Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 16 octobre 2025, n° 23/02977

TJ Nice 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des conditions d'urgence pour les travaux
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires n'a pas justifié l'urgence des travaux, entraînant la nullité de la résolution.
Rejeté
Comportement dilatoire du syndicat
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas prouvé un préjudice spécifique causé par les agissements du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 16 oct. 2025, n° 23/02977
Numéro(s) :	23/02977
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aude GIUGLARISChristine CURCURU-BOLIER
Parties :	Syndicat des copropriétaires

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [S] [J], [Y] [D] épouse [J], [W] [L], [N] [U] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]

N° 25/

Du 16 octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02977 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PCXX

Grosse délivrée à

M^e Christine CURCURU-BOLIER

M^e Aude GIUGLARIS

expédition délivrée à

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame [W] AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 juin 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 19 septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [S] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Aude GIUGLARIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [Y] [D] épouse [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Aude GIUGLARIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [W] [L]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Aude GIUGLARIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [N] [U]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Aude GIUGLARIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice,

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Y] [J], M. [S] [J], Mme [W] [L] et M. [N] [U] sont propriétaires de lots dans un immeuble composé de six appartements, soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 8].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 24 mai 2023 et a approuvé une résolution n°14 relative à des travaux effectués en urgence par le syndic et les appels de fonds afférents.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2023, les époux [J], Mme [L] et M. [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de cette résolution.

Par conclusions notifiées le 4 juin 2025, les époux [J], Mme [L] et M. [U] demandent au tribunal de :

prononcer l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 24 mai 2023,débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,le condamner à leur verser la somme de 1 500 euros chacun à titre de dommages et intérêts,le condamner à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ils contestent la nature urgente des travaux, notent que les copropriétaires n’ont pas été informés des travaux avant leur réalisation et reprochent le défaut de convocation immédiate d’une assemblée générale extraordinaire. Ils ajoutent que le coût des travaux de 41 148 euros représente une somme importante pour les copropriétaires d’une petite copropriété.

Ils précisent que les travaux de rénovation réalisés par la [Adresse 10] après l’acquisition des appartements constitutifs des lots n°3 et 4 pourraient être à l’origine de la demande de réalisation de travaux sur la structure de l’immeuble. Ils notent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’origine et de la réalité des désordres, ni de l’urgence des travaux.

Ils exposent enfin que M. [U] n’était pas présent à l’assemblée générale du 24 mai 2023 et qu’il n’a pas donné de pouvoir pour cette assemblée, alors que son vote a été comptabilisé pour les résolutions figurant sur le procès-verbal établi. Ils soutiennent que cette irrégularité justifie l’annulation de l’assemblée générale en son entier.

Par conclusions notifiées le 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] demande au tribunal de :

débouter les époux [J], Mme [L] et M. [U] de leur demande d’annulation de la résolution n°14,les débouter de leur demande d’annulation de l’assemblée générale en son entier,

les condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose qu’après avoir fait l’acquisition des lots n°3 et 4, la Boucherie de la Tour a procédé à des travaux de rénovation et a pu constater que d’importants désordres affectaient le sol des appartements lequel menaçait de s’effondrer ainsi que la structure de l’immeuble. Il explique que la [Adresse 10] a, sous le contrôle du syndic, mandaté un ingénieur béton et un architecte qui ont préconisé la mise en œuvre d’un étaiement complet des deux appartements sous peine d’effondrement du plancher. Il indique que la facture établie par la société Lorraine Bâtiment pour les travaux a été intégralement réglée par la [Adresse 10] afin de pouvoir avancer sur les travaux de rénovation des appartements.

Il estime que les vingt-cinq photographies et le détail de la facture établie par l’entreprise Lorraine Bâtiment démontrent que les travaux étaient indispensables pour prévenir un dommage grave ou imminent et ont été réalisés immédiatement afin de protéger la sécurité des personnes ou des biens.

Il estime que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de faire ratifier les travaux dans un délai raisonnable qui peut être celui de la prochaine assemblée générale et que, les travaux ayant été réglés par la [Adresse 10], rien n’imposait au syndic de convoquer immédiatement une assemblée générale extraordinaire qui aurait généré des frais supplémentaires pour la copropriété. Il ajoute que le défaut d’information reproché ne peut pas être imputé au syndicat des copropriétaires au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, seule la responsabilité éventuelle du syndic pouvant être engagée.

Il soutient que le fait qu’un copropriétaire soit mentionné comme représenté dans le procès-verbal de l’assemblée générale ne peut entraîner l’annulation de l’assemblée générale que si cette irrégularité a une influence sur le vote. Elle estime que le vote de M. [U] disposant de 161/1000 tantièmes et mentionné comme représenté par la Boucherie de la Tour n’a pas modifié l’issue des résolutions et notamment de la résolution n°14.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 juin 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 prorogé au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

A titre liminaire, il convient de relever que les époux [J], Mme [L] et M. [U] ne sollicitent pas l’annulation de l’assemblée générale du 24 mai 2023 en son entier dans leurs dernières conclusions notifiées et que le tribunal n’est pas saisi d’une prétention en ce sens.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir déboutés les demandeurs de cette demande est sans objet et il en sera débouté.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°14

En application de l’article 18 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 37 du décret pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l’article 35 dudit décret, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’urgence des travaux est démontrée par des photographies versées aux débats et le détail de la facture de l’entreprise Lorraine Bâtiment. Ces photographies ne sont toutefois pas datées et les lieux y figurant ne sont pas identifiés. Elles ne sont accompagnées d’aucun avis ou rapport comportant l’analyse d’un technicien du bâtiment qui précise la nature des travaux nécessaires et l’urgence d’y procéder.

L’avis de l’ingénieur béton et de l’architecte auquel le syndicat des copropriétaires fait référence comme préconisant la mise en œuvre d’un étaiement dans les appartements appartenant à la [Adresse 10] ne sont pas produits.

La facture de l’entreprise Lorraine Bâtiment du 29 septembre 2022 précise le coût et la nature des travaux comprenant la pose de polystyrènes et de poutres et la mise en œuvre d’étaiement à l’aide de bastaings. Elle n’indique pas que les travaux effectués étaient urgents.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 23 mai 2023 pour défaut de respect de la condition imposée par l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Sur la demande de paiement de dommages et intérêts

Les époux [J], Mme [L] et M. [U] font valoir que le comportement dilatoire du syndicat des copropriétaires consistant en la notification d’un seul jeu de conclusions après la

clôture de l’instruction et le défaut de production des pièces démontrant l’urgence des travaux justifie l’allocation de dommages et intérêts.

Ils ne démontrent toutefois pas de préjudice spécifique causé par ces agissements et seront déboutés de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] sera condamné aux dépens et à payer aux époux [J], Mme [L] et M. [U] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les époux [J], Mme [L] et M. [U] seront dispensés de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]) du 24 mai 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à Mme [Y] [J], M. [S] [J], Mme [W] [L] et M. [N] [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux dépens de l’instance :

RAPPELLE que Mme [Y] [J], M. [S] [J], Mme [W] [L] et M. [N] [U] sont dispensés de participation aux frais de procédure générés par la défense du syndicat des copropriétaires ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT