TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/02046 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGJU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

[P] [T]

C/

[W] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à SELARL REDON REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [P] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [W] [E], demeurant CHEZ MME [Adresse 7] – [Adresse 2]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 juin 2021, Monsieur [P] [T] a donné à bail à Monsieur [W] [E] un appartement à usage d’habitation n°201 et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 451 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 26 décembre 2024, Monsieur [P] [T] a fait signifier à Monsieur [W] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 mai 2025, Monsieur [P] [T] a ensuite fait assigner Monsieur [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.829,42 euros, représentant les arriérés de charges, loyers et indemnités d’occupation jusqu’à mai 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience avec les loyers de juin 2025 et juillet 2025, avec les intérêts selon les dispositions du bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation telle que prévue au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 mai 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, Monsieur [P] [T], représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAK AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.923,54 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. Il fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise des paiements depuis la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [W] [E], comparaissant en personne, indique avoir vidé les lieux et pouvoir les rendre dès que l’agence sera disponible pour l’état des lieux de sortie. Monsieur [W] [E] demande des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois pour régler l’arriéré. Il précise qu’il a 1.520 euros de salaire et qu’il a des charges courantes, outre 400 euros de crédit à la consommation. Il ajoute qu’il est désormais hébergé à titre gratuit par une amie.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 01 juin 2021 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.094,12 euros a été signifié le 26 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [W] [E] n’a rien réglé dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 27 février 2025 et Monsieur [W] [E] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de payer, rien ne justifiant de supprimer le délai légal en l’espèce.

A défaut de départ volontaire ou de restitution des clés, l’expulsion de Monsieur [W] [E] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [P] [T] produit un décompte du 03 juillet 2025 démontrant que Monsieur [W] [E] reste devoir la somme de 4.373,48 euros, mensualité de juin 2025 comprise. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de juillet 2025, elle ne peut être accordée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 juillet 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [W] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.373,48 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024 sur la somme de 1.094,12 euros, du 09 mai 2025 sur la somme de 3.829,42 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, en l’absence de dispositions particulières du bail et conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [W] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 27 février 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ".

En l’espèce, Monsieur [W] [E] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Ainsi, il ne peut bénéficier des délais de paiement prévus par l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

S’agissant des délais de paiement prévus par le code civil, il ressort des déclarations de Monsieur [W] [E] qu’il a des ressources restreintes, à hauteur de 1.520 euros, et que ses charges vont diminuer avec son départ et en l’absence de loyers à payer, lui permettant de régler 300 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Tenant compte de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [W] [E] à régler sa dette par des versements de 300 euros pendant 14 mois, outre un 15e versement soldant la dette. Ces délais de paiement suspendront les voies d’exécution forcée si et seulement s’ils sont respectés par le débiteur.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [P] [T], Monsieur [W] [E] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 juin 2021 entre Monsieur [P] [T] et Monsieur [W] [E] concernant un appartement à usage d’habitation n°201 et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [P] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [E] à verser à Monsieur [P] [T] à titre provisionnel la somme de 4.373,48 euros (décompte arrêté au 07 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024 sur la somme de 1.094,12 euros, du 09 mai 2025 sur la somme de 3.829,42 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [W] [E] à s’acquitter de cette somme, outre les éventuelles indemnités d’occupation courantes, en 14 mensualités de 300 euros chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution forcée sont suspendues tant que ces délais sont respectés et qu’à défaut de paiement, des procédures d’exécution forcée pourront être mises en œuvre par le créancier ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [E] à payer à Monsieur [P] [T] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [E] à verser à Monsieur [P] [T] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, Greffier.

Le Greffier, Le juge,