N° RG 24/02080 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKYF

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02080 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKYF

NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL CLF

à la SELAS D’AVOCATS ATCM

à M^e Céline SAYAGH-FARRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MARS 2025

DEMANDEUR

M. [T] [I] [Y], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Céline SAYAGH-FARRE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [J] [B] [F], domicilié [Adresse 3]

représenté par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. DT IMMO ORPI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 février 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 07 mars 2025 au 14 mars 2025

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Suivant les termes d’une assignation en date du 08 octobre 2024 à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé,M. [T] [I] [Y], a saisi la juridiction des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, au contradictoire de M. [J] [B] [F], et de la S.A.R.L. DT IMMO ORPI pour solliciter une expertise du fait de désordres découverts à la suite de l’acquisition le 30 avril 2024 d’un immeuble sis [Adresse 5].

M. [J] [B] [F], estime que le demandeur doit être débouté pour défaut d’intérêt légitime et sollicite 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, il formule des réserves sur l’expertise et souhaite une modification de mission.

La S.A.R.L. DT IMMO ORPI, régulièrement assignée, estime qu’aucun motif légitime n’existe et sollicite mise hors de cause. Subsidiairement, elle formule des réserves et demande en tout état de cause 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI,

L’article 145 du code de procédure civile stipule que peuvent être ordonnées en référé toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, le demandeur expose qu’il se situe sur le fondement des vices cachés, concernant un appartement supposé sans travaux, dont les menuiseries se ferment mal notamment à cause d’un affaissement de plancher qui n’était pas visible car situé sous un réfrigérateur.

Un rapport d’expertise a été diligenté, lequel constate l’affaissement, un décalage notable sur les menuiseries du fait de l’affaissement de plancher supérieur. L’expert observe une déformation excessive du plancher supérieur du fait d’une éventuelle insuffisance dans la capacité portante du plancher ou une surcharge dépassant les normes prévues. La priorité, selon lui, doit être de rétablir la sécurité structurelle et la fonctionnalité du bâtiment. Cela implique un renforcement de plancher, après inspection par un ingénieur structure pour évaluer l’ampleur de la déformation.

La question de savoir si le problème était existant est manifestement affirmative puisque l’affaissement a été découvert après la vente. Ces difficultés étaient-elles apparentes lors de l’acquisition ? Les parties montrent une video sur l’audience où il est possible de voir que le réfrigérateur est adossé à une plinthe, laquelle est décorellée du sol. Pour autant, à ce stade, pour un non professionnel et dans le cadre d’une vente dans un quartier prisé de [Localité 15], il n’est pas exclu que l’acquéreur n’ait pas vu ce désordre potentiel ou n’en n’est pas mesuré l’impact. Enfin, ces difficultés ont été découvertes, une fois que le réfrigérateur laissé sur place par le vendeur, a été déplacé.

Ces questions relèvent d’une analyse de fond et ne peuvent être à ce stade clairement évacuées. Sans qu’il soit possible d’exclure définitivement une responsabilité pour vice cachée ni de dire que les désordres proviennent à défaut des travaux mal exécutés antérieurement, il serait prématuré dans l’état dans lequel le dossier se présente de dire ce référé expertise irrecevable.

Par ailleurs, une analyse technique et précise d’un expert judiciaire permettra d’éclairer tout juge éventuel du fond sur les causes et origines du désordre.

L’agence immobilière, en charge de la vente , engage potentiellement sa responsabilité en tant que professionnel de l’immobilier. Il apparaît également que l’agence ORPI [Localité 14] ou [Adresse 13] (ce qui n’est pas très clair en terme d’entités) a concourru aux négociations aboutissant à la vente.

Il est donc prématuré de faire droit à la mise hors de cause.

La partie requérante produit dans ce cadre des justificatifs suffisants établissant les éléments de fait et de droit d’un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

Le débat instauré sur les responsabilités éventuellement engagées est largement prématuré alors que la mise en jeu de l’article 145 du code de procédure civile est requise dès lors qu’existe un intérêt légitime à faire vérifier une situation susceptible de devenir contentieuse, ce qui rend à ce stade peu légitime toute mise hors de cause.

En effet, il n’appartient pas au juge des référés, à ce stade exploratoire, d’anticiper des débats de fond que l’expertise a pour finalité de nourrir d’un point de vue technique en recherchant les causes du sinistre, à ce jour non identifiées de façon certaine.

Les dépens seront provisoirement à la charge de la partie requérante afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’elle en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande, fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile, est prématurée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole LOUIS, Vice-Président, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

VU l’article 145 du code de procédure civile,

VU les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties défenderesses de leurs protestations et réserves.

Déclarons toutes mises hors de cause comme prématurées.

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons l’organisation d’une mesure d’expertise et commettons pour y procéder un expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 15] , en la personne de :

[X] [N]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 07.86.41.63.83 Mèl : [Courriel 10]

à défaut

[Adresse 16] [S]

[Adresse 2]

[Localité 7]

avec mission de :

se rendre sur les lieux,

vérifier le cadre contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

décrire les ouvrages,

dire s’ils sont affectés des désordres évoqués dans l’acte introductif d’instance ou le constat qui s’y rapporte et si ces derniers constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non-conformités aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou des vices graves ou cachés ou encore des vices d’exécution

préciser s’ils sont susceptibles de mettre l’ouvrage en péril ou bien le rendre impropre à sa destination,

dire quelle pourra être l’évolution des désordres à plus ou moins long terme dans l’hypothèse d’un caractère évolutif,

déterminer leur origine,

dire si les vices en question existaient au moment de la vente et s’ils étaient connus du vendeur, s’ils étaient apparents ou répertoriés dans les différents diagnostics ou autres documents d’information et si un acheteur normalement vigilant ou assisté de professionnels pouvait s’en convaincre,

dire si l’existence , la nature ou l’importance des vices ont été sciemment camouflées aux acquéreurs,

dire si le vice en question rend l’appartement impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu,

fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

fournir les documents permettant de déterminer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de construction, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

déterminer les modes et le coût de leur reprise,

indiquer les préjudices éventuellement subis,

rechercher les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties

MODALITÉS TECHNIQUES IMPÉRATIVES

AVIS AUX PARTIES

Disons que, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, M. [T] [I] [Y] devra consigner à la régie du tribunal, une somme de trois mille euros (3.000 €), dans le mois de la notification de l’avis d’appel de consignation faite par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX012]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

ET ENJOIGNONS

au demandeur ou son conseil de fournir immédiatement à l’expert, toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission ;

aux défendeurs ou leurs conseils de fournir aussitôt que possible et au plus tard 8 jours avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations ;

Disons qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état ;

AVIS A L’EXPERT

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine :

adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité, et que tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance et que dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts,

vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises, ce magistrat devant notamment être informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure et pouvant accorder, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert, le magistrat pouvant être saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

établir à l’issue de la première réunion, une fiche récapitulative établie en la forme simplifiée (fiche dite “des 45 jours”), en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations, adressée au juge chargé de la surveillance des expertises.

préciser sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires afin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boîte structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 11]),

Disons que l’expert s’assurera, à chaque réunion d’expertise, de la communication aux parties des pièces qui lui sont remises, dans un délai permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction ;

Que les pièces seront numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau récapitulatif,

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au delà du délai fixé.

Disons que l’expert devra convoquer toutes les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leur avocat par lettre simple ;

Rappelons que, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile : “lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge ; lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement, à défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties ; l’expert devant faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”,

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, l’expert pouvant toutefois substituer à cette réunion, l’envoi d’un pré-rapport en impartissant un délai aux parties qui ne pourra être inférieur à 15 jours, pour présenter leurs observations,

Fixons à l’expert un délai de NEUF MOIS maximum à compter de sa saisine pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre de tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation ;

Disons n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile.

Laissons les dépens à la charge de M. [T] [I] [Y].

Ainsi rendu les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du président et du greffier.

Le Greffier, Le Président,