TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/03099

N° Portalis DBX4-W-B7J-UPYP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 30 Janvier 2026

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[E] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

[Localité 8] METROPOLE

HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 30 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 19 décembre 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 13 janvier 2026 puis prorogé au 30 janvier 2026, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,

Prit en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Madame [C] [D] (Chargée de recouvrement) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [F],

demeurant [Adresse 6]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 septembre 2018, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [E] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 541,78 euros, provision sur charges mensuelle incluse.

Le 28 mars 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [F] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 24 octobre 2023 (reçue le 2 novembre 2023).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3765,85 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 juin 2025.

A l’audience du 4 novembre 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par madame [D], Chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3471,63 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise. L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 200 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [F] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [F] [E] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, celui-ci ayant été prorogé au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 24 octobre 2023 (reçue le 2 novembre 2023), situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2338,89 euros a été signifié le 28 mars 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [F] [E] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 347 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 4 novembre 2025 démontrant que Monsieur [F] [E] reste devoir la somme de 3471,63 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [F] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3471,63 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [F] [E] et acceptées par son bailleur, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 17 mensualités de 200 euros chacune et d’une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. A la demande des parties, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [F] [E] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Monsieur [F] [E] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2018 entre l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Monsieur [F] [E] concernant un logement situé [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 28 mai 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [E] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3471,63 euros (décompte arrêté au 4 novembre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 sur la somme de 508,87 euros, du 12 juin 2025 sur la somme de 3765,85 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [F] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 200 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [F] [E] soit condamné à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [E] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,