TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04017 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UXDY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 13 Mars 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine

C/

[V] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mars 2026

à l’E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée le 13 Mars 2026

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 13 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine (anciennement dénommée HABITAT [Localité 2]), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [F] [R] (Chargée judiciaire contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [V] [H], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 décembre 2024, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [H] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A, Etage 4, n°10017) situé [Adresse 6] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 352,98 euros de loyer et une provision sur charges mensuelle totale de 184,54 euros.

Le 12 juin 2025, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [V] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2025, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.858,82 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er septembre 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, régulièrement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.218,27 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. Il indique que le dernier paiement date du mois d’octobre 2025 et s’élève à la somme de 190 euros. Il ajoute que le locataire aurait démissionné, n’aurait pas droit aux revenus de solidarité active et percevrait la somme de 15 euros au titre de l’aide personnalisée au logement.

Monsieur [V] [H], comparant, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 400 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique vivre seul et sans enfant. Il ajoute ne pas travailler depuis 2024 et ne pas percevoir le revenu de solidarité active.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 décembre 2024 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.160,60 euros a été signifié le 12 juin 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [V] [H] n’a pas réglé la somme demandée dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 13 janvier 2026 démontrant que Monsieur [V] [H] reste devoir la somme de 5.218,27 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur [V] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.218,27 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Toutefois, il ressort du décompte locatif fourni par le bailleur que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Or, le dernier paiement a été effectué à hauteur de seulement 190€ pour le mois d’octobre 2025 alors que le loyer s’élève à 552,89€. Il ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l’article précité. En outre, il convient de constater que la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à la somme conséquente de 5218,27€, soit l’équivalent de plus de 9 mois de loyers.

En outre, au regard du montant important de la dette, des faibles ressources de Monsieur [V] [H] qui explique à l’audience, selon ses termes, « retravailler bientôt » sans produire de justificatif, il est peu crédible de considérer qu’il sera à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Par conséquent, la demande de délai de paiement de Monsieur [D] [S] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 25 juillet 2025 et Monsieur [V] [H] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Monsieur [V] [H] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Monsieur [V] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 25 juillet 2025 au 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, Monsieur [V] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 décembre 2024 entre l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT et Monsieur [V] [H] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment [Adresse 7]) situé [Adresse 6] à [Localité 4] sont réunies à la date du 25 juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [H] à verser à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 5.218,27 euros (décompte arrêté au 13 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [H] à payer à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [H] à verser à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,