la chambre parentale, la présence d’un radiateur désolidarisé du mur donnant sur l’extérieur (Pièce 7).

Malgré les différents courriers de la Mairie de [Localité 9] et de la Caisse aux Allocations

Familiales, les locataires subissent toujours des préjudices.

Le mauvais état du logement ressort des constatations des services de la Mairie de

Toulouse.

Le tribunal constate qu’il persiste une très forte humidité au sein du logement avec des moisissures sur les murs.

Cela a d’ailleurs été constaté par l’agence immobilière en charge du logement et un

Technicien de la société MUR-TRONIC qui a effectué des prélèvements afin de confirmer le mauvais état du logement.

Il a également été relevé la présence de monoxyde de carbone au sein du logement dû

à un problème d’évacuation de la chaudière au propane qui n’est pas aux normes.

Le 19 août 2024, un expert de l’assurance des locataires est venu constater l’humidité

constante du logement et a établit un rapport :

« Il semble que l’humidité dans les murs façades soit la conséquence de phénomène de remontée par capillarité de nappes phréatiques.

Quoi qu’il en soit, les remontées capillaires sont amplifiées par le système constructif dépourvu d’arase sanitaire.

Nous constatons également des phénomènes de condensation suite à la présence d’humidité constante au niveau des murs ne disposant pas d’isolation thermique.

Le mode de vie de l 'assurée n 'aggrave en rien la situation » (Pièce 13).

De nouvelles moisissures apparaissent régulièrement (Pièce 14).

Une nouvelle enquête a été réalisée le 11 septembre 2024 par le Service Communal

D’Hygiène et de Santé, dont les constatations ont été similaires, à savoir la présence de moisissures :

— dans la cuisine, sur le lambris situé sur le mur donnant sur l’extérieur,

— dans la salle d''eau, sur le mur donnant sur l’extérieur et le mur mitoyen aux toilettes,

Et un fort taux d 'humidité :

— sur le mur mitoyen l’une des chambres et aux toilettes,

— sur le mur séparant les toilettes et le couloir,

— sur le mur mitoyen aux toilettes et à la salle d’eau,

— sur le mur de la salle d’eau donnant sur l’extérieur (Pièce 15).

En outre le Service Communal d’Hygiène et de Santé a toujours fait état de l’ensemble de ses multiples constatations au bailleur, sans que cela ne soit toutefois suivi d’effet par ce dernier.

Le Tribunal constate le caractère indécent du logement et qu’il nécessite des travaux de mise en conformité incombant au propriétaire.

Le logement pris à bail par Madame [C] et Monsieur [O] ne remplit donc

pas les conditions de décence exigées par l’article 6 a de la loi de 1989.

Les locataires ont effectué de nombreuses démarches afin d’alerter leur bailleur sur les

problèmes rencontrés dans le logement.

Si effectivement des menus travaux ont été réalisés, il n’en demeure pas moins que les

préjudices perdurent.

Après avoir fait état a de multiples reprises des problèmes rencontrés, les locataires

ont reçu un congé pour reprise et doivent désormais quitter les lieux avant le 16 août

2024.

Les requérants ont pu quitter le logement insalubre le 3 décembre 2024.

Il ressort de ces éléments que les désordres allégués par les locataires sont suffisamment démontrés et qu’ils leur ont causés un préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance de Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] sera indemnisé par la somme de 11 607,12€ se justifiant comme suit : 40% du loyer (322,42€) x par 33 mois.

Madame [U] [N] sera condamnée à payer à Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] la somme de 11 607,12€.

II : Concernant la demande de condamnation de Madame [U] [N] à payer à Madame [C] [L] et à Monsieur [H] [O] la somme de 1540€ au titre du préjudice financier,

En l’absence du caractère contradictoire des photographies produites (pièce 10) et de la réalisation effective des travaux que les locataires auraient effectués, cette demande sera rejetée.

III : Concernant le préjudice moral des locataires :

Le tribunal considère que, la bailleresse a commis plusieurs fautes caractérisées par l’absence de réactivité suite aux différents arrêtés la sommant de mettre fin aux désordres affectant les lieux loués et de fait obliger les locataires à vivre pendant plusieurs années dans un logement indécent.

Il sera accordé à Madame [C] [L] et à Monsieur [H] [O] la somme de 4 000€.

IV : Concernant la demande reconventionnelle de Madame [U] [N] :

Selon décompte arrêté du 03/12/2024 (pièce 66), Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] seront condamnés solidairement à payer la somme de 2011,30€ (2 739,30€ moins 728 € au titre de la caution conservée par la bailleresse) au titre des loyers et charges dus assortie des intérêts aux taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Concernant le remplissage de la cuve GAZ : La bailleresse réclame la somme de 556€ en principal au titre des 20%de gaz manquant dans la cuve de gaz.

Le tribunal se doit de comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie établis lors de la prise d’effet du bail et le départ des locataires.

Or dans les pièces produites par la bailleresse, le tribunal relève que l’état des lieux entrant est daté du 17/08/2017 (pièce 4) et l’état des lieux de sortie est daté du 14/08/2015

(Pièce 3).

En l’absence de justificatif probant, ladite demande sera rejetée.

Concernant la demande de 750€ au titre des désordres émis par les locataires dans le jardin :

Le tribunal relève que dans l’état des lieux d’entrée (pièce 1 des locataires), il est mentionné que 3 arbres ne sont pas élagués.

Le tribunal rappelle qu’il appartient au bailleur de produire un devis détaillé de réparations pour chaque poste et en adéquation avec les mentions portées sur l’état des lieux de sortie.

En l’espèce le devis ne chiffre pas séparément le cout des trois arbres à élaguer (lesquels sont mentionnés dans l’état des lieux d’entrée à élaguer), le cout de l’évacuation ders branchages et celui du démontage du Compositeur.

En conséquence, eu égard au caractère forfaitaire du devis, cette demande sera écartée.

V : Concernant la compensation :

Il conviendra de procéder à la compensation entre les sommes dues par chacune des parties.

Cette somme viendra en compensation avec celle à laquelle Madame [U] [N] est condamnée en réparation du préjudice subi par Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O], soit par :

A la charge de Madame [U] [N] : 15 607,92€

A la charge de Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] : 2011,30€

Soit un solde en faveur de Madame [C] [L] et de Monsieur [H] [O] d’un montant de 13 595,82€.

En conséquence Madame [U] [N] sera condamnée à payer à Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] la somme de 13 595,82€.

Concernant les frais irrépétibles :

Madame [U] [N] partie perdante sera condamné à payer la somme de 1800€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Constate que les locataires sortants ont restitués les clefs et les lieux loués sans réserve le 03/12/2024,

Constate le manquement de Madame [U] [N] à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Condamne Madame [U] [N] à payer à Madame [C] [L] et à Monsieur [H] [O] la somme de 11 607,12€ au titre du préjudice de jouissance.

Rejette la demande de condamnation de Madame [U] [N] à payer à Madame [C] [L] et à Monsieur [H] [O] la somme de 1540€ au titre du préjudice financier.

Condamne Madame [U] [N] à payer à Madame [C] [L] et à Monsieur [H] [O] la somme de 4000€ au titre du préjudice moral,

Condamne solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] à payer la somme de 2011,30€ au titre des loyers et charges dus assortie des intérêts aux taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Déboute Madame [U] [N] de sa demande en paiement de la somme de 556€ au titre des 20% de gaz manquant dans la cuve de gaz et de la somme de 750 € au titre de l’élagage de trois arbres.

Ordonne la compensation entre les dettes réciproques des parties.

Condamne Madame [U] [N] à payer à Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] la somme de 13 595,82€.

Condamne Madame [C] [L] à payer à la société d’HLM DES CHALETS la somme de 1 800€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [U] [N] aux dépens.

Le Greffier Le Président