TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00858 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KRJN

Société HABITAT DU GARD RCS NIMES N° 273 000 018.

C/

[W] [F], [M] [F]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 MARS 2025

DEMANDERESSE:

Société HABITAT DU GARD RCS NIMES N° 273 000 018.

92 bis boulevard Jean Jaurès

B.P 47046

30911 NIMES CEDEX 2

représentée par Maître Cécile BARGETON-DYENS de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

Mme [W] [F]

5 Impasse Vivaldi

Appt 2301

30900 NÎMES

représentée par M^e Célestine BIFECK, avocat au barreau de NIMES

M. [M] [F]

5 Impasse Vivaldi

Appt 2301

30900 NÎMES

représenté par M^e Célestine BIFECK, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLETou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, en présence de Anne BIVILLE, Auditrice de justice

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 02 Septembre 2024

Date des Débats : 13 janvier 2025

Date du Délibéré : 03 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 03 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 juin 2022, l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [F] et M. [M] [F] sur des locaux situés au 5 impasse Vivaldi, apt 2301, 30900 Nîmes, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 362,06 euros, plus les charges énumérées par la législation.

Par actes de commissaire de justice du 26 février 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2095,15 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 30 mai 2024, l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [F] et M. [M] [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1832,36 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,200 euros au titre de dommages et intérêt pour résistance abusive,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 janvier 2025, l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. L’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les démarches préventives initiées antérieurement à l’action n’ont pas abouti.

La dette locative actualisée au jour de l’audience s’ élève à 3472,07 euros

Mme [W] [F] et M. [M] [F] représentés demandent de :

— Débouter HABITAT DU GARD de l’ensemble de ses demandes,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Octroyer rétroactivement des délais de paiement sur le fondement de l’article 1228 du Code civil,

— Débouter le demandeur de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [W] [F] et M. [M] [F], représentés sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Ils exposent qu’ils font des efforts pour payer le loyer, bien que ce dernier ne soit pas payé intégralement. Ils règlent de façon régulière une somme qui varie entre 200 et 300 euros par mois. Ils ont connu un retard dans la délivrance de leur titre de séjour qui a bloqué l’ APL et l’allocation retraite de Madame [F].

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [W] [F] et M. [M] [F] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF le 7 février 2024.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 26 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2095,15 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [W] [F] et M. [M] [F] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Il en est de même si des délais de paiement leur était octroyé conformément aux dispositions de l’article 1228 du code civil.

Aucun paiement, même partiel, n’est intervenu depuis le mois de décembre 2024.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 janvier 2025, Mme [W] [F] et M. [M] [F] lui devaient la somme de 3472,07 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [W] [F] et M. [M] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Cette somme incluant les indemnités d’occupation dues depuis le 27 avril 2024.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 568,57 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre des dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [W] [F] et M. [M] [F] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef et la demanderesse en sera déboutée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [F] et M. [M] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initiée par l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juin 2022 entre l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD, d’une part, et Mme [W] [F] et M. [M] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au 5 impasse Vivaldi, apt 2301, 30900 Nîmes est résilié depuis le 27 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [W] [F] et M. [M] [F], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [W] [F] et M. [M] [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 5 impasse Vivaldi, apt 2301, 30900 Nîmes ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [F] et M. [M] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 568,57 euros (cinq cent soixante-huit euros et cinquante-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [F] et M. [M] [F] à payer à l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD la somme de 3472,07 euros (trois mille quatre cent soixante-douze euros et sept centimes) ce y compris les charges et indemnités d’occupations dues à la date de l’audience à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD de dommages et intérêts pour résistance abusive et DEBOUTE l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD de cette demande,

DEBOUTE Mme [W] [F] et M. [M] [F] de l’ensemble de leurs demandes

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [F] et M. [M] [F] à payer à l’établissement OFFICE PUBLIC HABITAT DU GARD la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [F] et M. [M] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 février 2024 et celui des assignations du 30 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge