TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU

29 Octobre 2025

MINUTE : 25/01086

N° RG 25/04841 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3FHZ

Chambre 8/Section 2

Rendu par Monsieur UBERTI-SORIN Stephane, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assisté de Madame MOUSSA Anissa, Greffière,

DEMANDERESSE:

Société LE PHENIX 13

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0043

ET

DEFENDEUR:

S.C.I. DU NUMERO [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sophie BODDAERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0313

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Monsieur Stéphane UBERTI-SORIN, Juge de l’exécution,

Assistée de Madame Anissa MOUSSA, Greffière.

L’affaire a été plaidée le 08 Octobre 2025, et mise en délibéré au 29 Octobre 2025.

JUGEMENT :

Prononcé le 29 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er juillet 2019, la SCI [Adresse 5] a donné à bail commercial à la SAS RIM des locaux situés [Adresse 1] sur la commune de SAINT OUEN, pour un loyer annuel de 16.800 euros.

Le 2 février 2023, la SARL LE PHENIX 13 a conclu un contrat de location-gérance avec la société RIM prévoyant un crédit vendeur pour la cession du fonds de commerce.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 12 décembre 2024, le juge des référés de ce siège a :

Constaté la résiliation au 30 juin 2024 du bail conclu le 1er juillet 2019 ;

Dit que la société RIM, ainsi que tout occupant de son chef, devra libérer les lieux dans un délai d’un mois et et ordonnons à défaut son expulsion dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné la société RIM à payer à la SCI [Adresse 5] à titre provisionnel la somme de 1993,67 euros au titre des loyers et charges jusqu’au mois de juin 2024 inclus, une indemnité mensuelle d’occupation de 2066,67 euros du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes autres demandes ;

Condamné la société RIM aux dépens qui comprendront le commandement du 31 mai 2024.

Par requête du 7 mai 2025, la SARL LE PHENIX 13 a sollicité une mesure de sursis à expulsion de 12 mois poursuivie en exécution de l’ordonnance précitée, signifiée le 3 février 2025, suivie d’un commandement de quitter les lieux délivré le 27 mars 2025.

Après plusieurs renvois pour conclusions des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 octobre 2025 et la décision mise en délibéré au 29 octobre 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, le conseil de la SARL LE PHENIX 13 demande au juge de l’exécution de :

A titre liminaire,

Rejeter l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la partie adverse, sur le fondement des articles R.121-1 et L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, soulevée par la partie adverse ;

Dire et juger recevable la demande de suspension d’expulsion présentée par la SARL LE PHENIX 13 13, en sa qualité d’occupante effective des lieux ;

Accorder à la société LE PHENIX 13 un délai de grâce, c’est-à-dire une suspension de la mesure d’expulsion, d’une durée qu’il appartiendra au Juge de l’exécution de déterminer (par exemple de six mois à un an), au profit de ladite société ;

Rejeter la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU NUMERO [Adresse 4] tendant à la condamnation de la société LE PHENIX 13 au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 10] [Adresse 4] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société requérante explique notamment que :

— elle s’acquitte régulièrement des sommes dont elle est redevable à la SAS RIM et s’étonne que cette dernière ne se soit pas acquittée, dans les mains de la société bailleresse, du loyer commercial;

— elle n’a pas entrepris de démarches de relogement compte tenu du caractère commercial de son activité de bar brasserie ;

— elle a toujours été d’accord pour s’acquitter du loyer dans les mains de la société bailleresse en lieu et place de la SAS RIM ;

— elle a formé tierce opposition à l’encontre de l’ordonnance de référé prononçant l’expulsion de tout occupant des lieux loués.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, le conseil de la SCI [Adresse 8] [Adresse 4] demande au juge de l’exécution de :

Vu les articles 73 et 75 du Code de procédure civile,

Vu l’article L.121-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

Vu l’article 510 du Code de procédure civile,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu le contrat de bail conclu le 1 er juillet 2019,

A TITRE LIMINAIRE :

— Donner acte à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 10] [Adresse 4] de ce qu’elle soulève in limine litis une exception d’incompétence matérielle du Juge de l’Exécution concernant la demande de suspension de l’exécution de l’Ordonnance de référé rendue le 12 décembre 2024 par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY,

— La déclarer, en conséquence, recevable à ce faire,

— Vous déclarer, par suite, incompétente matériellement pour en connaître,

En conséquence,

— Renvoyer la société LE PHENIX 13 à mieux se pourvoir, et notamment devant le Président du Tribunal judiciaire compétent,

A TITRE PRINCIPAL :

— Accueillir la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 10] [Adresse 4] en sa fin de non-recevoir,

— Déclarer la société LE PHENIX 13 irrecevable en sa demande de délais de grâce pour défaut de qualité à agir,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Débouter la société LE PHENIX 13 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et ce faisant,

— Juger la société LE PHENIX 13 mal-fondée en sa demande de délais de grâce en ce qu’elle n’a pas la qualité de débitrice et n’apporte pas la preuve de sa bonne foi,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Condamner la société LE PHENIX 13 à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 10] [Adresse 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société LE PHENIX 13 aux entiers dépens.

La société bailleresse s’oppose à la demande de délai notamment aux motifs que :

— la requérante ne démontre pas avoir entamé des démarches en vue de trouver un nouveau local commercial ;

— si cette dernière respecte ses obligations contractuelles à l’égard de la SAS RIM, ce qui n’est pas démontré, cela n’a aucune conséquence sur l’expulsion qui est acquise ;

— elle ne perçoit aucun loyer de la SAS RIM si bien que la dette locative s’élève à 19.313,21 euros, mois de septembre 2025 inclus ;

— la requérante occasionne des nuisances aux voisinages en raison de l’exercice de son activité au sein des lieux litigieux.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à la requête précitée et, le cas échéant, aux dernières écritures des parties sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est observé qu’à l’audience la société défenderesse n’a pas soutenu l’exception d’incompétence et la fin de non-recevoir mentionnées dans ses écritures si bien qu’il n’y a pas lieu à statuer sur ces moyens, étant précisé que le juge de l’exécution est compétent pour statuer sur une demande de sursis à expulsion par l’occupant des lieux, quand bien même seul le locataire en titre aurait été destinataire du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Dispositions légales applicables

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution ne peut délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi et est dépourvu des pouvoirs juridictionnels pour accorder des délais de grâce lorsque aucune procédure d’exécution forcée n’est en cours.

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Depuis la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément à l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction en vigueur à compter du 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

C’est ainsi que la loi prescrit au juge d’examiner trois éléments pour statuer sur une demande de délai pour quitter les lieux :

— la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations ;

— les situations respectives du propriétaire et de l’occupant ;

— les diligences que l’occupant justifie avoir effectuées en vue de son relogement.

Enfin, le juge de l’exécution ne peut, en vertu des textes précités, accorder qu’un délai maximal de 12 mois.

Réponse du juge de l’exécution

Il n’est pas contesté par la société requérante occupante des lieux concernés par sa demande de sursis à expulsion qu’ils ont été pris à bail par la SAS RIM. Cependant, elle verse plusieurs pièces desquelles il ressort qu’elle a conclu avec la société preneuse un contrat de location-gérance le 2 février 2023 prévoyant un crédit vendeur pour la cession du fonds de commerce situé au [Adresse 3].

La société bailleresse fait également état des stipulations contractuelles du bail commercial affirmant que la SAS RIM se devait d’exploiter personnellement les lieux s’en pouvoir ni les sous-louer, ni céder son droit au bail, ni permettre la mise en location-gérance de son activité. Il appartiendra à la 5ème chambre du tribunal judiciaire de Bobigny, saisie par assignation du 22 avril 2025, de statuer sur ces points.

En tout état de cause, il n’est pas allégué et la preuve n’est pas rapportée que la société requérante se soit introduite par voie de fait dans les lieux concernés par sa demande de délai.

Au contraire, lorsque la SARL LE PHENIX 13 a été destinataire le 14 avril 2025 d’un avis de passage laissé par un commissaire de justice concernant l’expulsion, elle a pris attache avec son conseil lequel, dès le 16 avril 2025, s’est rapproché de la société bailleresse pour l’informer de l’existence d’un contrat de location-gérance et de sa volonté de procéder à une issue amiable du litige, précisant engager une procédure au fond pour préserver les droits de sa cliente, ce qui a été fait par assignation délivrée le 22 avril 2025.

En réponse, le conseil de la société bailleresse, par lettre officielle du 18 avril 2025, a indiqué que sa cliente n’avait pas connaissance du contrat de location-gérance et qu’elle entendait poursuivre l’expulsion.

Ce refus d’un règlement amiable du litige constitue une position surprenante alors même que le conseil de la SARL LE PHENIX 13 a proposé que soit cliente s’acquitte du loyer en lieu et place de la SAS RIM.

A l’audience, la SARL LE PHENIX 13 a maintenu sa proposition de s’acquitter de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société preneuse par le juge des référés, ce qui démontre sa bonne foi et sa volonté de s’acquitter de ses obligations. Cette proposition sera donc constatée.

Certes, la SARL LE PHENIX 13 ne verse aux débats aucun élément démontrant ses démarches pour trouver un nouveau local commercial. Cependant, compte tenu du fait qu’en matière d’activité commerciale, l’emplacement et l’achalandage constituent des éléments essentielles à sa réalisation et qu’elle espère que le juge du fond remettra à néant l’expulsion ordonnée par le juge des référés, cette absence de démarches n’apparaît pas contraire à l’esprit du législateur dans sa volonté d’accorder un sursis dès lors que la requérante apparaît de bonne foi.

Enfin, la société bailleresse affirme que l’activité réalisée par la SARL LE PHENIX 13 causerait des troubles au voisinage et produit, à l’appui de ses allégations, trois courriels. Cependant, les auteurs des courriels ainsi produits ne sont pas identifiés si bien qu’ils n’ont pas de valeur probatoire suffisante pour emporter la conviction du juge de l’exécution.

En conséquence, le délai du sursis sera fixé à douze mois, soit jusqu’au 29 octobre 2026, pour permettre à la SARL LE PHENIX 13 de trouver un autre local.

Ce délai sera subordonné au paiement régulier de l’indemnité d’occupation telle que définie par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny dans sa décision rendue le 12 décembre 2024, dès lors que la SARL LE PHENIX 13 s’est engagée à l’audience à s’en acquitter en lieux et place de la SAS RIM.

Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL LE PHENIX 13 supportera la charge des éventuels dépens et ce malgré le succès de sa prétention, l’instance ayant été introduite dans le seul objectif d’obtenir des délais pour quitter les lieux.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par suite, les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

c) Sur les modalités d’exécution

La nature du litige rend nécessaire de déclarer la présente décision exécutoire au seul vu de la minute, en application des dispositions de l’article R. 121-17 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au Greffe,

CONSTATE que la SARL LE PHENIX 13 se propose d’acquitter en lieux et place de la SAS RIM l’indemnité d’occupation mise à sa charge par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny dans sa décision rendue le 12 décembre 2024 ;

ACCORDE à la SARL LE PHENIX 13, et à tout occupant de son chef, un délai de douze mois, soit jusqu’au 29 octobre 2026 inclus, pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 2] ;

DIT que la SARL LE PHENIX 13, ainsi que tout occupant de son chef, devra quitter les lieux le 29 octobre 2026 au plus tard, faute de quoi la procédure d’expulsion, suspendue pendant ce délai, pourra être reprise ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme de l’indemnité d’occupation courante telle que fixée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny dans sa décision rendue le 12 décembre 2024 que la SARL LE PHENIX 13 s’est engagée à acquitter en lieux et place de la SAS RIM, elle perdra le bénéfice du délai accordé et la SCI [Adresse 9] pourra reprendre la mesure d’expulsion ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 9] et la SARL LE PHENIX 13 de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL LE PHENIX 13 aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire ;

DECLARE la présente décision exécutoire au seul vu de la minute ;

Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Bobigny le 29 octobre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXECUTION

Anissa MOUSSA Stéphanie UBERTI-SORIN