Tribunal Judiciaire de Vienne, Jcp, 7 octobre 2025, n° 25/00467

TJ Vienne 7 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les loyers n'avaient pas été réglés dans les délais impartis, permettant ainsi la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Accepté
Créance de loyers impayés
La cour a jugé que le bailleur était fondé à réclamer le paiement des loyers impayés, établissant ainsi la créance par la production de documents justificatifs.
Accepté
Préjudice causé par le maintien dans les lieux
La cour a reconnu le droit du bailleur à une indemnité d'occupation équivalente au loyer courant jusqu'à la libération effective des lieux.
Rejeté
Refus de paiement par le locataire
La cour a estimé que le bailleur n'a pas prouvé un préjudice distinct du retard dans le paiement, entraînant le rejet de cette demande.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au bailleur pour couvrir ses frais de justice, conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Vienne, jcp, 7 oct. 2025, n° 25/00467
Numéro(s) :	25/00467
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	9 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Noëlle GILLE
Cabinet(s) :	PYRAMIDE AVOCATS
Parties :	Société ADVIVO EPIC

Texte intégral

MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 07 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00467 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DPBH

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Société ADVIVO EPIC C/ [W] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 07 Octobre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : M^me LACOINTA Virginie, magistrat à titre temporaire

Greffier : M^me THEOLEYRE Emmanuelle, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : SCP PYRAMIDE AVOCATS

le : 07/10/2025

copie certifiée conforme délivrée à : Monsieur [K]

le : 07/10/2025

DEMANDERESSE

Société ADVIVO EPIC, dont le siège social est sis 1 Square de la Résistance BP 20124 – 38209 VIENNE CEDEX, représentée par M^e Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats aux barreau de VIENNE.

DEFENDEUR

M. [W] [K]

demeurant 27 Quai Anatole France – 38200 VIENNE

comparant

Qualification : contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 08 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Octobre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par M^me LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par M^me THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail en date du 30 juillet 2024, ADVIVO a donné en location à Monsieur [K] [W] un logement sis 27 Quai Anatole France à VIENNE (38200).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, ADVIVO a fait délivrer à Monsieur [K] [W] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 1278.18 euros correspondant au montant des loyers dus au 31 janvier 2025, outre le coût de l’acte.

Par assignation délivrée à Monsieur [K] [W], le 14 mai 2025, ADVIVO sollicite que soit constatée (et subsidiairement prononcée) la résiliation du bail conclu entre les parties et que soit ordonnée l’expulsion du locataire ; ADVIVO réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives et le paiement de la somme de 2758.78 euros au titre de loyers échus et impayés ; outre de 300 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998 est parvenu au tribunal avant l’audience ; il indique que Monsieur [K] [W] est séparé et vit seul; qu’il est sans ressources depuis le mois d’avril 2025.

A l’audience du 8 septembre 2025, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

ADVIVO précise n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Monsieur [K] [W], confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 4 517,13 euros au 2 septembre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [W], présent, précise n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

Il indique être au chômage et avoir eu des difficultés personnelles.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 7 octobre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, le requérant justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

Sur la résiliation et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d’un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

En l’espèce, le commandement délivré par ADVIVO le 4 mars 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il est établi par les pièces produites notamment le décompte actualisé au 2 septembre 2025 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 4 mai 2025.

Le juge peut, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, ADVIVO s’oppose à l’octroi de délais de paiement et il apparaît que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Il convient en conséquence de ne pas accorder à Monsieur [K] [W] de délais de paiement, de constater le jeu de la clause résolutoire et d’autoriser ADVIVO à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [W] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte actualisé.

ADVIVO est fondé, en outre, à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Monsieur [K] [W] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [K] [W] à payer, à ADVIVO, la somme de 4 517,13 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1278.18 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil , le demandeur ne caractérise pas l’abus dans le refus de paiement de la part de Monsieur [K] [W] et ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement.

Il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Le défendeur sera condamné aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera accordé à ADVIVO la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit:

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement entre ADVIVO et Monsieur [K] [W] à la date du 4 mai 2025 ;

— ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [W] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique ;

— RAPPELLE qu’en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’expulsion;

— CONDAMNE Monsieur [K] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et dont le montant produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir ;

— CONDAMNE Monsieur [K] [W] à payer à ADVIVO la somme totale de 4 517,13 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 2 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1278.18 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus ;

— DEBOUTE ADVIVO de sa demande en paiement de dommages et intérêts;

— CONDAMNE Monsieur [K] [W] à payer à ADVIVO la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [K] [W] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président