TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N° 2025/501

AFFAIRE : N° RG 24/00506 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3OFA

Copie à :

M^e Olivier BANCE

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Benjamin BEAUVERGER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [G] [M]

né le 01 Juillet 1955 à [Localité 10] (CONGO)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [I] [V] [O]

né le 24 Avril 1960 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [X]

né le 05 aout 1948 à [Localité 8] (Maroc)

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Olivier BANCE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 28 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de vente en date 27 octobre 2022 reçu aux minutes de Maître [R], notaire à MILLAU (12000), Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] sont venus aux droits de la SCI FIEVEL laquelle a par un contrat de bail en date du 11 août 2006 donné à bail à Monsieur [E] [X] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] (34500) consenti moyennant un loyer mensuel initial de 520 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O], selon acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024 ont fait signifier à Monsieur [E] [X] un commandement de payer, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1954.79 € et mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] ont assigné Monsieur [E] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de BEZIERS aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner Monsieur [E] [X] au paiement de la somme de 3250.02 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, et jusqu’à la libération définitive des lieux,

* condamner Monsieur [E] [X] au paiement de frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens;

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, il indique que suite au rappel de l’APL la dette serait soldée et l’assurance habitation est en cours de validité.

A l’audience en date du 28 février à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] représentés par leur conseil, entendu en sa plaidoirie maintiennent l’ensemble de leurs demandes et actualisent la dette à la somme de 1436.84 €.

Monsieur [E] [X] représenté par son conseil, soulève l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’intérêt à agir en ce qu’ils ne justifient pas du titre de propriété, et la nullité du commandement de payer, il demande que soient condamnés solidairement les demandeurs à lui restituer la somme de 3250 € versé à tort, qu’ils soient condamnés solidairement à lui communiquer les quittances de loyer pour la période de janvier 2022 à décembre 2024 sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification à partie de la décision à intervenir ; et de les condamner à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le défaut d’intérêt à agir :

Suivant acte de vente en date 27 octobre 2022 reçu aux minutes de Maître [R], notaire à MILLAU (12000), Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] ont acquis un bien immobilier sis n° [Adresse 6] à BEZIERS (34500) correspondant au bien à usage d’habitation donné en par la SCI FIEVEL le 11 août 2006 à Monsieur [E] [X].

Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] justifient de leur qualité de propriétaires du bien loué à Monsieur [E] [X].

Sur la nullité du commandement de payer :

Aux termes de l’article 24.I de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

En l’espèce, le commandement de payer signifié le 1er juillet 2024 reproduit les dispositions de l’article 24 précité, mentionne le délai de six semaines offert par le locataire pour s’acquitter de sa dette, les possibilités de saisine du FSL et de la juridiction compétente ainsi que l’avertissement tenant au risque de procédure judiciaire en résiliation de bail et expulsion, et comporte un décompte précis de la créance dont les bailleurs entendent se prévaloir, indiquant d’une part les sommes réclamées et d’autre part le décompte détaillé, que Monsieur [E] [X] a ainsi été parfaitement mise en mesure de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette telle que les requérants l’ont évaluée et détaillée, étant précisé qu’y est joint un relevé de compte pour la période du 27 octobre 2022 au 12 juin 2024, comme l’atteste l’acte de signification versé aux débats lequel fait mention de « 5 feuilles ».

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 17 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 2 juillet 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2024, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] apparaît recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 11 août 2006, ne contient pas de clause résolutoire, de sorte que le délai de six semaines s’applique, et un commandement de payer visant ce délai a été signifié le 1er juillet 2024 pour la somme en principal de 1954.79 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

Sur la dette locative:

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que nonobstant le virement de la somme de 3250 € le 30 janvier 2025, Monsieur [E] [X] reste redevable de la somme de 1436.84 € à la date du 12 mars 2025.

Monsieur [E] [X] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu du montant de la dette, et de la reprise volontaire des versements, il y a lieu d’accorder à Monsieur [E] [X] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [E] [X] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les demandes de quittance de loyer :

Aucune disposition légale n’impose la transmission automatique d’une quittance de loyer. La loi du 6 juillet 1989 oblige au propriétaire de fournir une quittance si le locataire lui en fait la demande.

En l’espèce, Monsieur [E] [X] est fondé à demander que lui soit transmise les quittances de loyer. Toutefois il ne justifie pas avoir déjà sollicité son bailleur sur ce point de sorte que sa demande d’injonction astreinte sera rejetée. Il sera donc enjoint à Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] de communiquer les quittances de loyer de novembre 2022, date à laquelle ils sont venus au droits de la SCI FIEVEL, à décembre 2024.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [X], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] recevable;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 11 août 2006, entre d’une part, Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] et d’autre part, Monsieur [E] [X] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] [Localité 1] pour un loyer mensuel initial de 520 € euros hors charges et taxes, sont réunies à la date du 13 août 2024 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] à verser à Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] la somme de 1436.84 € (mille quatre cent trente-six euros et quatre-vingt-quatre centimes) arrêtée au 12 mars 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

AUTORISE Monsieur [E] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 45 € chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [E] [X] soient solidairement condamnés à verser à Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] du surplus de leurs demandes ;

ENJOINT à Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] de communiquer les quittances de loyer de novembre 2022 à décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [E] [X] ;

DEBOUTE Monsieur [T] [M] et Monsieur [I] [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,