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JUGEMENT DU 05 Juin 2025

AFFAIRE RG N°23/00042 – N° Portalis DBZE-W-B7H-I5FQ

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE / [O] [L], [B] [X] épouse [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

statuant en matière de saisie immobilière

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : S. GASTON,

GREFFIERES : C. OUDOT, greffière et K. [E], greffière stagiaire

DEMANDERESSE :

— Société CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme, inscrite au RCS de PARIS sous le n°542 029 848, prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 182 avenue de France

75013 PARIS

CREANCIER POURSUIVANT, représenté par Maître Marie-Aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 81

DEFENDEURS :

— Monsieur [O] [L]

né le 25 Octobre 1971 à SANDIKLI (TURQUIE)

— Madame [B] [X] épouse [L]

née le 24 Janvier 1974 à SANDIKLI (TURQUIE)

demeurant tous deux 2 rue de la Vierge du Refuge

54200 TOUL

DEBITEURS SAISIS, représentés par Maître Yann BENOIT, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 16

Le Tribunal après avoir entendu les avocats des parties en leurs conclusions à l’audience du 27 mars 2025 a mis l’affaire en délibéré au 15 mai 2025, puis l’a prorogée au 05 juin 2025 et a rendu, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit :

Copie exécutoire délivrée le : à M^e LARERE

Copie simple délivrée le : à M^e LARERE, M^e Y. BENOIT

EXPOSE DU LITIGE :

Par un acte authentique dressé le 5 juillet 2013 par Maître [V] [F], notaire à Toul, le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a consenti à Monsieur [O] [L] et Madame [B] [X] épouse [L] un prêt d’un montant de 151 000 € au taux de 3,85 % l’an, remboursable en 360 mensualités, garanti par le privilège de prêteur de deniers inscrit au service de la publicité foncière de Toul le 30 juillet 2013 volume 2013 V n°453, sur le bien immobilier ci-après décrit.

Par un acte de commissaires de justice en date du 22 septembre 2023, le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a fait délivrer à Monsieur [O] [L] et Madame [B] [X] épouse [L] un commandement de payer valant saisie immobilière d’une propriété sise à TOUL (54200), 2 rue de la Vierge de Refuge, cadastrée section BW n°267 pour une contenance de 09 a 25 ca, comportant une maison à usage d’habitation, le dit immeuble formant le lot n°10 du cahier des charges du lotissement de la zone d’aménagement concerté de Toul Saint Michel, pour avoir paiement de la somme de 146 791,67 €.

Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière de Nancy 1 le 16 novembre 2023 volume 2023 S n°83.

Par un acte de commissaires de justice en date du 11 décembre 2023, le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a fait délivrer à Monsieur [O] [L] et Madame [B] [X] épouse [L] une assignation à comparaître devant le Juge de l’Exécution à l’audience d’orientation du 8 février 2024.

Il n’existe pas d’autre créancier inscrit.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 13 décembre 2023, soit dans le délai légal.

L’affaire a fait l’objet de nombreux renvois à la demande des parties et a été retenue à l’audience d’orientation du 27 mars 2025, puis mise en délibéré.

Par dernières conclusions déposées le 27 mars 2025, Monsieur [O] [L] et Madame [B] [X] épouse [L] demandent au juge de l’exécution de :

vu les articles R322-42 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

À titre principal :

– juger que l’article 11 du contrat de prêt constitue une clause non écrite,

– déclarer nul le commandement de payer,

– dire n’y avoir lieu à vente forcée,

– débouter le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE de l’ensemble de ses demandes,

– condamner le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à payer aux époux [L] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire :

– accorder aux époux [L] la possibilité de s’acquitter des frais taxés par mensualité de 400 €.

À titre infiniment subsidiaire :

– accorder aux époux [L] un délai de quatre mois pour procéder à la vente amiable du bien saisi.

Par dernières conclusions déposées le 27 mars 2025, le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE demande au juge de l’exécution de :

– débouter les époux [L] de toutes leurs demandes,

– juger que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 sont réunies,

– constater que la créance du poursuivant s’élève à la somme de 146 791,67 € suivant décompte arrêté au 22 août 2023,

– ordonner la vente forcée du bien saisi sur la mise à prix de 82 000 €,

– subsidiairement, autoriser la vente amiable du bien saisi,

– dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Attendu qu’aux termes de l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution : “à l’audience d’orientation, le Juge de l’Exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le Juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur” ;

Attendu que le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE dispose d’un titre exécutoire, à savoir, l’acte authentique dressé le 5 juillet 2013 par Maître [V] [F], notaire à Toul ;

Sur l’exception de nullité du commandement :

Attendu, sur l’exigibilité de la créance, que les époux [L] soulèvent la nullité de la clause de déchéance du terme prévue par l’article 11 des conditions générales en raison de son caractère abusif, et font valoir qu’ils ont réglé l’intégralité du solde débiteur suite à la délivrance du commandement ;

Attendu que le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE soutient que la clause de déchéance du terme n’est pas abusive dès lors qu’une mise en demeure a été adressée aux débiteurs le 22 juin 2023, leur laissant la faculté de régulariser les impayés sous un délai d’un mois, et que la déchéance du terme n’a été prononcée que deux mois plus tard, en août 2023 ;

Attendu que l’article 11 des conditions générales du prêt fondant les présentes poursuites comporte une clause de déchéance du terme ainsi libellée :

« A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit par notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants :

[…]

— défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance de toute somme avancée par le prêteur, tant sur le présent prêt au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre,

[…] » ;

Attendu qu’il est désormais de jurisprudence que méconnaît son office et viole l’article L 132 -1 ancien du code de la consommation, devenu L212-1 de ce code, une cour d’appel qui fait application d’une clause d’un contrat de prêt immobilier autorisant la banque à exiger immédiatement, sans mise en demeure ou sommation préalable de l’emprunteur ni préavis d’une durée raisonnable, la totalité des sommes dues au titre de ce prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date, sans relever le caractère abusif d’une telle clause, laquelle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement ( Civ.1ère, 22 mars 2023) ;

Attendu que la clause de déchéance du terme prévue à l’article 11 des conditions générales du prêt litigieux, en ce qu’elle permet au prêteur, à sa discrétion, de prononcer immédiatement la déchéance du terme, en cas de défaut de paiement d’une ou plusieurs échéances, par l’envoi d’une lettre recommandée à l’emprunteur, sans mise en demeure préalable laissant à ce dernier un préavis d’une durée raisonnable, est abusive et doit en conséquence être déclarée non écrite en application de l’article L 132 -1 du code de la consommation dans sa rédaction applicable au prêt fondant les présentes poursuites ;

Attendu cependant que, force est de constater que le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 juin 2023 réceptionnée le 28 juin 2023, adressée à chacun des débiteurs, mis en demeure ces derniers d’avoir à lui régler dans le délai d’un mois la somme de 6 141,33€ au titre du solde débiteur du prêt à la date du 22 juin 2023, les avertissant qu’à défaut de règlement de ladite somme dans ledit délai, la totalité des sommes prêtées deviendraient exigibles ;

Et que ce n’est que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 août 2023, réceptionnée le 25 août 2023, que la banque a prononcé la déchéance du terme du prêt à la date du 10 août 2023, soit près d’un mois et demi après la réception de la mise en demeure préalable ;

Attendu qu’il apparaît dès lors que les époux [L], d’une part, ont effectivement bénéficié d’une mise en demeure préalable, et d’autre part ont effectivement bénéficié d’un délai de préavis d’une durée raisonnable ;

Qu’il en résulte que le prononcé de la déchéance du terme par le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE est intervenu dans le respect du droit positif ;

Attendu qu’il y a lieu en conséquence de rejeter l’exception de nullité du commandement soulevée par les débiteurs ;

Attendu par suite qu’il y a lieu de constater que le poursuivant dispose d’une créance liquide et exigible, et justifie ainsi que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

Attendu que, s’agissant du montant de sa créance, il y a lieu de relever que les débiteurs justifient avoir, depuis la délivrance du commandement, procédé à des virements auprès de la banque de 10 450 €, 800 € et 2 000 €, représentant un montant total de 13 250 € ;

Qu’il y a lieu par suite, au regard des conditions générales du prêt et du tableau d’amortissement, de fixer le montant de la créance du poursuivant selon un décompte actualisé au 8 novembre 2024 à la somme de 133 541,67 € :

Sur l’orientation de la procédure :

Attendu qu’il y a lieu de faire droit à la demande subsidiaire des débiteurs tendant à être autorisés à vendre amiablement le bien saisi ;

Qu’il y a lieu de fixer le prix minimum de la vente amiable à la somme de 135 000 € ;

Attendu qu’en application de l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution et au vu des justificatifs produits, il y a lieu de taxer les frais de poursuite à la somme de 2 059,74 € ;

Attendu qu’il y a lieu de débouter Monsieur [O] [L] et Madame [B] [X] épouse [L] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Le Juge de l’Exécution, statuant par un jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité du commandement.

CONSTATE que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des articles R311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de la créance du CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant, à la somme de CENT TRENTE TROIS MILLE CINQ CENT QUARANTE ET UN EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES (133 541,67 €), suivant décompte actualisé au 8 novembre 2024, qui se décompose comme suit :

— capital restant dû au 10/08/2023 : 129 289,51 €

— solde débiteur au 10/08/2023 : 7 708,56 €

— intérêts au taux de 3,85 % l’an

du 11/08/2023 au 22/08/2023 : 175,81€

— assurance du 11/08/2023 au 22/08/2023 : 27,93 €

— indemnité d’exigibilité de 7 % sur 136 998,07 € : 9 589,86 € :

à déduire règlements : – 13 250 €

— intérêts au taux de 3,85 % l’an

à compter du 23/08/2023 au 08/11/2024 : mémoire

— assurance à compter du 23/08/2023 au 8/11/2024 : mémoire

TOTAL : 133 541,67 €

CONSTATE qu’il n’existe pas d’autre créancier inscrit.

AUTORISE Monsieur [O] [L] et Madame [B] [X] épouse [L] à procéder à la vente amiable de leur propriété sise à TOUL (54200), 2 rue de la Vierge de Refuge, cadastrée section BW n°267 pour une contenance de 09 a 25 ca, comportant une maison à usage d’habitation, le dit immeuble formant le lot n°10 du cahier des charges du lotissement de la zone d’aménagement concerté de Toul Saint Michel, pour un prix qui ne saurait être inférieur à CENT TRENTE CINQ MILLE EUROS (135 000 €).

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience de renvoi du JEUDI 25 SEPTEMBRE 2025 à 14 heures.

FIXE le montant des frais taxés à la somme de DEUX MILLE CINQUANTE NEUF EUROS ET SOIXANTE QUATORZE CENTIMES (2 059,74 €).

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires, de la consignation du prix de vente et du paiement des frais taxés.

RAPPELLE qu’un délai supplémentaire ne pourra être accordé que si les débiteurs produisent des pièces justifiant de l’avancement sérieux de leur projet de vente.

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R322-25 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT que conformément aux dispositions des articles L322-4 et R322-23 du code des procédures civiles d’exécution, le prix de vente doit être consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

DIT que si la vente amiable est effectivement réalisée, le notaire devra demander la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière.

RAPPELLE que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

RAPPELLE que Monsieur [O] [L] et Madame [B] [X] épouse [L] doivent rendre compte au CREDIT FONCIER DE FRANCE, sur sa demande, des démarches accomplies.

RAPPELLE que le CREDIT FONCIER DE FRANCE peut, à tout moment, assigner Monsieur [O] [L] et Madame [B] [X] épouse [L] devant le Juge de l’Exécution aux fins de voir constater leur carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

RAPPELLE que si la vente amiable est effectivement réalisée par acte notarié, l’avocat du créancier poursuivant dès lors qu’il a rédigé le cahier des conditions de vente, a droit à l’émolument perçu par le notaire en application de l’article A 444-91 du code de commerce.

DÉBOUTE Monsieur [O] [L] et Madame [B] [X] épouse [L] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens sont compris dans les frais de saisie immobilière soumis à taxe.

Et le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA PRÉSIDENTE LA GREFFIERE

M^e Yann BENOIT

M^e Marie-aline LARERE