N° RG 24/02414 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TTDZ

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02414 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TTDZ

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL DUPUY-PEENE

à la SELASU FRANÇOIS-XAVIER DUFOUR-DUTHEILLET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 AVRIL 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. BVA, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître François-xavier DUFOUR de la SELASU FRANÇOIS-XAVIER DUFOUR-DUTHEILLET, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

DÉFENDERESSE

Société AEW OPPORTUNITES EUROPE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Philippe DUPUY de la SELARL DUPUY-PEENE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 13 février 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 21 mars 2025 au 28 mai 2025 puis au 04 avril 2025

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Suivant les termes d’une assignation en date du 16 décembre 2024 à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé, la partie requérante, en l’occurrence la S.A.S. BVA, a saisi la juridiction des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, au contradictoire de la Société AEW OPPORTUNITES EUROPE pour solliciter une expertise du fait de désordres de renouvellement défectueux d’air dans des locaux donnés à bail par la société AEW OPPORTUNITES EUROPE à la société BVA le 5 juillet 2006 pour un loyer annuel de 273 000 euros. Ces locaux à usage de bureaux se situent [Adresse 8]. Elle sollicite encore à être autorisée à cesser le paiment de 50% des loyers et charges jusqu’à parfaite réalisation des travaux de remise en état. Subsidiairement, elle demande à pouvoir consigner 50% du montant de ses loyers à M le bâtonnier de l’ordre des avocats ou à la CDC jusqu’à parfait achèvement des travaux. Elle réclame enfin 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

La Société AEW OPPORTUNITES EUROPE, régulièrement assignée, a formulé des réserves d’usage et réclamé rejet des autres demandes. Elle souhaite 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI,

Les problèmes de renouvellement d’air sont avérés de sorte qu’une partie des salariés a dû être mise en télétravail. Un rapport d’audit de situation réalisé par MAP CLIM le 17 septembre 2024 conclut que d’uen façon générale les réseaux seront après modification des débits, sous-dimensionnés. L’augmentation pourra générer des bruits importants de ventilation et de surcroît, elle n’est pas garantie. Les VMC sont à 100% de leurs capacités et les remplacements des MR sont possibles avec amélioration des débits mais sans certitude. Le principe de l’équilibrage aéraulque doit être global sur le bâtiment.

Lebureau VERITAS a procédé à des contrôles y compris en novembre 2024 et la situation n’est toujours pas jugée satisfactoire.

Les parties s’opposent sur l’origine de l’apparition des difficultés. La société AEW considère que les travaux entrepris par la société BVA auraient impacté le réseau de renouvellement d’air dans la mesure où les gaines n’auraient pas été correctement repositionnées, certaines d’entre elles traineraient dans le faux plafoind sans connection, notamment.

Les difficultés pourraient encore provenir d’une augmentation des efffectifs inadaptée aux locaux.

En tout état de cause, sans expertise et au vu des pièces produites, si les désordres existent manifestement, leur origine pose problème et doit être identifiée. L’expertise judiciaire au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile s’impose donc.

Concernant la cessation du paiement d’une partie des loyers ou leur consignation sur un compte de la CDC, si cette demande peut s’entendre puisque les locaux ne sont pas utilisables, que le télétravail a été imposé avec les frais qu’il génère du fait des difficultés d’usage normal des locaux mis à bail, il reste que sans éléments expertaux, la cause des difficultés qui pourraient résider dans des travaux mal fait, dans une augmentation non raisonnée de salariés, dans un manque d’entretien des filtres, ou dans un manque d’intervention de travaux de fond du bailleur pour permettre un usage normal des locaux soumis à bail, est pour l’heure relativement floue.

Cette demande pourra utilement être formée en suivant des premières constatations de l’expert s’il y a lieu et surtout si les travaux tardent à être entrepris.

Les dépens seront provisoirement à la charge de la partie requérante afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’elle en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande, fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile, est prématurée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole LOUIS, Vice-Président, statuant en référé, par ordonnance contradictoire en premier ressort et exécutoire par provision, rendue publiquement par mise à disposition au greffe,

VU l’article 145 du code de procédure civile,

VU les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties défenderesses de leurs protestations et réserves.

Déclarons toutes mises hors de cause comme prématurées.

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons l’organisation d’une mesure d’expertise et commettons pour y procéder un expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 13], en la personne de :

[W] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.77..22.27.00

Mèl : [Courriel 10]

à défaut

[D] [S]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Port. : 06.24.25.77.49

Mèl : [Courriel 12]

avec mission de :

prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

visiter les lieux, les parties en présence des parties dument convoquées, leurs conseils avisés ;

vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

décrire les locaux litigieux,

dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

dire si des travaux ont été entrepris par la société BVA, en donner la date, et dire s’ils ont pu impacter le sysytème d’aération et constituer la ou une cause dans la survenance des désordres listés en assignation et documents de renvoi,

dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire ou par le locataire ou à toute autre cause qui sera indiquée,,

rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues,

indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

préciser si après exécution des travaux de remise en état, les locaux seront affectés d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

indiquer les préjudices éventuellement subis,

présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties

A l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents

— énumérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise

([Courriel 9]),

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons à la partie requérante, la S.A.S. BVA, de consigner à la régie du tribunal une somme de 3 000, 00 € dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation devra se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX011]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Déboutons de toute demande de condamnation en article 700 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de la S.A.S. BVA

Ainsi rendu les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du président et du greffier.

Le Greffier, Le Président,