TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01492 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UC3C

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [G] [I]

C/

[P] [Z] [H] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [G] [I], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [P] [Z] [H] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 février 2018 prenant effet au 20 février 2018, la S.A ALTEAL anciennement dénommée SA COLOMIERS HABITAT a donné à bail à Monsieur [P] [Z] [H] [R] un local à usage d’habitation, un jardin et un garage situés [Adresse 2] [Localité 9] [Adresse 10][Localité 11] pour un loyer mensuel de 438,73 euros, 14,56 euros de loyer pour le jardin, 35,29 euros de loyer pour le garage hors provision sur charges.

Le 10 octobre 2024, la S.A ALTEAL a fait signifier à Monsieur [P] [Z] [H] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés pour un montant de 1.508,07 euros en principal et de fournir les justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [P] [Z] [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé afin :

— de constater par l’application de la clause résolutoire contenue dans le contrat sus visé, la résiliation du bail consenti par la S.A ALTEAL anciennement dénommée COLOMIERS HABITAT à Monsieur [P] [Z] [H] [R] pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance,

— d’ordonner son expulsion et celles de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de le condamner au paiement :

* de la somme de 1.893,42 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers impayés au 13 janvier 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 10 octobre 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 février 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.044,08 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise en précisant que les prélèvements ont été rejeté.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 25 février 2025, Monsieur [P] [Z] [H] [R] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.”

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 février 2018 prenant effet au 20 février 2018 contient une clause résolutoire (article 10. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.508,07 euros a été signifié le 10 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Néanmoins, le commandement délivré vise également la justification de l’assurance et le bail contient également une clause résolutoire pour défaut d’assurance (10.2) précisant qu'“à défaut de production du document justificatif, et après un commandement demeuré infructueux au bout d’un mois, le bail sera résilié de plein droit.”

Or Monsieur [P] [Z] [H] [R], absent, ne justifie pas avoir produit son justificatif d’assurance dans les conditions susvisées.

Dès lors que le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois pour l’assurance, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2024, sans qu’il y ait lieu de répondre aux moyens invoqués par le bailleur au titre des loyers impayés.

En effet, il est rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, cette cause d’acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d’un délai plus court.

Dans ces conditions, l’expulsion de Monsieur [P] [Z] [H] [R] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A ALTEAL produit un décompte du 30 juin 2025 démontrant que Monsieur [P] [Z] [H] [R] reste devoir la somme de 5.044,08 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Monsieur [P] [Z] [H] [R] non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.044,08 euros.

Monsieur [P] [Z] [H] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 11 décembre 2024 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [Z] [H] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, Monsieur [P] [Z] [H] [R] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 février 2018 prenant effet au 20 février 2018 entre la S.A ALTEAL anciennement la SA COLOMIERS HABITAT et Monsieur [P] [Z] [H] [R] concernant un local à usage d’habitation, un jardin et un garage situés [Adresse 3] ([Adresse 6]) sont réunies à la date du 11 novembre 2024 pour défaut d’assurance ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [Z] [H] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [Z] [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [Z] [H] [R] à verser à la S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 5.044,08 euros (décompte arrêté au 30 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [Z] [H] [R] à payer à la S.A ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [Z] [H] [R] à verser à la S.A ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [Z] [H] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,