TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02691

N° Portalis DBX4-W-B7I-TEPN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Février 2025

[W] [Y]

[I] [V] épouse [Y]

C/

[B] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à la SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 06 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [Y]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Amélie ZAROUR de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [I] [V] épouse [Y]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Amélie ZAROUR de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [X]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Véronique CHHUA, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle partielle (25 %) par décision du Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE n° C-31555-2024-013940 en date du 07 octobre 2024,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [Y] et Madame [I] [V] épouse [Y] ont donné à bail à Monsieur [B] [X] un appartement à usage d’habitation (porte N°155, Bâtiment D, étage 2) et un parking aérien (n°342) situés [Adresse 7] à [Localité 5] par contrat signé électroniquement prenant effet au 29 juin 2021, moyennant un loyer initial d’un montant de 401 euros et une provision pour charges de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [Y] et Madame [I] [V] épouse [Y] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 février 2024 pour un montant en principal de 2.167,76 euros.

Monsieur [W] [Y] et Madame [I] [V] épouse [Y] ont ensuite fait assigner Monsieur [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date des 31 mai et 10 juillet 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 24 juin 2021 ;

— Constater la résiliation du bail conclu et ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [X] ou de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique,

— Condamner Monsieur [B] [X] à verser à Monsieur [W] [Y] et Madame [I] [Y] une provision d’un montant de 3.335,59 € au titre des loyers et charges impayés, cette somme étant à parfaire au jour de l’audience,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls du locataire et occupants,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [X] jusqu’à son départ ou son expulsion, à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— Condamner Monsieur [B] [X] à verser à Monsieur [W] [Y], Madame [I] [Y] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [B] [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

Après renvois, à l’audience du 06 décembre 2024, Monsieur [W] [Y] et Madame [I] [V] épouse [Y], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette à la somme de 3.989,48 €, selon décompte en date du 25 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse.

Monsieur [B] [X] a comparu représenté par son conseil, a précisé qu’il avait perdu son emploi en avril 2024, que compte tenu de sa situation financière il avait déposé un dossier de surendettement et que la Commission de Surendettement des Particuliers de la Haute Garonne par décision en date du 8 août 2024 avait décidé d’orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de sa dette de 23.785,63 euros dont 3830,86 euros de dette locative.

Il indique qu’il est désormais en capacité de régler ses charges courantes et son loyer tous les mois et a donc sollicité de :

A titre principal :

— Constater la recevabilité et orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Monsieur [X] par décision du 8 août 2024 de la Commission de Surendettement des Particuliers de la Haute-Garonne,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire tant que Monsieur [X] règle ses échéances de loyer ;

A titre subsidiaire :

— Accorder à Monsieur [X] un délai de grâce de deux ans pour le règlement de la créance restant due à Madame et Monsieur [Y],

— Juger que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard de règlement par Monsieur [X] cessent d’être dues pendant ce délai de deux ans,

— Juger que les sommes restant dues au jour du “jugement” ne pourront pas produire intérêt au-delà du taux d’intérêt légal,

— Juger que les sommes réglées par Monsieur [X] durant ce délai de deux ans s’imputeront en priorité sur le capital restant dû.

En tout état de cause :

— Suspendre les mesures d’expulsion et accorder les plus larges délais à Monsieur [X] pour rester dans le logement des époux [Y],

— Rejeter la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Le conseil des demandeurs a demandé de débouter Monsieur [X] de ces demandes et a maintenu toutes les demandes reprises dans son exploit introductif d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

Par note en délibéré en date du 16 décembre 2024, le conseil des demandeurs a produit la copie d’un courrier de la Commission de Surendettement des Particuliers de la Haute-Garonne en date du 26 août 2024 adressé à Monsieur [Y] pour l’informer que « le dossier de Monsieur [B] [X] a été transmis au tribunal suite désaccord de l’une des parties du dossier. Dans l’attente de la décision du juge, l’instruction du dossier est, par conséquent, temporairement suspendue ».

Puis par note en délibéré du 07 janvier 2025, le conseil des demandeurs a produit la copie de la convocation reçue par Monsieur [Y] pour l’audience de surendettement du juge des contentieux de la protection du 6 mars 2025 à 9h00.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 03 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 22 février 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2024 pour un montant en principal de 2.167,76 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [W] [Y] et Madame [I] [V] épouse [Y] produisent un décompte en date du 25 novembre 2024 justifiant d’une dette locative d‘un montant de 3.591,59 euros, mensualité de novembre 2024 incluse et déduction faite des frais de procédure (157,27€ + 180,31€ + 60,31€ = 397,89€)

Monsieur [B] [X] représenté par son conseil, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.591,59 euros.

III. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

En application de l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, dans sa version applicable au litige "Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [B] [X] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la Commission de Surendettement des Particuliers de la Haute Garonne en date du 08 août 2024 prévoyant l’effacement de la dette locative à hauteur de 3.830,86€, décision qui a été contestée par « l’une des parties au dossier » de sorte que cette décision n’est pas définitive en l’état.

Il résulte des débats et du décompte locatif produit par les bailleurs que le locataire a repris le paiement des échéances courantes.

Il y a donc lieu de faire application des dispositions ci-dessus visées et de suspendre les effets de la clause de résolutoire de plein droit jusqu’au prononcé de la décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la contestation formée à l’encontre des mesures imposées par la Commission de Surendettement des Particuliers de la Haute-Garonne.

En conséquence, il convient d’autoriser Monsieur [B] [X] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [X] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Monsieur [X] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels que prévu par les dispositions contractuelles si le bail n’avait pas été résilié.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, Monsieur [B] [X] devra leur verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 29 juin 2021 entre Monsieur [W] [Y] et Madame [I] [V] épouse [Y] d’une part et Monsieur [B] [X] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte N°155, Bâtiment D, étage 2) et un parking aérien (n°342) situés [Adresse 7] à [Localité 5], sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [X] à verser à Monsieur [W] [Y] et Madame [I] [V] épouse [Y] à titre provisionnel la somme de 3.591,59 euros, selon décompte en date du 25 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [B] [X] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 149€, en plus du loyer courant, jusqu’au prononcé de la décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la contestation formée à l’encontre des mesures imposées par la Commission de Surendettement des Particuliers de la Haute Garonne au profit de Monsieur [B] [X] ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, sous réserve de l’exigibilité totale des sommes dues ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [B] [X], la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de réaménagement, de moratoire ou d’effacement de la dette, Monsieur [B] [X] sera tenu au paiement des échéances courantes pendant 24 mois et à défaut l’acquisition de la clause résolutoire reprendra plein effet selon les modalités ci-dessous ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [W] [Y] et Madame [I] [V] épouse [Y] ;

* que Monsieur [B] [X] soit condamné à verser à Monsieur [W] [Y] et Madame [I] [V] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [X] à verser à Monsieur [W] [Y] et Madame [I] [V] épouse [Y] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [Y] et Madame [I] [V] épouse [Y] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente