TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03446

N° Portalis DBX4-W-B7I-TJG6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Février 2025

[W] [V] [I] [F]

C/

[B] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à M^e Michel AVENAS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 06 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [W] [V] [I] [F]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Michel AVENAS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [R]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [R] a donné à bail à Madame [W] [F] un appartement à usage d’habitation (n°103) et un parking souterrain (n°13) situés [Adresse 1] à [Localité 8] suivant contrat en date du 31 août 2021 moyennant un loyer initial de 508,65 euros et une provision pour charges de 25 euros.

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 31 août 2021.

Madame [W] [F] indique avoir signalé, au cours du dernier trimestre 2023, auprès de l’agence immobilière gestionnaire de la location l’absence du nom et de l’adresse du bailleur au sein du bail d’une part et l’existence de divers désordres (changement de la porte, robinet de la baignoire, bouton de la chasse d’eau, bouchon du lavabo, VMC) d’autre part.

En l’absence de réponse favorable, Madame [W] [F] a consigné le montant du loyer entre les mains d’un commissaire de justice.

Par l’intermédiaire de son conseil, Madame [W] [F] a adressé une lettre recommandée avec avis de réception en date du 03 mai 2024 à la société ADP, nouveau gestionnaire, afin de solliciter l’identité complète du bailleur et d’actualiser les demandes concernant les désordres à savoir le remplacement du robinet de la baignoire, la réparation de la VMC, la reprise des traces d’un dégât des eaux et le changement des fixations du radiateur de la salle de bain.

Parallèlement, Monsieur [B] [R] a fait signifier à Madame [W] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 juin 2024 pour un montant en principal de 1.098,88 euros.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [W] [F] le 18 juillet 2024 pour un montant en principal de 1.480,13 euros, dénoncé à la caution le 23 juillet 2024.

Compte tenu de l’inertie de Monsieur [B] [R], Madame [W] [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, par acte en date du 22 août 2024, afin de :

— enjoindre Monsieur [B] [R] à entreprendre les travaux nécessaires à la reprise des désordres et de justifier des démarches entreprises auprès du Syndic de copropriété au sujet de la VMC défectueuse, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard pour l’exécution de ses obligations passé le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé,

— enjoindre Monsieur [B] [R] à appliquer l’indexation telle que rapportée et à porter le loyer révisé au 1er janvier 2024 à la somme de 547,66 euros,

— valider rétroactivement la consignation des loyers jusqu’à ce que les travaux aient été réalisés,

— constater l’absence de défaut de paiement de loyer et ainsi dire que la clause résolutoire ne saurait avoir jouée,

— ordonner la restitution des loyers consignés et dire et juger que la consignation des loyers ne vaudra que pour l’avenir et deviendra exécutoire à la date de l’ordonnance de référé,

— constater que le constat du jeu de la clause résolutoire ne se fera pas puisqu’il n’existera aucun arriéré de loyer,

— condamner Monsieur [B] [R] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre provisionnel, de dommages et intérêts en lien avec les préjudices rappelés,

— condamner Monsieur [B] [R] au paiement de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais des commandements de payer et de la dénonce à la caution.

Après renvoi, à l’audience du 06 décembre 2024, Madame [W] [F] a comparu représentée par son conseil, a précisé que le bailleur n’avait pas eu connaissance des désordres avant la délivrance de l’assignation et s’est désistée de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte compte tenu de la réalisation des travaux par le bailleur.

Elle a indiqué que les loyers séquestrés avaient été adressés directement auprès du bailleur en octobre 2024 et que la société de gestion locative n’avait pas pris en compte ce versement sur l’avis d’échéance des mois de novembre et décembre 2024.

Elle a par ailleurs précisé que le dernier avis adressé par la société de gestion locative ne faisait plus état d’une dette de loyer.

Elle a maintenu sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 euros à titre provisionnel et actualisé sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.160 euros.

Monsieur [B] [R] a comparu en personne et a demandé de débouter Madame [W] [F] de l’ensemble de ses demandes, précisant avoir aussi été lésé en raison de la séquestration sans autorisation des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES DEMANDES DE TRAVAUX

Il convient de constater le désistement de Madame [W] [F] concernant les demandes de travaux sous astreinte, Monsieur [B] [R] ayant réalisé les travaux volontairement après la délivrance de l’assignation.

II. SUR LA RESILIATION

Madame [W] [F] sollicite de déclarer irrecevable la demande de Monsieur [B] [R] visant à obtenir l’application de la clause résolutoire en raison de l’absence de dénonciation de cette demande auprès de la préfecture.

Compte tenu de l’absence de demande de résiliation du bail formulée par Monsieur [B] [R] à l’audience, il convient de constater que la demande de Madame [W] [F] est sans objet.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Madame [W] [F] a maintenu sa demande de condamnation du propriétaire au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts et à titre provisionnel en réparation de tous les préjudices subis, tant en tracasseries administratives, qu’en défaut de jouissance paisible.

L’article 834 du code de procédure civile dispose :

“Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

L’article 835 du même code dans son premier alinéa dispose :

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

En conséquence, en l’espèce, l’urgence n’est pas démontrée quant à l’indemnisation d’un éventuel préjudice et il existe en outre des contestations sérieuses concernant cette demande.

Madame [W] [F] ne démontre pas en effet en quoi le retard du bailleur quant à la réalisation des travaux causé par la défaillance de la société de gestion locative l’avait privée de la jouissance des

lieux loués ni l’impact pour elle des tracasseries administratives qu’elle indique avoir subies.

Il ne relève pas en conséquence du juge des référés d’apprécier les éventuels préjudices subis par Madame [W] [F] qui sera renvoyée à mieux se pouvoir au fond à ce sujet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La réalisation des travaux initialement sollicitée par Madame [W] [F] n’a été possible qu’en raison de la délivrance de l’assignation.

Monsieur [B] [R] supportera en conséquence la charge des entiers dépens de la procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [W] [F], Monsieur [B] [R] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS le désistement de Madame [W] [F] concernant les demandes de travaux sous astreinte compte tenu de la réalisation des travaux par Monsieur [B] [R] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de dommages et intérêts provisionnelle formée par Madame [W] [F] et la renvoyons à mieux se pourvoir au fond ;

DISONS que la demande tendant à déclarer irrecevable la demande de Monsieur [B] [R] visant à obtenir l’application de la clause résolutoire est sans objet compte tenu de l’absence de demande en ce sens ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] à payer à Madame [W] [F] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] à payer les entiers dépens de la procédure ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente