TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/51261 – N° Portalis 352J-W-B7I-C374Z

N° : 4

Assignation du :

14 et 22 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 juillet 2024

par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société anonyme d’habitation à loyer modéré S.A. “RATP HABITAT”

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Baudouin HOCHART de la SELEURL CABINET HOCHART, avocats au barreau de PARIS – #L0279

DEFENDERESSE

La société INDENOÏ S.A.S.

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS – #D1392

DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 20 juillet 2022, la société RATP HABITAT a donné à bail commercial à la société ÏNDENOÏ SAS, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 20 juillet 2022, moyennant un loyer en principal de 145.000 euros par an, payable d’avance, à une fréquence trimestrielle, pour l’activité d’école [6].

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date des 26 et 28 juin 2023, à la société ÏNDENOÏ SAS, pour une somme de 47.812,49 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2023 inclus.

Par acte délivré le 14 février 2024 et dénoncé dans les lieux loués le 22 février 2024, la société RATP HABITAT a fait assigner la société ÏNDENOÏ SAS devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de référé, aux fins de voir :

“RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur,

CONSTATER qu’à la suite du commandement de payer délivré les 26 et 28 juin 2023, la clause résolutoire est acquise faute pour la société INDENOI SAS d’avoir régularisé sa situation.

CONSTATER la résiliation du bail et déclarer la société INDENOI SAS occupante sans droit ni titre.

ORDONNER l’expulsion de la société INDENOI SAS et de celle de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle loue à la société RATP HABITAT en la forme accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée, si besoin était, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel gardes meubles qu’il plaira à Monsieur le Président de désigner.

CONDAMNER la société INDENOI SAS à payer à la société RATP HABITAT, à titre provisionnel :

— La somme de 136.716,04 € représentant les loyers et charges impayés au 1 er janvier 2024 et celle de 302,14 € représentant le coût du commandement de payer délivré le 26 juin 2023, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal,

Fixer l’indemnité d’occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux, remise des clefs et état des lieux, au montant du loyer mensuel en cours, outre les charges et condamner la société INDENOI à payer ladite indemnité d’occupation.

CONDAMNER la société INDENOI à payer une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.”.

A l’audience du 17 juin 2024, la société RATP HABITAT a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu aux termes des conclusions déposées, les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus hors actualisation de la demande de provision à la somme de 186.349,92 euros outre 302,14 euros de frais de commandement.

Elle a conclu au caractère non sérieux de la contestation adverse sur un manquement à l’obligation de délivrance alors que les travaux étaient à la seule charge du preneur. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement de la société ÏNDENOÏ SAS.

La société ÏNDENOÏ SAS, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés, au visa des articles 1719 et 1217 du code civil, de :

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société RATP HABITAT,

Subsidiairement,

— lui accorder un délai de paiement de six mois pour s’acquitter de son passif locatif,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— condamner la société RATP HABITAT aux dépens.

Elle fait valoir une contestation sérieuse à la constatation de l’effet de la clause résolutoire et soulève une exception d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance dès lors que les locaux loués n’étaient pas conformes à la destination d’école [6] et qu’elle a dû financer des travaux importants et non prévus pour mettre les locaux aux normes et pouvoir y exploiter une école. Elle sollicite subsidiairement un délai de paiement suspensif de l’effet de la clause résolutoire, en excipant du litige financier subi l’ayant opposé au repreneur de la société dans laquelle elle détient une participation et de la cession de cette participation à intervenir dont le prix permettra de solder l’arriéré locatif.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires ou autres charges, à son échéance, un mois après un commandement de payer resté sans effet.

Faute de réglement du terme du 2ème trimestre 2023, la société bailleresse a fait délivrer à son preneur à bail un commandement de payer visant la clause résolutoire, les 26 et 28 juin 2023.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 47.812,49 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2023 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité formelle du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti d’un mois, le preneur à bail ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire à moins de démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Enfin, sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance qui s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l’exception d’ inexécution au bailleur qui n’exécute pas correctement ses obligations.

La société ÏNDENOÏ SAS conteste l’effet de ce commandement en affirmant qu’elle est fondée à opposer au bailleur une exception d’ inexécution concernant le paiement des échéances locatives à la suite du manquement de ce dernier à l’obligation de délivrance de locaux conformes à l’activité d’école [6] prévue au bail. Elle communique la facturation de travaux d’aménagement et de mise aux normes de sécurité d’un local commercial dans le cadre de l’installation d’une activité de 5ème catégorie type R avec une activité annexe type N, école [6] et maternelle, réalisés dans les lieux comprenant notamment des travaux d’électricité, de pose de radiateurs électriques et de création d’une sortie de secours.

La société bailleresse réplique avoir satisfait à son obligation de délivrance et que les clauses du bail met à la charge du preneur l’ensemble des travaux d’aménagement et mise aux normes nécessaires à l’exploitation commerciale d’une école.

Il sera observé qu’il n’est pas produit d’état des lieux d’entrée et que le bail prévoit dans ses charges et conditions que le preneur prend les locaux loués tels qu’ils se comportent à l’époque fixée pour la date d’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune espèce de réparation, d’aménagement ou aucune réduction de loyer de ce chef.

S’il ressort des pièces produites en défense que la société INDENOI SAS a fait nécessairement procéder dans le local commercial à des travaux pour permettre l’ouverture d’un établissement d’enseignement accueillant du public, il n’est pas démontré qu’elle a été empêchée de prendre possession de l’entièreté du local ni que le bailleur s’était engagé à prendre en charge des travaux dans les locaux. Le bail ne met à la charge de ce dernier que les grosses réparations telles que prévues par l’article 606 du code civil et laisse à la charge du preneur et à ses frais les travaux prescrits en matière d’hygiène, de santé, de sécurité, d’accessibilité et de prévention contre l’incendie mais également, les travaux prescrits par la réglementation présente ou à venir relative à la protection de l’environnement, outre les travaux d’entretien et de remplacement des équipements et installations à son usage personnel, ainsi que fenêtres, portes et volets, glaces, vitres, parquets, carrelage, revêtements de sol, boiseries.

Il appert à la lecture des échanges de courriels que le preneur à bail n’a fait état que courant octobre 2023 auprès du bailleur, de tensions de trésorerie liées à un dépassement de l’enveloppe budgétée pour l’ensemble des travaux de remise en état des locaux afin d’assurer la mise en conformité exigée pour l’exercice d’une activité d’enseignement à destination d’enfants de 3 à 12 ans.

A l’audience, le preneur affirme continuer l’exploitation du local donné à bail et accueillir des enfant depuis le 1er trimestre 2024, de sorte qu’il ne justifie pas d’un empêchement à leur exploitation.

En tout état de cause, s’il lui était loisible d’engager une action à l’encontre de la société bailleresse pour contester l’interprétation du bail sur la charge des travaux et faire sanctionner le défaut d’exécution par le bailleur de ses obligations, à supposer celui-ci établi, la société INDENOI SAS ne pouvait unilatéralement se prévaloir d’une inexécution alléguée pour se soustraire à son obligation de paiement, contrepartie de l’exploitation des locaux donnés à bail.

Ainsi, il n’est pas sérieusement démontré que la société RATP HABITAT a délivré de mauvaise foi le commandement de payer visant la clause résolutoire, alors qu’il est établi que la société INDENOI SAS est défaillante dans l’exécution régulière de son obligation de paiement depuis le deuxième trimestre 2023.

En faisant délivrer ce commandement, la société RATP HABITAT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, il sera constaté que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société ÏNDENOÏ SAS fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi d’un délai de paiementde six mois. Elle communique un extrait de comptes sociaux pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2023, mentionnant un résultat déficitaire de 1.293.916 euros après un résultat déficitaire 2022 de 2.992.134 euros. Par ailleurs, elle a été condamnée en justice à verser à une société ayant acquis une participation dans la société au sein de laquelle elle détient elle-même une participation, des sommes de 3,4 millions d’euros, outre 773.010 euros de garanties de passif. Les fonds séquestrés dans l’attente de l’issue de ce litige sont libérés au profit de la société adverse. Enfin, si la société preneuse à bail fait valoir la cession en cours de sa participation et la désignation d’un expert en charge d’évaluer la valeur de cette cession, elle ne communique aucun élément de nature à justifier d’une date prévisible d’aboutissement d’une telle cession.

Il sera observé par ailleurs, à la lecture du décompte locatif, qu’aucun versement sur les termes courants n’est intervenu depuis un paiement partiel de 10.000 euros au 1er septembre 2023.

Au vu de la situation financière précaire de la société défenderesse depuis l’été 2023 et en l’absence de paiement à échéance des trois derniers trimestres, il n’est pas justifié du sérieux de la proposition de règlement de la dette sous six mois et de la capacité de la société défenderesse à reprendre le paiement des échéances courantes.

Dans ces conditions, il convient de débouter la société ÏNDENOÏ SAS de sa demande de délais de paiement suspensifs de l’effet de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société ÏNDENOÏ SAS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due mensuellement par la société ÏNDENOÏ SAS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant mensualisé du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

— Sur la demande de provision

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société RATP HABITAT, l’obligation de la société ÏNDENOÏ SAS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 17 juin 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 185.866,89 euros (2ème trimestre 2024 inclus), outre 302,14 euros de frais de commandement de payer, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société ÏNDENOÏ SAS.

Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 26 juin 2023 à hauteur de 47.812,49 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 89.084,44 euros et de la présente décision sur le solde.

— Sur les autres demandes

La société ÏNDENOÏ SAS, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ÏNDENOÏ SAS ne permet d’écarter la demande de la société RATP HABITAT formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 juillet 2023 à minuit ;

Déboutons la société ÏNDENOÏ SAS de sa demande de délais de paiement suspensifs de l’effet de la clause résolutoire ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ÏNDENOÏ SAS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due mensuellement par la société ÏNDENOÏ SAS, à compter de la résiliation du bail du 27 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant mensualisé du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société ÏNDENOÏ SAS à payer à la société RATP HABITAT la somme de 185.866,89 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 17 juin 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), outre 302,14 euros de frais de commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023 sur 47.812,49 euros, à compter du 14 février 2024 sur la somme de 89.084,44 euros et de la présente décision sur le solde, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons la société ÏNDENOÏ SAS à payer à la société RATP HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société ÏNDENOÏ SAS aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 4 juillet 2024.

Le Greffier,Le Président,

Pascale GARAVELViolette BATY