REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

__________________________

N° RG 25/00416 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KQ6F

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 25 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Avril 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [I], domicilié : chez SARL OLIMAX IMMOBILIER, [Adresse 1]

Madame [K] [J] épouse [I], domiciliée : chez SARL OLIMAX IMMOBILIER, [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Sabrina AMEUR-MEDDAH, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [T] [X]

née le 29 Juin 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-france POGU, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jérémie GHEZ

M^e Marie-france POGU

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 01 juin 2018 ayant pris effet le même jour, Monsieur [C] [I] et Madame [K] [J] épouse [I] ont consenti à Madame [T] [X] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 700,00 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2024, Monsieur [C] [I] et Madame [K] [J] épouse [I] ont fait signifier à Madame [T] [X] un commandement de payer pour un montant de 4 674,20 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, Monsieur [C] [I] et Madame [K] [J] épouse [I] ont fait assigner Madame [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire et condamner la locataire au paiement des arriérés de loyer et charges ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 15 janvier 2025.

À l’audience du 25 février 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [C] [I] et Madame [K] [J] épouse [I], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et actualisé leur créance à la somme de 10 199,25 € arrêtée au 12 janvier 2026 (mois de janvier inclus).

Madame [T] [X] était représentée par son conseil. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire du bail en l’état d’une reprise des loyers depuis un an, pour une durée de 36 mois. Reconventionnellement elle sollicite le versement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, la compensation des sommes dues et la mise en œuvre de travaux de chauffage par ses propriétaires.

Elle indique avoir repris le paiement de ses loyers courants depuis plus d’une année. Elle explique souffrir d’un cancer qui a nécessité une hospitalisation et plusieurs mois de soins. Reconventionnellement, elle fait valoir que son logement n’est pas isolé et qu’elle subit des désordres quotidiens résultant de l’impossibilité de chauffer correctement les pièces de vie, outre des problèmes d’humidité dans le logement.

Aucun diagnostic social et financier n’ayant été reçu des services sociaux du Département, il n’a pu en être donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 15 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [C] [I] et Madame [K] [J] épouse [I] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors, ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce,le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 20 janvier 2024, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 4 674,20 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 20 mars 2024 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 01 juin 2018 à compter du 21 mars 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 807,78 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 20 janvier 2024 et du décompte de la créance arrêtée au 12 janvier 2026 à la somme de 10 199,25 €, que Monsieur [C] [I] et Madame [K] [J] épouse [I] invoquent un arriéré locatif n’ayant pas connu d’évolution depuis le commandement de payer.

Néanmoins, Madame [X] fait état d’un arrangement convenu avec l’agence immobilière, aux termes duquel elle rembourserait mensuellement son arriéré locatif en assurant par ailleurs le règlement de son loyer courant.

Il résulte des pièces produites par la défenderesse que cette dernière a procédé à des virements à destination de la SARL OLIMAX (mandataire de Monsieur [I] dans le cadre du contrat de bail), correspondant au montant des loyers, pour les mois de janvier, février, mars, avril, juin, août, septembre et octobre 2025. Trois virements d’un montant respectif de 200, 200 et 320 euros sont également identifiables au nom de [O], qui semble correspondre à l’identité du service contentieux saisi au regard de la situation d’impayés de Madame [X].

S’il est impossible au tribunal d’en déduire que les loyers courants ont été repris dans leur intégralité jusqu’à la tenue de l’audience, il appert des relevés produits que la créance revendiquée par les époux [I] doit être diminuée des règlements effectués par la locataire.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [X] à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [K] [J] épouse [I] la somme de 10 199,25 €, au titre des loyers et charges arrêtés au 12 janvier 2026 (échéance du mois de janvier incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [T] [X] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [X] justifie avoir repris le règlement de ses loyers courants et avoir entamé des négociations quant au remboursement de sa dette locative auprès du service contentieux [O] à compter du mois d’octobre 2025.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délais présentée par Madame [T] [X], selon modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Madame [T] [X] ne sera par suite condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation qu’en cas de non respect de l’échéancier accordé dans le cadre des délais de paiement.

Au regard des délais accordés, il sera par ailleurs prévu que ladite indemnité d’occupation sera alors fixée au montant de la première échéance impayée, pour tenir compte des éventuelles indexations de loyers applicables entre les parties, sous déduction des paiements déjà intervenus par Madame [T] [X].

II/ SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pose l’obligation pour le bailleur de remettre au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale […] ». Il doit également assurer au locataire « la jouissance paisible du logement et […] de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ».

En l’espèce, Madame [X] affirme que le logement qui lui est donné en location ne répond pas aux normes énergétiques minimales. Elle produit en ce sens un audit réalisé sur son logement, aux termes duquel l’auditeur observe que la pièce du rez-de-chaussée est la seule à ne pas être isolée mais que dans cette pièce « le plancher n’est pas isolé, les murs sont en pierre sans isolation, la porte d’entrée n’est pas étanche à l’air et les menuiseries sont posées dans la pierre donc forcément sans retour d’isolant. » Il ajoute que « des problèmes de canalisations au rdc sont récurrents aux toilettes ». L’auditeur poursuit en indiquant que “la locataire subit forcément ces désordres au quotidien mais surtout subit des dépenses énergétiques qui ne sont pas prévues pour une maison de 65 m² dans le Var.”

Il est relevé une facture d’électricité de 5.300 euros pour l’année 2023, soit plus de 440 euros par mois et l’auditeur indique que le taux d’humidité excessif du logement peut expliquer en partie l’usage accentué du chauffage pour réguler le taux d’humidité relative.

L’article 16 du code de procédure civile relatif au principe de contradiction fonde toutefois une jurisprudence constante en vertu de laquelle une condamnation ne peut être prononcée à l’encontre d’une partie sur le seul fondement d’une expertise réalisée à la demande de l’une des parties, quand bien même ledit rapport d’expertise amiable a été soumis à la discussion contradictoire, et ce même lorsque l’expertise a été réalisée en présence de la partie à laquelle on l’oppose.

Or, non seulement l’audit produit n’a pas valeur d’expertise mais en outre, aucun autre élément ne permet de corroborer les constatations effectuées par l’auditeur, n’étant notamment pas justifié des dépenses énergétiques alléguées.

Les troubles de jouissance subis par la locataire ne sont donc pas établis.

Elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle d’indemnisation ainsi que de sa demande relative à la réalisation de travaux sous astreinte.

La compensation demandée devient par suite sans objet.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [X] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [T] [X] à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [K] [J] épouse [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [C] [I] et Madame [K] [J] épouse [I] aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti à Madame [T] [X],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 01 juin 2018 entre Monsieur [C] [I] et Madame [K] [J] épouse [I] d’une part, et Madame [T] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 mars 2024 à minuit ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [X] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 807,78 € par mois,

CONDAMNE Madame [T] [X] à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [K] [J] épouse [I] la somme de 10 199,25 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 janvier 2026 (échéance de janvier incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [T] [X] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

FAIT DROIT à la demande de délais de paiement formée par Madame [T] [X] ;

AUTORISE Madame [T] [X] à s’acquitter de ces sommes en 24 mensualités, en procédant à 23 versements de 400 euros, et un dernier égal au solde de la dette, sauf meilleur accord des parties,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail pendant 24 mois, et disons que si Madame [T] [X] règle à l’échéance les loyers courants augmentés de l’échéance susvisée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT que chaque versement devra intervenir au même terme que l’échéance du loyer mensuel et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut, ou en cas de non-paiement à son échéance d’un loyer courant, augmenté de l’échéance susvisée :

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets ;

— il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de Madame [T] [X] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [T] [X] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la première échéance impayée, charges incluses, pour chaque mois passé dans les lieux jusqu’à éviction totale, sous déduction des paiements déjà intervenus ;

RAPPELLE que ces délais suspendent les voies d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé ;

DEBOUTE Madame [T] [X] de sa demande de dommages et intérêts,

DIT sans objet la demande de compensation formée par Madame [T] [X],

DEBOUTE Madame [T] [X] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [T] [X] à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [K] [J] épouse [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [X] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 20 janvier 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE