TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02765 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UMXF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Décembre 2025

[C] [I]

[J] [D]

C/

[T] [B] [U] épouse [H]

[V] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2025

àMe [Localité 7]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 10 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [C] [I], demeurant [Adresse 2]

Mme [J] [D], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [T] [B] [U] épouse [H], demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

M. [V] [H], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 juin 2020, Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D] ont donné à bail à Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H] un appartement à usage d’habitation [Adresse 6] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 655 euros et une provision sur charges mensuelle de 56,85 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D] ont fait signifier à Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, le 17 avril 2025.

Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D] ont ensuite fait assigner Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé afin de :

— constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 18 juin 2025 ;

— ordonner et l’expulsion de Madame [T] [B] [U] épouse [H] et Monsieur [V] [H] ainsi que de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des requis ;

— condamner par provision in solidum Madame [T] [B] [U] épouse [H] et Monsieur [V] [H] à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D],:

— une somme de 2.304,26 euros arrêtée au 19 juin 2025 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 17 juin 2025, et ce, jusqu’à complète libération des lieux par son occupant et remise des clés ;

— condamner in solidum Madame [T] [B] [U] épouse [H] et Monsieur [V] [H], aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 juillet 2025.

A l’audience du 10 octobre 2025, Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D], représenté par leur conseil maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 790,20 euros correspondant au montant du loyer courant d’octobre 2025. Ils sollicitent de produire en délibéré un décompte actualisé dès lors que le défendeur invoque avoir soldé la dette.

Monsieur [V] [H] comparait en personne et fait valoir qu’il a soldé le montant de la dette, que la somme apparaissant sur le décompte correspond à la mensualité d’octobre 2025 et qu’il vient de procéder au paiement par un virement la veille de l’audience soit le 9 octobre 2025. Il précise vouloir rester dans le logement. Il ajoute qu’il a procédé au paiement du frais de commandement de payer en soldant le montant de la dette et il sollicite de rejeter la demande de Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D] formée en application de l’article 700 du code de procédure civile car il a d’ores et déjà tout payé et qu’il trouve cela injuste.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis en étude le 18 juillet 2025, Madame [T] [B] [U] épouse [H] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025 et le conseil des demandeurs a été autorisé à faire parvenir à la présente juridiction un décompte actualisé justifiant du virement annoncé par le défendeur.

Par courriel du 15 octobre 2025, le conseil des demandeurs a produit en note en délibéré, avec ls défendeurs en copie, un décompte actualisé faisant apparaître le paiement de Monsieur [V] [H] et de Madame [T] [B] [U] épouse [H] du loyer d’octobre 2025 et laissant un solde restant dû de 0,20 centimes d’euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 juin 2020 contient une clause résolutoire (article 2.11"CLAUSE RÉSOLUTOIRE”) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.300,82 euros a été signifié le 17 avril 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 760,00 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2025.

Toutefois, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la conclusion du bail dispose que : “V- Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII – Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. “

Il résulte du décompte fourni que les locataires ont apuré intégralement leur dette et ce en effectuant un virement de 1.500 euros le 9 juillet 2025, un virement de 1.500 euros le 5 août 2025 et un virement de 1.050,69 euros le 8 août 2025. En outre, ils règlent leurs loyers courants et si le décompte locatif produit en délibéré autorisé laisse apparaître un solde négatif de 0,20 euros, force est de constater qu’il inclut des frais de commandement de payer pour la somme de 168,17 euros alors que ceux-ci ne font pas partie de l’arriéré locatif. Ainsi, il ne subsiste au jour de l’audience aucune dette locative.

Par ailleurs, Monsieur [V] [H] a précisé vouloir se maintenir dans les lieux, demande conditionnée à l’octroi de délai de paiement. Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délai de paiement de sorte que Monsieur [V] [H] n’a formé à l’audience aucune demande en ce sens.

Il serait donc inéquitable de prononcer l’expulsion et de réserver à Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H] un sort moins enviable que s’il subsistait une dette locative puisque les locataires auraient pu demander et obtenir, compte des conditions remplies de l’article 24 susvisé, des délais de paiement et paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant leur dette.

Par conséquent, afin de ne pas placer Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H] dans une situation moins favorable, que celle dont ils auraient bénéficié en n’apurant pas leur dette locative avant l’audience, il y a lieu de dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue par l’octroi de délais de paiement, depuis le 18 juin 2025, date du constat de son acquisition jusqu’au 8 août 2025, date à laquelle la dette a été soldée, et que la dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail.

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D] seront déboutés de leur demande d’expulsion ainsi que de condamnation à une indemnité d’occupation qui deviennent en conséquence sans objet.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D] produisent un décompte du 13 octobre 2025 démontrant que Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H] restent devoir la somme de 0,20 centimes d’euros, duquel il convient de déduire le montant du commandement de payer qui ne relève pas des loyers et charges impayés pour un montant de 168,17 euros, soit un compte créditeur de 167,97 euros.

Partant, Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H] ne sont redevables d’aucune somme au titre des loyers et des charges et Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D] seront déboutés de leur demandes en paiement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte tenu de l’existence d’un arriéré locatif ayant forcé les bailleurs à faire une action judiciaire pour obtenir le paiement des sommes dues, la dette n’ayant été apurée en totalité qu’après la délivrance de l’assignation, Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en référé et du commandement de payer, le commandement de payer apparaissant déjà payé à hauteur de 167,97 euros puisqu’injustement intégré par les bailleurs au décompte du locataire.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D], Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2020 entre Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D] et Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H] concernant un appartement à usage d’habitation ESPRIT PARC Bâtiment B Lot [Adresse 1] à [Localité 11] sont réunies à la date du 18 juin 2025;

OCTROYONS rétroactivement à Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du 18 juin 2025 au 8 août 2025, période au cours de laquelle la dette a été soldée;

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise en raison du règlement intégral de la dette ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D] de leurs demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ainsi que de leur demande en paiement ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H] à verser à Monsieur [C] [I] et Madame [J] [D] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [H] et Madame [T] [B] [U] épouse [H] aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation et du commandement de payer, frais qui apparaissent déjà réglés à hauteur de 167,97 euros ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier, Le juge,