N° RG 25/00750 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAJU

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00750 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAJU

NAC: 54Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Aliénor BOULANGER

à M^e Benoît ALENGRIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 DECEMBRE 2025

DEMANDEURS

M. [S] [E], demeurant [Adresse 6] – [Localité 7]

représenté par Maître Aliénor BOULANGER, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [D] [E], demeurant [Adresse 6] – [Localité 7]

représentée par Maître Aliénor BOULANGER, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SARL DEMEURES D’OCCITANIE, dont le siège social est sis [Adresse 12], [Localité 7] – [Localité 7] FRANCE

représentée par Maître Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 20 novembre 2025

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Monsieur [S] [E] et Madame [D] [E] ont fait assigner la SARL DEMEURES D’OCCITANIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, pour ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait des désordres affectant l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 7], à la suite de sa construction, et statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Monsieur [S] [E] et Madame [D] [E] maintiennent les termes de leur assignation sauf à solliciter à titre de chef de mission l’apurement des comptes entre les parties, et à solliciter le rejet des demandes du défendeur. Ils soulignent que toutes les réserves de réception et de parfait achèvement n’ont pas été levées (fenêtre, moustiquaire, isolation), de sorte que l’expertise est légitime et que la demande de provision faite en défense se heurte à une contestation sérieuse, la somme réclamée correspondant à 5% du prix de vente consigné jusqu’à la levée des réserves en application de l’article R.231-7 du code de la construction et de l’habitation.

Concluant en réponse, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE ne s’oppose pas sous les protestations et réserves d’usage, à la mesure d’expertise, les frais d’expertise devant demeurer à la charge exclusive des demandeurs, et sollicite leur condamnation solidaire à leur payer 10 504,77 euros à titre de provision, outre aux dépens. Au soutien de ses prétentions, elle relève que toutes les réserves ont été ou seront très prochainement levées, le seul point restant en débat étant un prétendu défaut d’isolation qui n’a pas fait l’objet de réserve, de sorte que l’expertise devrait être limitée à ce point-là. Elle fonde sa demande de provision sur les articles 835 du code de procédure civile et R.231-7 du code de la construction et de l’habitation en ce que toutes les réserves listées à la réception ont été levées, les réserves de la garantie de parfait achèvement n’étant pas concernées par cette dernière disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mesure d’expertise

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement de l’existence d’un motif légitime, c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, si l’assureur peut vouloir émettre des réserves sur sa garantie lorsqu’il prend la direction du procès en application de l’article L.113-7 du code des assurances, dont il convient de lui donner acte, il sera rappelé que l’application de l’article 145 du code de procédure civile n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Dès lors, nul besoin de donner acte des « protestations et réserves » des défendeurs autres que les assureurs, étant rappelé au surplus qu’il ne s’agit en ce cas-là pas d’une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

En l’espèce, les pièces produites aux débats (notamment le procès-verbal de réception du 16 avril 2024, les courrier de réserves complémentaires des 21 avril, 1er mai 2024 et 20 mars 2025 et le rapport d’expertise amiable [U] du 14 avril 2025) rendent vraisemblables les désordres allégués par le demandeur sur l’immeuble, tels que des appuis non conformes de la mise en œuvre de linteaux, l’absence de ventilation du vide sanitaire, l’épaisseur des cloisons non conformes, les défauts sur les doublages périphériques et cloisonnements intérieurs, les non-conformités des doublages périphériques, la non-conformité de l’installation de distribution d’eau potable, les défauts de fixation des éléments couvrants, les défauts relatifs à la toiture, à la VMC et aux égouts. L’expert conclu que ces ouvrages doivent être repris dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

Il n’est pas justifié de ce que ces éléments aient été repris depuis.

L’ensemble de ces éléments justifie dès lors de l’existence d’un motif légitime pour ordonner l’expertise judiciaire dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [S] [E] et Madame [D] [E] le paiement de la provision initiale, et ce, au contradictoire de la SARL DEMEURES D’OCCITANIE, intervenante aux travaux, aux fins de déterminer, notamment, les causes des désordres, les travaux de reprise, les responsabilités encourues et les potentiels préjudices subis.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut correspondre à la totalité de l’obligation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Il sera rappelé également qu’en application de l’article R.231-7 du code de la construction et de l’habitation lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, le solde du prix de 5% est payable dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Ce texte précise que dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

L’article L.231-8 du code de la construction et de l’habitation prévoit en outre que le maître de l’ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat.

Il résulte de ces dispositions, que dans le cas où des réserves ont été formulées, soit à la réception des travaux, soit dans le délai de 8 jours, une somme égale au plus à 5 % du prix convenu sera, jusqu’à la levée des réserves, consignée.

En l’espèce, il n’est pas justifié de ce que l’ensemble des réserves listées lors de la réception du 16 avril 2024 et des défauts dénoncés le 21 avril 2025, soit dans le délai de 8 jours à compter de la réception, aient été levés dès lors que la SARL DEMEURES D’OCCITANIE reconnait dans ses écritures que la moustiquaire devait être changée le 15 octobre 2025 et qu’elle n’apporte aucun élément supplémentaire à l’audience en rapporter la preuve, alors que les demandeurs contestent ce point.

En l’état de ces éléments, force est constater qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’obligation de payer le solde du prix de 5%.

En conséquence la demande de provision de la SARL DEMEURES D’OCCITANIE sera rejetée.

Sur les frais du procès

Les dépens seront à la charge du demandeur, Monsieur [S] [E] et Madame [D] [E], dès lors que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

PAR CES MOTIFS,

M^me Audrey FERRE, statuant en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme ils en aviseront ;

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Ordonne une expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

[T] [C]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Port. : [XXXXXXXX03] Mèl : [Courriel 14]

Ou, à défaut :

[R] [F]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 13]

Au contradictoire de l’ensemble des parties à la présente instance

Avec mission de :

— prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

— visiter les lieux, sis [Adresse 6] [Localité 7], les parties en présence des parties dument convoquées, leurs conseils avisés ;

— vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire l’état d’avancement des travaux,

— rechercher s’il y a eu réception, selon quelles modalités et dire s’il y a eu des réserves en précisant leur suivi,

— décrire les ouvrages,

— dire si les travaux effectués par les divers intervenants sont conformes quantitativement et qualitativement aux engagements contractuels pris et s’ils sont achevés,

— dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans les conclusions et ses pièces,

— dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

— dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

— dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

— dire si les désordres et malfaçons identifiés sont apparus avant ou après la réception de l’ouvrage et s’ils étaient ou non apparents lors de la réception,

— rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues,

— indiquer les principes réparatoires nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

— préciser si après exécution des travaux de remise en état, les locaux seront affectés d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties

A l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents ;énumérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise ;donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité ;présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre partie.

MODALITES TECHNIQUES

AVIS AUX PARTIES

Dit que, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, Monsieur [S] [E] et Madame [D] [E] devra consigner au greffe du tribunal, une somme de trois mille euros (3 000 euros), dans le mois de la notification de l’avis d’appel de consignation faite par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX011]

BIC (Bank Identifier Code) : [XXXXXXXXXX015]

Enjoint :

— au demandeur ou son conseil de fournir immédiatement à l’expert, toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission,

— aux défendeurs ou leurs conseils de fournir aussitôt que possible et au plus tard 8 jours avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations ;

Invite le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invite les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Dit qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état ;

AVIS A L’EXPERT

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine :

— adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance et que dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts,

— vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises, ce magistrat devant notamment être informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure et pouvant accorder, titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert, le magistrat pouvant être saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra,

— établir à l’issue de la première réunion, une fiche récapitulative établie en la forme simplifiée (fiche dite « des 45 jours »), en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations, adressée au juge chargé de la surveillance des expertises,

— préciser sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires afin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Demande à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 10]) ;

Dit que l’expert s’assurera, à chaque réunion d’expertise, de la communication aux parties des pièces qui lui sont remises, dans un délai permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction ;

Dit que les pièces seront numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau récapitulatif ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au delà du délai fixé ;

Dit que l’expert devra convoquer toutes les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leur avocat par lettre simple ;

Rappelle que, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile : "lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge ; lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement, à défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties ; l’expert devant faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées", Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, l’expert pouvant toutefois substituer à cette réunion, l’envoi d’un pré-rapport en impartissant un délai aux parties qui ne pourra être inférieur à 15 jours, pour présenter leurs observations,

Fixe à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

Rappelle que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas ;

Souligne qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal ;

Déboute la SARL DEMEURES D’OCCITANIE de sa demande de provision ;

Condamne Monsieur [S] [E] et Madame [D] [E] aux dépens de l’instance.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,